I åldersordning från vänster till höger: Gerhard, Charlotte Hafström, Helena Hafström Hedberg, Thomas Hafström och Erik Hafström. Foto: Erik Cronberg
Publicerat 29 april, 2022

Dags att ta över

Ett generationsskifte sker ofta med blandade känslor. Lika svårt som att släppa sitt livsverk kan det vara för den övertagande generation som vill sätta sin prägel. Frågor och utmaningar är desamma i Mjölby, Stockholm och Sundsvall.

Svartån rinner stilla genom Mjölby, en kommun med 27 000 invånare 20 minuter från Linköping. Stadsnamnet skvallrar om den kvarnby som, tack vare Svartåns forsar och den bördiga slätten, växte fram här redan på 1100-talet.

En av de sista kvarvarande kvarnarna låg på en liten holme i Svartån, mitt centrala Mjölby. Här reser sig numera den eleganta träfastigheten Kvarnholmen 1 med sju lägenheter i varierande storlek, alla med utsikt över Svartån. I samma byggnad finns populära Café Nyfiket, liksom en butikslokal och ett kontor. Det var också den första fastighet Ebba Kellander köpte efter att ha bestämt sig för att låta kvarnhjulen fortsätta snurra i Hogstadius fastigheter, bolaget som hon tagit över från sin från sin pappa.

[ Annons ]

Ebba Kellander bredvid Svartån i Mjölby. Bakom henne syns Kvarnholmen 1, den första fastighet som hon själv har köpt sedan hon tog över Hogstadius fastigheter från sin far. Foto: Peter Holgersson

– Det är härligt med vackra fastigheter som dessutom har en egen speciell historia som präglat staden, mjölnarstaden. Efter kvarntidens storhetstid har fastigheten bland annat inrymt en cykelverkstad som många äldre minns som Cykel-Pelle. Det är extra roligt att ta över när det finns enkla åtgärder att snabbt vidta för att hyresgästerna skall känna att det blåser lite nya friska vindar, säger Ebba Kellander.

Köpet skedde för tio år sedan, och sedan dess har beståndet långsamt ökats till de sex fastigheter hon förvaltar idag. Men det tog sin tid för Ebba Kellander att bestämma sig för att överta pappa Göran Hogstadius fastighetsbolag.

De frågor Ebba Kellander brottades med känns nog igen av många som stått, eller står, i samma situation.

Jag ser fler och fler exempel på att det är familjeföretag som drivs vidare.

Jan Owe-Larsson, ordförande i Fastighetsägarnas småföretagsråd, berättar att det är en fråga som ofta står på agendan. En stor del av det samlade fastighetsbeståndet i Sverige finns hos småbolag. Något han tycker är viktigt att värna när stora fastighetsjättar tycks bli allt större. I de större bolagen är en generationsväxling i regel en tämligen odramatisk förflyttning av aktier. I småbolagen handlar det inte sällan om ifall en hel livsstil ska gå vidare eller inte. Jan Owe-Larsson driver själv bolaget Prio fastigheter med två fastigheter i centrala Norrköping, och har väldigt svårt att tänka sig en försäljning när det blir dags.

– Både husen och mina hyresgäster är ju mina vänner, det är en separationsångest om man ska behöva sälja. Jag ser fler och fler exempel på att det är familjeföretag som drivs vidare. Det är en familjeklenod som ska vårdas och utvecklas framåt, snarare än att det ska styckas upp och hanteras av andra familjer eller personer, säger Jan Owe-Larsson.

Organisationen företagarnas rapport Ägar- och generationsskifte i svenska företag – överlåtelse eller avslut? från 2017 (uppdaterade siffror kommer troligtvis i höst) pekar på att generationsskiften kommer bli allt vanligare de närmaste åren. Nästan en fjärdedel, eller 23 procent, av företagsledarna inom fastighetsbranschen är 65 år eller äldre. Det placerar fastighetsbranschen på en tredjeplats, bara de relativt små el-, gas- och värme- samt mineralutvinningsbranscherna har äldre företagsledare. Som jämförelse har en ung bransch som hotell och restaurang bara 9 procent företagsledare över 65 år.

Ebba Kellander tar en paus på Café Nyfiket. Foto: Peter Holgersson

Det var som sagt inte självklart att Ebba Kellander skulle ta över. Efter gymnasiet flyttade hon till Norge och rensade fisk i ett halvår för att tjäna pengar för att kunna resa. Hon jobbade också i en bar i Alperna, och åkte snowboard. När Ebba Kellander så småningom kom tillbaka till Mjölby sökte hon till polishögskolan två gånger, men kom inte in. Det fanns tankar på att bli socionom, men istället blev det medie- och kommunikationsvetenskap.

Pappa var lantbrukare och ägde två gårdar, samtidigt drev han bolaget på sidan om. Hans önskan var att de tre barnen skulle ta över varsin del av hans verksamhet, utan samägande.

– Min pappa blev väldigt osams med sina systrar när han fick ta över gården, eftersom farfar från början hade ställt in sig på att pappa skulle köpa den, och inte ens frågat sina döttrar. Så ville inte min pappa att det skulle bli. Han hade lagt upp det så att det skulle finnas nånting till oss alla tre, säger Ebba Kellander.

Pappa skapade förutsättningar för att skiftet skulle lyckas.

Medan de två äldre syskonen tidigt var klara över att ta varsin gård var Ebba Kellander mer tveksam när det gällde fastigheterna.

– Du kan ju tänka dig hur det var att sitta på en bokföringsbyrå som nioåring. Jag gillade inte att åka med på de där mötena. Men jag var räknad med, och fick vara med hela tiden, även om jag inte fattade nånting. Så pappa skapade förutsättningar för att det skulle lyckas.

Ebba Kellander hade just avslutat sin praktik när finanskrisen slog till.

– Där nånstans började jag fundera på att ta över fastighetsbolaget, fast i kombination med ett riktigt jobb.

2010 började Ebba gå i pappans ”fastighetsskola”, och året efter tog hon beslutet att ta över verksamheten, då 28 år gammal.

– Det tyckte pappa var härligt, då blev det till slut som han ville ha det. Mina syskon hade redan tagit över varsin gård, så jag fick det här. Vi syskon hade ju redan kommit överens, så det fanns ingen konflikt, vilket var väldigt skönt.

Ebba Kellander förberedde sig länge innan hon till slut bestämde sig för att ta över sin pappas verksamhet. Foto: Peter Holgersson

Att börja planera skiftet i god tid är a och o, enligt Annika Hall, som har forskat om familjeägda företag på Internationella Handelshögskolan i Jönköping.

– Det är lätt att skjuta det framför sig eftersom det är så många svåra frågor. Men som förälder får man inte tänka ”det får de lösa när jag inte är med längre eller inte finns”. Att inte veta vem som ska ta över, eller vad ville egentligen pappa och såna saker är inte en bra lösning. Vill man sin familj väl, tar man tag i det innan man är borta ur bilden, säger Annika Hall.

Som förälder får man inte tänka ”det får de lösa när jag inte är med längre eller inte finns”.

Steg ett är att säkerställa vem eller vilka som verkligen vill ta över. Inte bara förutsätta.

– Om ett av syskonen jobbat i bolaget och de andra inte, så kanske man tänker att de som inte varit med inte är intresserade. Men det är inte säkert, det kan finnas olika skäl till att man inte varit med. Kanske har man aldrig ens fått frågan. Sen måste man diskutera vad det finns för möjligheter, kanske vill man vara med och äga, men inte jobba med det.

Det är en mycket strukturerad plan i flera steg som Annika Hall beskriver.

Ebba Kellanders erfarenhet är, just som Annika Hall förordar, att ha ”köksbordssamtalet” om skiftet tidigt, och med tydlig transparens genom hela processen.

– Alla måste höra samma saker och få samma dokumentation; det får inte vara hysch-hysch åt nåt håll. Att det blir olika utfall är ju troligt, men man måste ändå prata om det. Om en får en fastighet och den andra blir utlöst med en påse pengar och gör investeringar istället – som kan vara bra eller dåliga – så är det viktigt att det känns rättvist när man skakar hand. Sen är det upp till var och en att förvalta det man har valt, säger Ebba Kellander.

Man ska inte ta över bara för att nån annan vill. Då blir det en blöt filt att gå till jobbet.

Men kanske det viktigaste av allt – att följa sitt hjärta.

– Man ska inte ta över bara för att nån annan vill. Då blir det inte bra, utan en blöt filt att gå till jobbet, säger Ebba Kellander.

Om de rent existentiella frågorna kan vara en rejäl utmaning så har det rent kamerala blivit åtminstone något enklare, konstaterar Patrick Krassén, närings- och skattepolitisk expert på Företagarna.

De skattemässiga konsekvenserna en fåmansföretagare som vill skifta ägandet ställs inför är för snåriga för att reda ut i detalj. Men kortversionen:

Om företagaren varit verksam i företaget, anses dennes aktier vara kvalificerade. Enligt de så kallade 3:12-reglerna ska försäljningslikviden då beskattas till stor del som inkomst av tjänst – alltså med uppemot drygt 50 procent. Av skatteskäl strävar man därför efter att aktierna ska bli okvalificerade innan försäljning.

– Förut fanns skatteregler som gjorde att en fåmansföretagare som skulle ägarskifta genom att sälja sin andel till en närstående, aldrig kunde få sina aktier okvalificerade. Det straffades alltså skattemässigt att sälja till exempelvis syskon eller barn, vilket försvårade generationsskiften i familjeföretag i synnerhet, säger Patrick Krassén.

Detta uppmärksammades redan under alliansregeringen och en utredning föreslog 2016 att ändra dessa regler. Förslagen i utredningen genomfördes aldrig, men allianspartierna drev frågan vidare och till slut blev den en av punkterna i Januariavtalet. Eftersom frågan redan var utredd, remissbehandlad och lagrådsemmiterad, kunde regeringen lägga fram en proposition redan i mars 2019, som endast Vänsterpartiet röstade mot. Den 1 juli 2019 började de nya reglerna gälla, och försäljning till närstående har nu (i princip) samma regler som till utomstående.

 – Dock kvarstår det femåriga kravet på karens och träda för att aktierna ska bli okvalificerade. Att företagsledaren inte kan delta aktivt i verksamheten gör överlåtelser krångligare. Företagarna anser att karens- och trädakraven är direkt kontraproduktiva genom att förhindra att kompetensen och kapitalet kommer till bäst användning, säger Patrick Krassén.

Jag har redan börjat titta på hur våra tre barn ska kunna ta över.

I Mjölby blickar Ebba Kellander ut över Svartån, som kommer fortsätta rinna fram i generationer, och konstaterar att även om det är svårare att få sina barn att ta över idag så är processen redan igång.

– Jag har redan börjat titta på hur våra tre barn ska kunna ta över om dom vill. Hur ska vi strukturera upp det så det blir rättvist, och inte administrativt tungt? Det är lite småbökigt.

Från vänster till höger: Charlotte Hafström, Gerhard Hafström, Helena Hafström Hedberg, Thomas Hafström och Erik Hafström. Foto: Erik Cronberg

”VI HAR ALLA BOTT I FASTIGHETEN”

I år ska de sex barnen ta över bröderna Hafströms två innerstadsfastigheter i Stockholm. Ett generationsskifte med tydlig målbild

Det är inte det första generationsskiftet i släkten Hafström. Erik och hans bror Jonas Hafström är femte generationen fastighetsägare i Stockholm, en tradition som började med farfars farfar, tjärhovsinspektören Adolf Hafström. Precis som salig tjärhovsinspektör, som ansvarade för kronans tjärförråd ute på Beckholmen, så har fastighetsägandet varit en parallellsyssla till annan yrkesverksamhet.

Beståndet har dock växlat. Nu äger bröderna två hyresfastigheter, en i Vasastan och en på Södermalm. Även om vanan finns, så är det ingen liten sak att generationsväxla. Tillsammans med de sex barnen deltar Erik och Jonas i en kurs i Fastighetsägarna Stockholms regi.

– Vi kommer att göra skiftet i år. Men jag och min bror började planera för det redan 2016, berättar Erik Hafström.

Det blir för många att vara sex personer på två fastigheter.

En av utmaningarna har varit att komma fram till i vilken form fastighetsföretagandet ska drivas vidare.

– I de diskussioner vi haft har vi landat i att det blir för många att vara sex personer på två fastigheter, säger Erik Hafström.

Lösningen blev att Eriks tre barn tar över den ena fastigheten, Jonas tre barn den andra.

– Det var bra att ni började prata om det tidigt. Nu har vi kunnat vara med och diskutera sinsemellan. Ni har varit väldigt transparenta och låtit oss ta del av allt vilket skapar en viktig förståelse hos oss, säger Charlotte Hafström.

Allra viktigast för Erik och Jonas har varit att förmedla sin syn på hyresrätten som upplåtelseform. I ett dokument har det formulerat en tydlig målbild för fastigheternas framtid: ”Vi har därför ingen som helst anledning att ombilda våra fastigheter till bostadsrätter eller att ha blockuthyrning i hela fastigheter.”

Nu vore det nog visserligen oklokt av de yngre att säga annat, men det låter trovärdigt när den övertagande generationen säger att det inte finns några som helst planer på att casha in genom att sälja husen till en bostadsrättsförening.

– Vi har alla bott i fastigheterna så det finns en känsla för husen och att även nästa generation ska kunna flytta in, säger Thomas Hafström.

Han syster, Helena Hafström, fyller i.

– Erik och Jonas är verkligen måna om hyresrättens bevarande och har lyckats förmedla det till oss. Det finns ju få hyresrätter centralt, annars blir det ju bara de med mest pengar som kan bo så här, säger hon.

Vår far var för övrigt ganska tveksam till om vi skulle klara av det överhuvudtaget.

I målbilden finns också ambitionen att lämna över två helrenoverade och moderna fastigheter med låg belåning.

– När vi tog över den här fastigheten efter min far – han var för övrigt ganska tveksam till om vi skulle klara av det överhuvudtaget – så fanns det ingen hiss och bara en gemensam toalett på varje plan, berättar Erik Hafström.

Även om det nu var länge sedan ser han nästan ut att blekna lite när han berättar om uppförsbacken i början av det generationsskiftet.

– Så tanken är att ni inte ska behöva börja med att ta upp lån för att renovera upp hela fastigheten, säger han.

De fyra nickar tacksamt lättade.

Erik Hörnkvist

Annika Hall, forskare och författare till boken När företaget går vidare i familjen. Foto: Leif Rogdö

FYRA STEG TILL GENERATIONSSKIFTE

Forskaren Annika Hall, som skrivit boken När företaget går vidare i familjen tipsar:

1. Säkerställ vem eller vilka som verkligen vill ta över. Här är det viktigt att inte bara förutsätta, utan alla måste få säga hur de tänker och känner. Fundera på varför du vill ta över, och om du gör det för din egen skull. Vad har du för visioner för dig själv och för företaget? Om du vill ta över måste du fråga dig själv om du har kompetensen att sköta företaget. När du kliver in ska du veta vad du har ansvar för. Då kommer även din omgivning se hur du bidrar och du kan skapa en egen plattform och identitet.

2. Prata om hur bolaget ska värderas. Och då även på det känslomässiga planet. Det viktiga är att alla känner sig rättvist behandlade. De som kliver av måste få en så stor slant att de känner att det är okej, och de som är kvar måste ha en rimlig möjlighet att driva bolaget vidare.

3. Det är viktigt att det finns en ömsesidig förståelse för att det är en gemensam resa. Visa respekt och tänk på att den är identitetsbyggande för båda parter. Så länge man är ägare är det självklart att man är med och fattar beslut kring de långsiktiga, strategiska frågorna. Men när man släpper företaget till sina barn måste man vara mentalt förberedd, och inte lägga sig i operativa förändringar eller dagliga frågor. Får man som ny ägare inte mandat att utföra sina uppgifter som Vd, utan blir vingklippt hela tiden, så leder det bara till problem.

4. Säkerställ att samägandet fungerar genom att diskutera fram ett tydligt ägardirektiv och ett aktieägaravtal som alla delägare är bekväma med. Tydliggör skillnaden mellan ägarfrågor, styrelsefrågor och operativa frågor. Genom att tydliggöra vem som fattar beslut i vissa frågor – och hur samspelet mellan ägare-styrelse och ledning ska fungera – lägger man grunden till en effektiv organisation där såväl verksamhet som människor mår bra och kan utvecklas.

På pappret ser det ut som att vi lever i ett land där vi alla har samma förutsättningar men så är det inte. Det är vanligare att sonen kliver in och driver familjeföretaget vidare. Och det hänger ju ihop med att det är mycket vanligare att män köper, äger och driver fastighetsbolag över lag, säger Ellie Elmondt. Foto: Emelie Bokehsius

GENERATIONSSKIFTE VÄGEN TILL ETT JÄMSTÄLLT ÄGANDE

Generationsskiftet handlar inte enbart om vem som ärver och hur arvsskatten ser ut. Lika viktigt är jämställdhetsperspektivet – vem tar egentligen över företaget vid ett arvsskifte och varför?

Ellie elmondt, en av grundarna till det kvinnliga investerarnätverket Wire Invest, har sett en förändring av gamla strukturer under pandemin. Det har gått ett år sedan hon intervjuades i Fastighetstidningen sist. Faktum är dock att siffrorna för det kvinnliga ägandet i Ownershifts rapport I nöd och lust är oförändrade sedan dess. Ändå ser Ellie Elmondt ljust på framtiden. De attitydförändringar hon ser kommer att synas i siffrorna så småningom.

– Om man pratar generationsskifte så är ju även förändringen i attityder hos fastighetsbranschen något som kräver ett generationsskifte. Fastighetsbranschen håller redan på med en modernisering och den har förstått att jämställdhetsfrågan är en del i det arbetet.

Hur märks det?

– Dels tar fastighetsbranschen den här frågan på större allvar nu, och vi blir inbjudna till samtal på ett helt annat sätt än för bara ett år sedan. Dels är den mentala resan som kvinnor gör nu enorm. Det skapas nätverk och kvinnor har börjat prata på ett helt annat sätt i sina privata grupper. Och när många kvinnor bestämmer sig för att de vill ta plats då kommer de att göra det. Men det är en bit kvar innan strukturerna förändrats på allvar.

När många kvinnor bestämmer sig för att de vill ta plats då kommer de att göra det.

Hon återkommer till strukturerna. Hur de tidigt formas i familjen, hur olika vi pratar med våra söner och döttrar om privatekonomi och hur den attityd vi möts av i vuxenlivet skapar andra förutsättningar för kvinnor och män.

– När man har gjort undersökningar på hur banker och inkubatorer bemöter kvinnor och män när de ska starta bolag så frågar man kvinnor mer i perspektivet ”hur ska du tänka för att minimera risken?”. Det medan män får frågan ”vad ska du göra för att maximera din framgång?” Det här är såklart väldigt viktigt i ett uppstartsskede, säger Ellie Elmondt.

Dessutom, säger hon, är fastighetsägaren i de flestas ögon en medelålders man i kostym. Och det är han ju även enligt siffrorna. Det skapar tidigt bilder, omedvetna eller inte, som är svåra att ta strid mot.

– Vi inviger generellt våra söner tidigare i ett ekonomiskt tänkande visar forskning. Det i sin tur leder ofta till att döttrarna i tidig ålder väljer en annan väg. Det här gör att när det senare kommer till generationsskifte så är sönerna och döttrarna i familjen på olika platser i livet.

Varför blir det så?

– Det är inte av illvilja – föräldrar sitter inte och tänker ”vi tycker att det är vettigare att vår son tar över så vi pratar mer affärer med honom”. Det här är vårt strukturella arv som vi inte alltid ser. Och när det dessutom är vanligare att våra pappor äger och förvaltar fastigheten, är det också lättare för sonen att se sig själv i samma roll, säger Ellie Elmondt.

Men även lönenivåer och vem som tar ut flest föräldradagar spelar roll, fortsätter hon.

– Tar kvinnan fortfarande störst ansvar för familj och hem, och dessutom har en sämre ekonomisk situation, kan det vara praktiskt svårt att ta över lån eller ha möjlighet att driva ett fastighetsbolag vid ett generationsskifte och att över huvud taget ta klivet att köpa en egen fastighet, säger Ellie Elmondt.

Rapporten I nöd och lust från tankesmedjan Ownershift pekar på samma problem: ”männen äger i genomsnitt mer än kvinnor under pågående äktenskap och denna könsskillnad i ägande snarare ökar än minskar efter skilsmässa.” Rapporten pekar på samma bakomliggande faktorer som Ellie Elmondt nämner: Kvinnors lägre lön, familjesituation och därigenom sämre förutsättningar att ta över lån och att hon dessutom har mindre tid att lägga på att ensam ta över driften av en fastighet.

Men det finns fler faktorer som bidrar till övervikten av män som äger fastigheter. Byggbranschen, som är en kontaktyta för affärer, är också mansdominerad. Det är en stor del av svaret varför den vanligaste förstagångsköparen av en hyresfastighet är en man, menar Ellie Elmondt.

– Vi har sett att det är ganska vanligt att den som köper en hyresfastighet för första gången har varit i en närliggande bransch på något sätt innan. Inte helt ovanligt kommer personen från entreprenadsidan, troligtvis byggbranschen, och har en viss kunskap om fastighetssidan. Klivet till att bli ägare blir lite mindre om man redan rör sig i den sfären. Om du har jobbat i omkringliggande branscher har du både insikter och ett kontaktnät och en infrastruktur i botten, vilket är positivt i kalkylen.

Vad är då lösningen på det här? Krävs det politiska förändringar?

– Nej, inte när det gäller ägandet av fastigheter. Där måste branschen själv göra jobbet. Däremot för kvinnors privatekonomi finns det mycket politiken kan påverka, som ett mer jämställt uttag av föräldrapenning och kvinnors och mäns lönenivåer. Privatekonomi borde in som ett viktigt ämne redan i grundskolan, poängterar Ellie Elmondt.

”Mannen i kostym” har inte gjort sitt jobb.

Hon uppmanar de kvinnor som redan börjat ta klivet in i fastighetsbranschen att ta ännu mer plats och dra med andra.

– Vi behöver skapa mer och bättre nätverk och inte tro att vi måste kunna allt perfekt själva innan vi vågar ta klivet. Men det är nog fel att tänka att vi måste ta över mäns riskbeteende när vi ska investera.

Ellie Elmondt ställer själv frågan. Är då målet att kvinnor ska bli mer riskbenägna?

– Jag vet inte. När kvinnor väl tar beslutet är de också väldigt väl insatta och kan förvalta det på ett bättre sätt. Dessutom fokuserar kvinnor mer på hållbarhet än män. Ska vi rädda den här planeten måste vi ha fler kvinnor som sitter vid rodret. The clock is ticking och det händer inte tillräckligt så som det sköts idag. ”Mannen i kostym” har inte gjort sitt jobb, nu är det dags att lämna över, säger hon.

Capri Norrman

[ Reportage ]
[ Nyheter ]
[ Krönikor ]