Kommer jobba hemifrån att bli det nya normala? Kommer kontor och fritid att mer och mer flyta samman? Krävs det coworkingkontor med välutrustade gym och annan service för att folk ska komma till kontoren? Eller blir det till slut precis som vanligt – fast vi kallar det coworking? Foto: Jennifer Glans
Publicerat 2 november, 2020

De nya kontoren ska uppfylla mycket

Det går bra för coworking just nu. Men det på en rätt skakig marknad. Häng med till framtidens kontor där allt kan ske.

Vi har just avslutat turen från bottenplanets gym och cykelverkstad, upp genom lounge och café och podcaststudio för att diskret kika in i kontorsytorna som hyrs av enskilda större företag, när frågan dyker upp.

[ Annons ]

– Och vad tusan är ett coworkingkontor egentligen?

En fullt rimlig fråga hösten 2020. Det är mer vem som ställer den.

GT 30 är ett av Helios kontor i centrala Stockholm. Och vi är här för att få veta mer om den snabba utvecklingen inom coworking. Så bolagets vd Patrik Åström, om någon, borde veta. Men han har såklart en retorisk poäng. Kontorsmarknaden är spretig och alla söker desperat efter svaret på var och vad en kontorsarbetsplats egentligen är post corona. För pandemin har onekligen avslöjat hur många kontor lyckats leva vidare som reliker från förra århundradet. Å andra sidan kan det vara riskabelt att extrapolera alltför mycket ur en anomali som pandemin.

Håll fast vid kontoret men jobba i hub: Självklart kommer alla bolag inte helt att släppa tanken om ett eget kontor. Men fler och fler kommer kombinera det med möjligheten för medarbetarna att sköta en stor del av jobbet i en hub närmare hemmet. De dagar man exempelvis har sina säljmöten behöver man större yta än sin egen förhyrning. Vissa fastighetsbolag löser det med centrala mötesplatser, där det ingår mötesrum och dylikt för alla hyresgäster. Illustration: Johan Isaksson

Det menar Ronald Bäckrud, Vasakronans regionchef i Stockholm:

– Just nu är debatten ganska onyanserad. Vi befinner oss i ytterligheternas land. Några förståsigpåare menar att vi aldrig kommer att gå tillbaka till kontoret. Samtidigt som någon annan säger att nu måste alla tillbaka till kontoret. Helst nu genast, för kreativiteten uteblir helt när vi sitter hemma i enskildhet. Vad vi med säkerhet kan veta är att när samhället väl kommit genom det här eländet, så kommer vi inte att vara där vi var innan.

Öppet för spekulation alltså. Men ett par siffror som ändå pekar i en viss riktning innan vi fortsätter:

• 44 procent av företagsledarna i Norden och Baltikum ser ett klart minskat behov av kvadratmeter per anställd framöver. Detta enligt rapporten Newsec Property Outlook.

• 1,7 miljoner var antalet ”coworkare” redan 2018, enligt den internationella undersökningen The Global Coworking Survey. En klar ökning från 21 000 år 2010.

• 89,5 miljoner dollar var den summa Pintarest ansåg det vara värt för att kunna dra sig ur det gigantiska kontorsprojektet 88 Bluxome som byggs i San Fransisco, för att istället satsa på att personalen ska jobba hemifrån eller i andra mer flexibla kontorslösningar.

Flexibel budget: Åt andra hållet hittar vi lösningarna för arbetsgivarna som egentligen mest behöver ett mer eller mindre pliktskyldigt alternativ för de som av olika skäl inte kan eller vill jobba hemma. Ställ upp stolar och bord i ett utrymme som råkar stå tomt. Häng upp skylten coworking och kör. Det ger inte de stora intäkterna, men fyller ett behov. De digitala lösningarna som gör det enkelt att matcha yta med efterfrågan finns redan. Här finns också nya affärsmöjligheter. Där man tidigare låtit hus stå tomma under exempelvis en planprocess, för att det inte funnits någon affär i klassiskt kontorsmäkleri, kan man nu få en liten inkomst. Illustration: Johan Isaksson

Många fastighetsägare, som tack vare de senaste årens låga vakanser och hyresrusningar suttit i förarsätet, finner sig plötsligt i baksätet oroandes över om folk ska komma tillbaks till de nu halvtomma kontoren. Varje telefonsamtal kan vara en hyresgäst som meddelar att man nu tänkt jobba på ett helt annat sätt. Detta sker överallt. Bara för att dra några ytterligare siffror: Det brittiska affärsmagasinet Business Matters skriver om hur tre av fyra företagsledare ser coworking eller liknande lösningar som det bästa alternativet när pandemin är över. Enligt samma artikel menar 56 procent av arbetarna att sättet att utföra arbetet ”förändrats för alltid” på grund av coronaviruset. Hemarbetet är såklart det uppenbara. Men det är av flera anledningar knappast troligt att hemarbete helt kan ersätta kontor.

Det går inte att alla ska sitta hemma. Man måste kunna få ha sin fritid i hemmet.

Eller som Robin Sjöstrand ute vid GT30:s frontdesk – det heter så och inte reception för att markera en helt annan funktion – säger på klingande finlandssvenska:

– Det går inte att alla ska sitta hemma. Man måste kunna få ha sin fritid i hemmet. Här gör vi vårt bästa för att fylla på med energi och inspiration.

På anslagstavlan intill har dagens utbud anslagits. Medlemmarna, såväl frilansare som de större företagen, kan välja mellan bland annat ett gemensamt yogapass och en inspirerande frukostföreläsning. En grundtanke är att skapa kontaktytor där de olika kompetenserna i huset kan mötas.

Coworking är nu definitivt inte längre bara en lösning för främst frilansare och snabbt växande startup-bolag. Ett flertal aktörer vittnar om ett stort inflöde av större bolag, som för första gången vill prova på coworking och har lämnat sitt traditionella kontorskontrakt. Istället för stor statisk yta efterfrågar man flexibilitet och möjlighet att skala upp eller ner verksamheten efter behov.

– Så även om många branscher har det tufft har vår bransch faktiskt gynnats av den rådande situationen.

Det konstaterar Håkan Jeppsson, vd på Convendum. Inte så att man profiterat på krisen. Utan han pratar om hur en utveckling som pågått i kanske 20 år accelererade när de flesta av oss tvingades bli mer mobila och flexibla – och i karantänen insåg att det funkade alldeles utmärkt.

Så även om många branscher har det tufft har vår bransch faktiskt gynnats av den rådande situationen.

Håkan Jeppsson menar att en annalkande lågkonjunktur spär på utvecklingen.

– Det innebär att många gärna vill göra om fasta till rörliga kostnader, vilket är i linje med mer flexibla kontorslösningar. Redan nu kan vi konstatera att läget för coworking är bättre än innan krisen, säger Håkan Jeppsson.

Men som sagt. Vad tusan nu coworking egentligen är?

– Att någon ställer in fyra soffor och en kaffe-maskin – coworking? Man bjuder in ett gäng kompisar till kontoret man inser är för stort – coworking? Allt är visst coworking, skrattar Patrik Åström.

Eller så är inget coworking.

– Som begrepp är det egentligen ganska passé. Vi gör bra kontorsplatser, och coworking är en del av det, säger Patrik Åström.

Är Bunden i långt kontrakt men kör ändå: Med de senaste årens låga vakanser har fastighetsägarna suttit i förarsätet. Men när allt fler krymper ytorna ändras styrkeförhållandena. Då är det inte omöjligt att frustrerade företag fasta i långa kontrakt ber hyresvärden att få ingå i en ny coworking-lösning i de egna lokalerna. Illustration: Johan Isaksson

Men baserat på antalet pressmeddelanden om nya coworkingsatsningar verkar det trots allt vara begreppet på allas läppar. Lösningarna kan dock se ganska olika ut. Förmodligen har vi lyckats pricka in åtminstone ett par av dem här intill.

Kanske är den viktigaste lärdomen av det som nu sker att läge inte längre är allt. Eller så handlar det om lägen i plural. En vanlig lösning kommer nog vara hemmakontoret med dagligt arbete i hubbar eller i hemmet.

Även om det talas mycket om flexibilitet tror Patrik Åström att det egentligen mer är service och design som kommer att driva affärerna.

– När det kommer till kritan är det få som gillar att flytta. Fast man vill inte vara låst om man skulle behöva. Så flexibilitet är mer en möjlighet, säger Patrik Åström.

Kontraktslängderna kommer kanske att i många fall fortsätta ligga på runt tre till fem år. Men Patrik Åström tror att det kommer erbjudas lösningar för de som vill krympa eller växa. Kanske i form av en andrahandsmarknad för ytorna man inte behöver. Men framförallt i form av att kunna dela mötesrun, lounger och liknande med andra.

Exlusive all inclusive: Service, flexibilitet och design är parametrarna som i olika grad kommer att efterfrågas. Ska man få ut mest per kvadratmeter gäller det att toppa alla. Inspirerande och trendmedveten omgivning, yogaklass eller återhämtning i relaxen lockar mer än att sitta själv hemma. Illustration: Johan Isaksson

Helt klart kommer de kontor som bygger in mer service att ha både lägre vakanser och högre hyror än de som enbart erbjuder kvadratmeter.

Men här finns också risker. Inte sällan marknadsförs projekten långt innan de är färdiga. Men den stora utmaningen ligger ett par år efter inflytt. Vad händer om de olika operatörerna av takbarer, coworking-lounger, yogastudios och annat inte är livskraftiga. Var ligger ansvaret att leverera det som prospektet utlovade?

– Det finns en risk att man underskattar rollen som operatör. Det är inte bara att ställa in lite snygga möbler och tro att det ska funka. Få fastighetsägare skulle nog kasta sig in i att driva hotell i egen regi, och detta har ganska stora likheter med den typen av verksamhet, säger Håkan Jeppsson.

Patrik Åström ser en risk att begreppet coworking blir urvattnat, alltså än mer än vad han redan tycker att det är.

– Det har lite blivit en lösning där det är tomt. Om man har en plats man inte kan fylla så klistrar man upp att det är coworking och hoppas att folk ska gå dit.

Men för den som lyckas finns det stora mervärden. Därför kommer coworkingaktörer som Convendum och Helio allt mer märka av konkurrens från fastighetsägare som vill kapa mellanleden. Fastighetsägare som har den uppenbara fördelen i form av att äga lokalerna.

Hybriderna: Vi kommer att se allt fler lösningar där kontoret ingår som en viktig del i en destination. Kontor kommer alltmer att användas i platsutveckling där handeln lämnat bottenplan. Här pratar vi hela kvarter med gym, lounger, eventytor och livsstilscoacher tillgängliga för kontorsarbetarna i kvarteret, men som även lockar andra besökare. Illustration: Johan Isaksson

Vasakronan kallar sitt kontorskoncept för Arena. Det marknadsförs som ”mer än co-working, det är ett nytt sätt att arbeta på. Det är en förlängning av kontoret när det egna inte räcker till.”

– Arena är ytterligare en pusselbit i vår produktpalett, en spetsprodukt som kompletterar bredden i vårt övriga lokalerbjudande. I Arena har vi paketerat all vår kunskap om hur man utformar en riktigt bra arbetsplats och adderat ett antal tjänster och service. Gör man det är det viktigt att noga överväga om allt ska in under egen väst eller ske i samarbete med en extern leverantör, säger Ronald Bäckrud.

I detta fall blir det båda delarna. Men Ronald Bäckrud menar att det, även om man anlitar en extern operatör, är viktigt att förstärka upp den egna organisationen med ren beställarkompetens.

Hög flexibilitet i kombination med löften om ett brett serviceutbud – det låter riskfyllt. Kommer det bara vara de allra största bolagen som klarar att hålla sig kvar på denna nya kontorsmarknad?

– Vasakronan har ett långsiktigt perspektiv och därför kanske lite större möjligheter att våga testa nya lösningar. Men det innebär ju också att andra sen kan följa efter. Det tycker jag är en roll vi som stor fastighetsägare måste ta, säger Ronald Bäckrud.

Precis som förr men vi kallar det coworking: När trenden för länge sedan dött ut så hittar vi såklart mellanchefen som bjudit in ett par polare för att på nästa personalmöte stolt kunna berätta att ”nu jäklar kör även vi coworking”. Illustration: Johan Isaksson

Att utveckla kontor i framtiden kommer att ställa andra krav på fastighetsägare. Ronald Bäckrud talar om hur bolaget deltar aktivt i hela den stora cityomvandling som är i full gång.

– Ansvaret sträcker sig långt ut på gatan.

Patrik Åström är inne på samma spår. Stadskärnor dominerade av byggnader fyllda av kontorsstolar och papper tror han kommer försvinna allt mer. Men inte i form av plötslig kontorsdöd.

– Kontoret som plats för vanligt vardagligt arbete är inte längre väsentligt. Men det kommer att vara en plats för riktigt kvalitativt arbete. Då måste det vara riktigt bra om vi ska förmås att gå dit.

Kontor kommer att användas i platsutveckling på ett helt nytt sätt.

I takt med att handeln försvinner från botten-planen så tror Patrik Åström att det allt mer kommer att bli kring kontoren som man skapar platsen.

– Och då måste det hända nåt. Kontor kommer att användas i platsutveckling på ett helt nytt sätt. Runt stora kontorshus kommer man att kunna bygga en liten destination i staden med gym, lounger, föreläsningssalar, mötesrum, eventytor och en massa annat.

Foto: Jennifer Glans

Kanske finns det också plats för ett par vanliga skrivbord också.

[ Reportage ]
[ Nyheter ]
[ Krönikor ]