Nu börjar en tid av disinflation och sannolikt räntor som sjunker snabbt första halvåret 2024. Det leder till fler transaktioner och stabilare fastighetsmarknad.
De flesta börsnoterade fastighetsbolagen fortsätter att rapportera tillväxt i sina driftnetton, men högre finansieringskostnader och skuldförfall börjar nu ta ut sin rätt på flera av bolagen.
Nästa steg i cykeln kommer sannolikt att vara högre vakanser i kommersiella fastigheter. Den genomsnittliga räntan för de 32 fastighetsbolag som hittills redovisat sina siffror för det tredje kvartalet har ökat från 2,0 procent under Q4 2021 till 4,0 procent nu.
[ Annons ]
Den genomsnittliga räntan förväntas fortsätta att öka till 6,0 procent under fjärde kvartalet 2024 i takt med att högre marknadsräntor och kreditmarginaler rullar igenom i genomsnittssiffrorna. Samtidigt mildras övergången till högre finansieringskostnader av en stark hyrestillväxt driven av den höga inflationen.
Bolagens fastigheter levererar nu en direktavkastning på i genomsnitt 4,3 procent (beräknat på faktiska driftnetton), upp från 3,5 procent under fjärde kvartalet 2021. Skillnaden mellan direktavkastningen och genomsnittsräntan (yield gapet) minskar dock snabbt. För närvaranade har 13 av 35 börsbolag negativa yield gap och vi bedömer att 25 av 35 börsbolag får det under fjärde kvartalet. Resultatet för fastighetsbolagen (och det gäller även många högbelånade onoterade bolag) är att man måste agera nu, tid är en lyx som få högbelånade aktörer har råd med.
Om konjunkturcykeln utvecklas i linje med vårt huvudscenario under de kommande 12 månaderna så kommer vi sannolikt att undvika en betydande kris i fastighetssektorn.
Vi befinner oss troligtvis redan i början av en (tillfällig) 6–12 månaders period av kraftig disinflation, eller till och med deflation. Om inflationen faller tillbaka snabbt så kommer Riksbanken snart att börja stimulera ekonomin igen i spåret av Fed och ECB.
Resultatet blir att både korta och långa räntor sjunker ganska snabbt under det första halvåret 2024. Även om vakanserna ökar för kommersiella fastigheter kommer de stora centralbankernas stimulanser att stötta upp ekonomin och begränsa nedsidan på de finansiella marknaderna.
Räntorna sjunker, kreditmarginalerna förblir höga. Fastighetstransaktionsmarknaden kommer sakta ta fart igen efter att fastighetsaktierna återhämtar sig på börsen.
I det här scenariot kommer sannolikt de flesta av de noterade fastighetsbolagen att klara sig relativt helskinnade. Men vad händer om inflationen biter sig fast och inte faller tillbaka?
Då är risken stor att kronan fortsätter att försvagas (vilket allt annat lika trycker upp inflationen), att Riksbanken tvingas till en stramare politik, samt att den ekonomiska tillväxten faller mot det lägre intervallet av vår BNP-modell.
I denna makromiljö ökar troligtvis vakanserna ganska kraftigt för kommersiella fastigheter, marknadsräntorna förblir höga eller till och med ökar, kreditmarginalerna fortsätter upp och investerarna på fastighetstransaktionsmarknaden förblir avvaktande.
I det här scenariot är det inte osannolikt att några av de stora börsnoterade fastighetsbolagen får problem. Naturligtvis innebär detta också ännu bättre investeringsmöjligheter för lågbelånade investerare som kan agera snabbt.
Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
