Hungriga vargar på jakt. Långsiktiga fonder som förvaltar lika bra som en svensk. Det finns olika åsikter om de internationella fastighetsägarna. Man köpte som mest för några år sedan, låg lågt under finanskrisen men tycks nu vara tillbaka igen – frågan är hur länge. ”De kom i flock och kan också lämna landet i flock”, säger en av experterna vi har talat med.
I vår globaliserade värld är det numera inte konstigt att ”helsvenska” varumärken som Wasa knäckebröd, Volvo och Aftonbladet har utländska ägare. Kapitalet rör sig fritt mellan gränserna och landar där man vädrar de bästa affärsmöjligheterna. Det gäller förstås i lika hög grad fastigheter. Fast det tog rätt lång tid innan utländska fastighetsfonder och fondförvaltare fick upp ögonen för marknaden uppe i norr. Kanske hade man då redan fyllt kvoten i Spanien, England, Tyskland och Frankrike – de länder som normalt sätt har utgjort basen i fastighetsfondernas portföljer.
[ Annons ]
Men efter millennieskiftet blir plötsligt den svenska fastighetsmarknaden en av Europas hetaste. Internationella fastighetsfonder gjorde storstilad entré på den svenska marknaden och
Sverige är numera fjärde europeiska land (efter Tyskland, Frankrike och England) i transaktionsvolym – det trots vår ringa storlek.
– Sverige rankas högt för att vi har en stabil ekonomi och transparant marknad, säger Daniel Gorosch, chef för fastighetstransaktioner på Jones Lang LaSalle, en fastighetsrådgivare med många utländska kunder.
Först in var opportunistiska amerikanska och brittiska fonder som Morgan Stanley, GE Capital, Blackstone och Lehman Brothers. Fonder med hög belåning och kort placeringshorisont. Det gällde att snabbt öka värdet på fastigheten för att få utdelning på insatt kapital.
–?Det jobbet gjorde man bra, vilket också drev fram en professionalisering av fastighetsmarknaden som vi ser resultatet av idag, säger Daniel Gorosch. De opportunistiska fonderna hade extremt bra tajming och kom in i ett läge där man såg att yielderna var på väg ner och att värden skulle öka. De flesta lämnade banan åren 2004 och 2005.
Det var framför allt mellan åren 2003 och 2008 som de internationella bolagen var aktiva på köpsidan. Utöver fastighetsfonder stod högbelånade obligationsutgivare, syndikeringsstrukturer (ofta norska) samt privata fastighetsbolag för en stor andel av utländska investerares transaktionsvolym.
Men med finanskrisen och allt försiktigare banker är det institutionerna som tagit över mer och mer av marknaden. De högt belånade fonderna var tvungna att sälja, andra blev nervösa – man befarade ett prisfall och såg det enklast att lämna svensk mark. Kapitalet behövdes ofta för att ”släcka bränder” i sina hemländer.
–?När tiderna är oroliga är det vanligt att man fokuserar på sin hemmamarknad. Man koncentrerar sig helt enkelt på de marknader som man känner bäst, säger Erik Bodin, analyschef på fastighetsrådgivaren Leimdörfer.
En annan förklaring till det minskade intresset för förvärv efter krisen är att utländska investerare aldrig upplevde att den svenska marknaden blev billigare.
–?Priserna gick inte ner lika mycket i Stockholm som i London eller Paris. Enligt Investment Property Databank (IPD) föll exempelvis fastighetsvärdena i Storbritannien med cirka 26 procent under 2008, medan värdena på svenska fastigheter minskade med cirka 8 procent. Det gjorde att det uppfattades som attraktivare att investera där, menar Erik Bodin.
Ser man på statistiken för 2009 och inte minst förra året kan man få intrycket att det internationella kapitalet lämnat landet men Daniel Gorosch vill nyansera den bilden.
–?Det rör sig om två stora försäljningar i Stockholm. Annars har fonderna, även under krisen, köpt och sålt lika mycket. Man har sålt i centrala Stockholm och köpt i andra områden. Vi ser också att cross border transaktioner ökade från 27 till 42 procent första halvåret i år jämfört med samma period i fjol.
Köparna är till största delen större fonder med pensionspengar i kassorna som holländska ING, franska AXA och tyska Pramerica för att nämna några. Fonder som har väldefinierade investeringskriterier och som söker långa avtal, bra lägen och starka hyresgäster.
–?Tyskar sparar gärna i direkta fastighetsfonder, som Commerz Real, Deka och Rreef. Ett livbolag vill ha mellan 10–15 procent av sitt kapital i fastigheter för att ha en risk
avvägd portfölj och man får in nya pengar hela tiden som måste investeras – det skapar förstås en efterfrågan, säger Daniel Gorosch.
Vad är då utländska fastighetsbolag mest intresserade av idag när man letar objekt i Sverige?
–?Högkvalitativa retailfastigheter, säger Thomas Persson vd på Catella Corporate Finance. Man tror att de svenska konsumenterna har pengar att spendera, i alla fall mer än övriga européer. Dessutom har det varit lättare att få fram pengar till retail än till kontor.
Handelsfastigheter har också varit hetaste det senaste året. Enligt Jones Lang LaSalle har 25 procent av transaktionsvolymen hittills i år varit inom det området – mot tio procent 2010. Tittar man på försäljningarna de senaste två åren är trenden tydlig att utländska ägare säljer i storstädernas innerområden och köper i närorter och mellanstora städer som Västerås, Helsingborg och Kalmar.
–?De har svårt att konkurrera i Stockholms innerstad där man anser att avkastningen är för låg. Den marknaden lockar mest svenska institutioner och privata svenska familjer, säger Thomas Persson.
Hansi Danroth, som är vd för Mengus, en svensk fastighetsfond, kommer ofta i kontakt med de utländska konkurrenterna när han letar objekt. Men han ser dem inte som något större hot.
–? De tyska fonderna är inte särskilt lättrörliga när det kommer till köp. Man ska ha OK från styrelsen vilket kan ta tid. Vi har mandat att agera med kort varsel.
–?De (utländska fonderna) vill dessutom bara köpa fastigheter med hyresgäster. När det börjar bli vakanser har de inte organisationen att lösa det. Det brukar sluta med att man säljer, säger Hansi Danroth.
Problem med förvaltningen gör också att de flesta utländska bolag håller sig borta från bostadsmarknaden numera. De senaste två åren är det med några få undantag endast svenska bolag som köpt bostäder. Kanske varnade av norska Actas kräftgång i pressen sedan det uppdagats kackerlackor i deras hus i Malmö.
–?Det krävs mycket personal för att förvalta bostäder och vi har en lagstiftning som man uppfattar som udda – ett ”halvsocialistiskt” system som fondbolagen inte känner igen från andra länder. Utomlands äger man sin bostad, hyreshus är ofta lika med social housing för européer, säger Thomas Persson.
Daniel Gorosch tycker att exemplet Acta visar att det fanns utlänningar som gick in och köpte under de gyllene åren och gjorde det med rätt lösa boliner.
–?Allt var ju inte guld. Acta insåg inte att det var svårförvaltat och att det krävs en lokal aktör i
området med nära kommunikation till folk som bor där. De hade inte heller kapital att skjuta till som krävs för att renovera fastigheterna.
–? Tyvärr ger ju affärer som den (och Boultbee) ett dåligt rykte för internationella kapitalplacerare. Men 95 procent av dem driver sin verksamhet lika bra som en svensk, menar Daniel Gorosch.
Rådgivarna i branschen vill förstås gärna tro att det internationella kapitalet fortsätter att strömma norrut. Men mycket beror på hur bra tillväxten är på kontinenten som idag pumpar in pengar i svenska hus. Fast även asiaterna har börjat kika utanför sina gränser.
–?Man köper en del fastigheter i London och Paris. Om två år kommer de kanske hit, säger Thomas Persson.
Stellan Lundström, som är professor i bygg- och fastighetsekonomi på KTH i Stockholm räknar inte med att vi får samma utveckling igen som under 2006–2007.
–?Men man kan absolut tänka sig att investerarna ser Sverige som en säker hamn att investera i när det blåser runt om i världen.
Eller, om marknadsförutsättningarna radikalt ändras, flyr man snabbt ut ur landet. För en fond är en fastighet till syvende och sist en placering som kan bytas till en annan placering.
–?På samma sätt som de kommer in i marknaden som en flock kan man även lämna marknaden som en flock. Fast jag ser ingen tendens just nu att det ska ske, säger Daniel
Gorosch.
