Stockholmsregionen växer så det knakar – i alla fall befolkningen. Men byggandet hänger inte med och om inget radikalt sker kan länet ha ett underskott på 200?000 bostäder om redan åtta år. Aktörerna bollar ansvaret mellan varandra. Läs om det tuffa spelet.
Alla är överens – det byggs för lite bostäder i Stockholms län. Och alla är överens – det är inte mitt fel. Kanske en lite väl elak slutsats, för de flesta aktörerna, såväl stat, kommun som byggare är intresserade av att folk ska ha någonstans att bo. Men när ansvar ska utkrävas hör man allt som ofta att bromsklossen är någon annan i den långa kedjan av intressenter; kommunerna som inte vill ha fler invånare, staten som inte ger de rätta villkoren, folk som överklagar och byggherrar som bara letar efter kalaslägen som man vet folk är beredda att betala mycket för.
[ Annons ]
Sett ur ett marknadsperspektiv där tillgång och efterfrågan möter varandra borde det inte vara något problem att bygga mer i Stockholms län. Befolkningen har de senaste fem åren ökat med 170 ?000 invånare och man bedömer att det redan idag är ett underskott på cirka 75 ?000 bostäder. Prognoserna talar dessutom om en befolkningsökning med 348 000 invånare fram till 2020, samtidigt som 140 ?000 nya bostäder planeras. Men den sista siffran får man ta med en rejäl nypa salt.
Uppskattningar av framtida byggande brukar landa på runt hälften enligt länsstyrelsen i Stockholms statistik. Underskottet kan alltså, om inflyttningen fortsätter och boendetätheten inte ökar rejält, bli upp mot 200 000 bostäder när vi går in i nästa decennium. Det är lika mycket som alla bostäder i hela Östergötland.
Ett otal utredningar och analyser har gjorts för att bringa reda i varför bostadsbyggandet inte levererar i Sverige, som ”Skärpning gubbar” och ”Sega gubbar”. För några veckor sedan tillsatte bostadsminister Stefan Attefall ännu en utredning – denna gång med uppgift att se över regelverken för planprocessen. Mycket krav har under åren riktats mot statsmakterna, som ändringar i lagar, skatter, bidrag eller subventioner. För att skifta fokus tycks dock bostadsdepartementet nu ha delegerat ansvarsfrågan till kommunerna i Stockholms län som (med undantag av Stockholm) man anser inte agerar tillräckligt kraftfullt.
–?Vill kommunerna bygga så blir det byggt – så enkel är lösningen, säger Ulf Perbo, statssekreterare på bostadsdepartementet på ett forum om byggandet i Stockholm för en tid sedan. Ulf Perbo var tidigare vice vd på Bil Sweden och det märks att han tagit med sig erfarenheterna från den världen. Han talar gärna om enhetliga miljöregler, om rationell serietillverkning och stordriftsfördelar i byggandet. ”Om det i Västerås skulle krävas en mer energisnål ac än i de bilar som säljs i Falkenberg skulle det bli en dyr bil att tillverka”, raljerar han.
Man ser hur många politiker och tjänstemän från kommunerna irriterat vrider sig i stolarna – centralt ministerstyre vill man inte ha. Dessutom anser man att bostadsministern och hans kansli inte förstår sig på kommunala processer.
–?Det finns politiska svårigheter att växa och jag förstår alla kommunalpolitiker som har betänkligheter, säger Anders Ekengren, (FP), stadsbyggnadskommunalråd i Solna.
Han kan dock slå sig för bröstet. Solna är bäst i klassen med 85 nya bostäder per 1000 invånare under perioden 2000–2010.
Kommuner som Danderyd, Norrtälje, Södertälje Tyresö och Täby har bottenplatserna med bara mellan 19 till 30 nya bostäder per 1 000 invånare.
–?Alla kommuner har inte samma förutsättningar att locka projekt och därför går det inte att dra alla över en och samma kam, påpekar Anders Hallmén, planeringschef på Sollentuna kommun. Vi, Solna och Stockholm har efterfrågan – och det syns även i statistiken.
I kommuner med höginkomsttagare, som Danderyd och Täby, är man rätt ointresserade av att dra till sig fler kommuninvånare. Utjämningssystemet, eller som den även kallas Robin Hood-skatten, gör att det kostar mer än det smakar i kommunkassan – i alla fall om man vill locka fler höginkomsttagare till kommunen. I dessa kommuner är det också mer regel än undantag att detaljplaner överklagas. Så är det inte i Botkyrka och Huddinge, men så bor där inte heller så många jurister och civilekonomer.
Baksidan av myntet är att liten inflyttning också leder till en åldrande befolkning. År 2020 ska 100 arbetande invånare i Danderyd försörja 99 icke-arbetande. I Sundbyberg, som bygger mycket för yngre, är fördelningen 100 som ska försörja 48.
Maria Rydqvist, utredare på Boverket har under lång tid analyserat bostadsbristen. Hon tycker att det läggs lite väl mycket tilltro till vad kommuner kan och inte kan göra.
–?Det är inte så lätt när de inte sitter på mark (undantaget Stockholm stad) och därmed inte har de verktyg som krävs för att styra utvecklingen.
Hon anser att det till största delen är konjunktur och ränta som styr byggandet. Vid goda tider med bra möjlighet till finansiering byggs det mer och vice versa.
Men i ett län som Stockholm borde det väl inte vara ett problem att få lägenheter sålda eller uthyrda?
–?Jo, man kan tycka det men ta in bostadsbolagens årsrapporter och se hur mycket mark de redan sitter på. Det kan förstås finnas många praktiska skäl till varför det tar tid, men en teori är att branschen eftersträvar ett lågt utbud för att hålla priserna uppe.
Fredrik Legeby, verksamhetschef planavdelningen på stadsbyggnadskontoret i Stockholm stad är inne på samma linje. Han är rätt irriterad över att hans avdelning ibland utmålas som hinder i byggandet.
– Vi har just nu planer för 11 629 lägenheter som vunnit laga kraft och det är fritt fram för byggbolagen att sätta igång. Vi börjar här ställa oss frågan varför så lite färdigställs. Vi har våra mål men vi kan inte styra över byggtakten.
Stadsbyggnadskontoret har 40 planarkitekter. Varje arkitekt hinner med att ro iland två detaljplaner per år.
–?Med fler anställda skulle förstås fler planer bli klara. Varje handläggare har mellan åtta till tio planer som väntar på sin tur. Prioriterade är hyresrätter och studentbostäder, säger Fredrik Legeby.
Enligt de stora bolagens rapporter ligger det outnyttjade byggrätter för 60?000 lägenheter i landet. Hur många som är i Stockholm är oklart, men bara JM redovisar 11?000 byggrätter i länet.
JM är en av de större aktörerna på bostadsmarknaden i Stockholm och man har lyckats hitta många bra områden att bygga på. Zdravko Markovski, chef på affärsenhet JM Bostad Stockholm, tycker att politiker och ansvariga på stadsbyggnadskontoret är lite väl kvicka när de kommunicerar ut information om nya byggprojekt.
–?Vi har skapat 3?500 nya bostäder i Liljeholmen, säger man i Stadshuset och så bockar man av det på sina listor. Men vi kan ju inte bygga allt på en gång bara för att planerna är klara. 70–80 lägenheter per år är lagom takt i ett område.
Men ni kan väl sätta in mer resurser?
–? Jovisst, man kan ha fem arbetslinjer som jobbar i området, så gjorde man på 60–70-talen och det blev ju inte så bra.
Zdravko Markovski påpekar också att branschens stora problem idag och många år framåt är bristen på kompetens.
–?Generationen som var med och byggde miljonprogrammen går nu i pension och lämnar ett stort vakuum efter sig. Det är färre som läser tekniska ämnen vilket gör att alla krigar om samma ungdomar.
Vi kan ju inte bygga allt på en gång bara för att planerna är klara. 70-80 lägenheter per år är lagom takt i ett område.”
Zdravko Markovski, JM Bostad Stockholm
branschKollegan Sofia Ljungdahl, divisionschef Peab Bostad, pekar även på att kommunen har planmonopol även om bolagen äger marken.
–? Kommunen ska tillsätta en handläggare som ska ta fram underlag, och den råder vi inte över. Sedan kan det vara att kommunerna inte har resurserna att tillsätta en utredning att börja se över planerna, säger Sofia Ljungdahl.
Hon nämner att Peab sedan 2002 väntat på att få en planhandläggare till byggandet av 200 bostäder i Farsta i Stockholms kommun och att det först nu kommit igång igen.
– Planhandläggarna har slutat, fått ändrade arbetsuppgifter och varit föräldralediga i detta projekt, säger hon.
Men Sofia Ljungdahl påpekar också att bolagen inte gärna kritiserar kommunerna när det tar tid.
–?Som sagt det är planmonopol och man vill inte hamna i onåd hos dem som bestämmer.
En het potatis är också vilka kostnader som läggs på byggherrarna. Många anser att kommunens krav är oskäliga och att man utövar utpressning när det krävs infrastruktur som inte är direkt kopplade till bostadsområdet.
–?Det råder onekligen en oklar gränsdragning, säger Thomas Kalbro, professor i fastighetsekonomi på KTH. Ta Kungens kurva där man talar om överbyggnad av motorvägen och andra dyra lösningar för att knyta ihop Skärholmen med Kungens kurva. Där är det uppenbart att det finns kommersiella skäl till att byggherrar är med och betalar. Men när Vägverket kräver att bostadsbolag som vill bygga bostäder i Nacka även ska bekosta upprustning av Skurubron måste man fråga vad som är statens, kommunens eller byggarnas ansvar.
Var finns då marken och möjligheterna att bebygga länet så att det ryms upp mot ett nytt Göteborg på tjugo års sikt? De små obebyggda plättarna i attraktiva områden som innerstaden, Solna, Hägersten, Bromma med flera blir allt färre. Förhoppningarna står till Hagastaden och Norra Djurgårdsstaden som ska rymma cirka 15?000 nya bostäder. Däremot finns det ett motstånd att bygga längre ut i länet där det i dag saknas bra kommunikationer. Tobias Olsson, utvecklingsledare enheten för bostadsfrågor, Länsstyrelsen i Stockholms län, tycker att infrastrukturinvesteringar borde ha en starkare koppling till bostadsbyggandet.
– Förhandla med kommuner och markägare. Planerar kommunen för bostadsbyggande på en viss plats bör infrastruktursatsningar kunna prioriteras där.
Den sista passningen ger han stockholmarna:
–?Förtätning innebär att man bygger där det redan bor människor. Vi måste få in i folks mentalitet att staden växer och att det gör ont ibland.
