Efter några domar i Svea hovrätt 2020 har blockuthyrningar alltmer ifrågasatts. Men Colive och Birger Bo har fått grönt ljus av hyresnämnden till ett projekt i Flemingsberg.
När Svea hovrätt 2020 underkände ett antal blockuthyrningar spreds en stor osäkerhet om vad som tillåts och inte tillåts. I de ärenden som prövades hade fastighetsägare blockuthyrt hyreslägenheter som förmedlats vidare, ofta med korttidskontrakt. Rätten ansåg att hyrorna var oskäliga och att blockuthyrningarna endast tillkommit för att kringgå bestämmelserna om besittningsskydd och bruksvärdeshyra.
Svea hovrätts domar minskade möjligheterna till blockuthyrning genom förmedling, och hos bolaget Colive, vars affärsidé är att tillsammans med fastighetsbolag bygga kollektiva boenden, spreds en oro inför framtiden.
[ Annons ]
– Hovrättens beslut kom som en chock för hela branschen, vilket också lade sig som en våt filt över kommande projekt; skulle fastighetsägare våga att dra i gång byggen med osäkerheten om det går att hyra ut? Att vi nu fått klartecken från hyresnämnden i Stockholm till blockuthyrning av våra delningsbostäder i Flemingsberg känns oerhört befriande, nu kan vi fortsätta våra planer framåt, säger Katarina Liljestam-Beyer, vd och en av grundarna av Colive.
Domen från hyresnämnden i Stockholm berör ett projekt där det finns en markanvisning till en fastighet med 17 stora lägenheter som totalt ska rymma 142 rum samt gemensamhetsutrymmen. Det är fastighetsbolaget Birger Bostad (en del av Fabege-gruppen) som ska bygga och äga fastigheten. Colive tar över administration och uthyrningen med ett blockhyresavtal.
Hur motiverar då hyresnämnden att Colive får dispens? I hovrättens utslag gör man klart att blockuthyrningar bara får ges till uthyrningar där det finns andra skäl en ”rent uthyrningsintresse” – alltså finns det något betydande behov av blockuthyrning annat än att hyra ut lägenheterna till den som kan betala en hyra.
– När det gäller Colive gjorde vi en noggrann analys av syftet, man har en idé som vilar på att bryta ungdomars ensamhet, de erbjuder ett ekologiskt hållbart boende och som vi ser det finns sociala delar som inte är att jämställa med ordinarie andrahandsuthyrning, säger Jonas Alberg.
Han påpekar att de boende hos Colive har ett besittningsskydd (i alla fall upp till 35 års ålder) och om hyresgästerna anser att de betalar en överhyra kan det prövas av hyresnämnden. På plussidan är att bolagen även har med sig Huddinge kommun som intressent i projektet.
– Som jag ser det är det ett boende likt ett förstahandskontrakt, för en andrahandshyresgäst finns först ett besittningsskydd efter två år, säger Jonas Alberg.
Historiskt har blockuthyrningar mest handlat om omsorgsboenden där fastighetsägare blockuthyrt till det offentliga, eller personalboenden som företag ordnat eller studentboenden. I princip alla förfrågningar har godkänts av hyresnämnderna i landet.
Men med ökad bostadsbrist i framför allt Stockholm dök det upp allt fler aktörer som startade förmedlingar med korttidsuthyrningar där lägenheter blockuthyrdes från fastighetsägare, det rörde sig ofta om lägenheter som annars skulle gå till den ordinarie hyresmarknaden. För blockuthyrningar gäller inte bruksvärdeshyra och inte heller besittningsskydd.
Hos hyresnämnden i Stockholm såg hyresrådet Jonas Alberg att det kom in fler ansökningar utanför de som var gängse. Från 2019 till idag har 41 av 381 ärenden fått avslag. Det att jämföra med perioden från millennieskifte till december 2018 då enbart 5 av 1 638 dispenser fick avslag.
– Det finns en otydlighet i lagen och en osäkerhet i när avslag kan ges så vissa har godkänt allt medan andra konsekvent nekar dispens, konstaterar Jonas Alberg.
På vilket sätt domen hos hyresnämnden i Stockholm generellt påverkar framtida blockuthyrningar är för tidigt att säga. Den prejudicerande hovrättsdomen kommer även fortsättningsvis vara rättesnöret och stävja avarter där hyreshus plötsligt omvandlats till lägenhetshotell. Men för Colive är det en signal att fortsätta utveckla sitt koncept.
Katarina Liljestam-Beyer säger att fastighetsbolagen man samarbetar med inte har bättre marginaler att bygga åt Colive än att bygga och hyra ut som vanliga bostäder – kostnaden för kvadratmeter är densamma.
– Hyran som vi tar ut motsvarar den som råder för nyproduktion och vår målsättning är inte att ligga högre än andra, säger Katarina Liljestam-Beyer.
Nu är det inte en hyra som Colive tar ut, det är en månadsavgift där det förutom hyran ingår möbler, städning, hemförsäkring och bredbandsuppkoppling. I hyresdelen räknar man med att varje hyresgäst disponerar 22 kvadratmeter, det egna rummet är ofta runt 10 kvadratmeter, och till det gemensamma ytor som kök, samlingsrum och badrum. Avgiften för det är enligt Katarina Liljestam-Beyer mellan 7 500 och 8 000 kronor.
Med godkännandet i hyresnämnden fortskrider planerna och målet för Colive är att ha 7 000 bostadsrum (flera rum kan ingå i samma lägenhet) klara fram till 2027. Idag har Colive 250 rum till uthyrning.
– Med inbromsningen i bostadsbyggandet ser fastighetsbolagen att vi är en aktör som kan tillföra ett annat perspektiv. Intresset för delningsbostäder är stort bland bostadssökande, fastighetsbolag och företag som exempelvis rekryterar internationella talanger, säger Katarina Liljestam-Beyer.
