Realräntorna kommer sannolikt fortsätta att vara låga, vilket i sin tur stödjer fastighetspriserna och håller transaktionsvolymerna på rimliga nivåer.
Transaktionsvolymen som landade på 225 miljarder kronor 2021 har följt en stigande trend sedan 2018. Transaktionsmarknaden passerade en historisk toppnotering under hösten.
I årstakt toppade volymen på cirka 130 miljarder kronor i september och antalet transaktioner nådde en topp i oktober. Antalet transaktioner i årstakt har sedan dess fallit tillbaka. Samtidigt har den genomsnittliga storleken på affärerna rusat uppåt sedan sommaren.
[ Annons ]
Historiskt sett brukar det vara ett tecken på att marknaden närmar sig ett skifte. Denna gång är det troligtvis ett tecken på att marknaden nu anpassar sig till en makromiljö med mindre centralbanksstimulanser och högre långräntor.
Institutionerna är den enskilt största investerargruppen och har nettoköpt fastigheter för cirka 60 miljarder kronor under de senaste 12 månaderna. De noterade bolagen har samtidigt växlat ner i sin aktivitet, så gäller även fonderna.
De utländska investerarna har haft svårt att komma till avslut i och med den hårda konkurrensen, även om det finns ett stort intresse för svenska fastigheter.
Utländska investerare förvärvade totalt fastigheter för cirka 22 miljarder kronor i årstakt i januari, vilket ligger inom det intervall på 20–30 miljarder kronor som de har legat inom under det senaste årtiondet. De kraftigt ökade fastighetsvärdena under perioden gör att deras antal affärer de facto har minskat.
Det är troligt att omikron är den sista fasen i pandemin, vilken snart övergår till en endemi. Det är sannolikt positivt för tillväxten i de flesta ekonomier, trots att de finanspolitiska och monetära stimulanserna nu trappas ner.
Troligtvis kommer inte utbuds/efterfrågebalansen i världsekonomin återhämta sig så pass mycket att inflationen faller tillbaka till de nivåer som rådde innan pandemin.
Den nominella tillväxten är för närvarande cirka 9 procent i årstakt i USA och cirka 8 procent i årstakt i Sverige. Samtidigt är korträntan runt nollstrecket i både ekonomierna. Det är extremt låga räntenivåer i relation till den nominella tillväxttakten, korträntan ska normalt sett ligga i linje med tillväxten.
Centralbankerna skulle egentligen behöva minska sina stödköp och/eller höja styrräntorna kraftfullt för att bromsa ner tillväxten strax under den potentiella tillväxttakten. Problemet är att alla typer av tillgångspriser har blivit beroende av negativa realräntor (skapade av den penningpolitiska stimulansen). Det är därför en enormt svår balansgång för centralbankerna att bromsa den ekonomiska tillväxten/inflationen och samtidigt stödja tillgångspriserna tillräckligt mycket för att de inte ska kollapsa.
Med andra ord så är det ganska sannolikt att centralbankerna tvingas acceptera en inflation/lönespiral från hösten 2022 och framåt. Enligt vårt huvudscenario kommer inflationen och de nominella långräntorna gradvis öka från hösten 2022 till nästa recession. Realräntorna kommer dock sannolikt fortsätta vara låga vilket i sin tur stödjer fastighetspriserna och håller transaktionsvolymerna på rimliga nivåer.
Analys av Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
