Fastighetsmarknaden är en spegel av den övriga ekonomin. Kassaflödena (hyror och vakanser) påverkas av faktorer som sysselsättning, demografisk utveckling och konsumtion, medan direktavkastningskraven påverkas av realräntan, tillgång till krediter och riskbenägenhet. För att få en bra bild av den framtida utvecklingen på fastighetsmarknaden är det därför avgörande att ha en god bild av den makroekonomiska […]
Fastighetsmarknaden är en spegel av den övriga ekonomin. Kassaflödena (hyror och vakanser) påverkas av faktorer som sysselsättning, demografisk utveckling och konsumtion, medan direktavkastningskraven påverkas av realräntan, tillgång till krediter och riskbenägenhet. För att få en bra bild av den framtida utvecklingen på fastighetsmarknaden är det därför avgörande att ha en god bild av den makroekonomiska utvecklingen.
[ Annons ]
Den ekonomiska utvecklingen är dock mycket svår att prognostisera, i och med att den är ett kaotiskt system där ingen konjunkturcykel är den andra lik. Typiskt för kaotiska system är att små förändringar i de ingående parametrarna kan ge stora konsekvenser på utfallet och ibland ändra hela systemets funktionssätt. Så har skett på den svenska fastighetsmarknaden som går från att vara konjunkturkänslig mot att bli allt mer stabil.
En orsak är att tre viktiga makrofaktorer har börjat motverka effekterna av en svag global ekonomi:
1) Kassaflödena på fastighetsmarknaden. Sverige har sedan 1990-talet byggt upp en betydligt starkare makroekonomisk fundamenta än den övriga västvärlden, bland annat tack vare låg statsskuld, hög sparkvot och god transparens. Trots att hälften av vår BNP består av export gör dessa starka fundamenta att vi, genom en stabil inhemsk efterfrågan och en konkurrenskraftig export, i alla fall delvis kan stå emot en turbulent omvärld. Kassaflödena för högkvalitativa svenska fastigheter kan därmed fortsätta vara stabila trots att den vikande världskonjunkturen.
2) Ett svagt inflationstryck gör att världens centralbanker i princip har fria händer att hålla räntorna låga och köpa obligationer. Ett av de viktigaste målen med detta är att driva upp tillgångspriser – som aktier, obligationer och fastigheter – för att därigenom stimulera efterfrågan i ekonomin. Eftersom investerare skyr risk får det en betydande effekt för ”säkra” tillgångar som guld, japanska yen och schweiziska franc. Med vår ekonomiska styrka i relation till den övriga världen kommer efterfrågan på säker avkastning också ha stor påverkan på den svenska fastighetsmarknaden under kommande år.
3) Konjunkturcyklerna tenderar att bli allt kortare. Återhämtningen i USA har vägrat ta fart och euroområdet lider av en eskalerande skuldkris som riskerar att övergå i en bankkris. De senaste årens tillväxtmotorer i Asien och Latinamerika visar dessutom tydliga tendenser på överhettning, för stort exportberoende och korruption, och kommer inte kunna driva världsekonomin framöver. Trots att politikerna i USA och Europa förmodligen kommer att kunna undvika en djup recession blir den globala tillväxten svag under en lång tid framöver. Den svaga underliggande tillväxtpotentialen leder vidare till korta återhämtningsperioder och små konjunktursvackor. Då fastighetsmarknaden har en inneboende tröghet leder de kortare konjunkturcyklerna till att investerarefterfrågan bara hinner slå igenom på de mest attraktiva fastighetssegmenten. När marknaden viker påverkas dock efterfrågan på sekundära fastigheter mest. Fallhöjden på dessa segment är dock låg i och med att priserna inte har stigit så mycket här – vilket ger stabila priser.
Alla tillgångar behöver inte få en svag utveckling bara för att den globala ekonomin är osäker och svag.”
Som investerare är det viktigt att komma ihåg att alla tillgångar inte behöver få en svag utveckling bara för att den globala ekonomin är osäker och svag. När kapitalet flyr från osäkerhet måste det alltid ta vägen någonstans och som investerare gäller det att hitta de tillgångar som gynnas av den utvecklingen. Talesättet ”när blod flyter på gatorna – investera i fastigheter” har aldrig passat bättre än nu.
Arvid Lindqvist är senioranalytiker på Newsec.
