Publicerat 1 mars, 2011

Bygga om istället för att bygga nytt

Från industri till bostad. Ombyggnad med hög marginal och stora risker.

Det började för 25–30 år sedan med strukturomvandlingen av industrin efter oljekrisen 1973. Städernas gamla hamn- och industriområden övergavs, då industrierna flyttade till annan ort eller lades ner. I kölvattnet växte nya bostadsområden fram i de attraktiva lägena nere vid vattnet. Det är i närheten till dessa områden, i städer med stor tillväxt och höga bostadspriser, som många fastighetsbolag under senare år har börjat omvandla kontorsbyggnader till bostäder

[ Annons ]

– I tider med dålig lönsamhet på kontorsmarknaden och stor efterfrågan på bostäder i attraktiva lägen och stabila priser, finns det en stor marknad för det här. Det handlar uteslutande om bostadsrätter och har pågått under de senaste åren, säger Aleksander Wolodarski, stadsplanearkitekt i Stockholm.

Men inte bara olönsamma kontorsfastigheter väcker intresse. Alla byggnader med rätt förutsättningar, som sjönära läge, goda kommunikationer och närhet till andra bostäder, kan komma ifråga för ombyggnad, som till exempel skolor, mentalsjukhus, kyrkor, industrier, magasin, militär­förläggningar och silor. Men någon bra marknad för hyresrätter finns det däremot inte när lokaler ska bli bostäder.

– Bostadsrättskalkylen är mycket mer attraktiv. För att hyresrätter ska kunna komma ifråga krävs det nyproduktionshyror eller lite till. Som diskussionerna med Hyresgästföreningen har sett ut hittills är det dock inte aktuellt, säger Stefan Ränk, vd för Einar Mattson AB. Bolaget har nyligen förvärvat ett gammalt magasin på Kvarnholmen vid Stockholms hamninlopp för att konvertera byggnaden till cirka 70 bostadsrätter.

Samtidigt finns det en stor övervikt för hyres­­rätter i statistiken (se diagram i slutet).

– Men då är det fråga om specialfall, som till exempel studentbostäder, äldreboenden eller att man byggt om äldreboenden till studentlägenheter, det är min tolkning av den. Ska det vara affärsmässigt lönsamt ska det vara bostadsrätter, säger Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH i Stockholm.

Det sker fortfarande ombyggnadsprojekt på många platser i Sverige. Framför allt i storstadsregionerna. Bland aktörerna återfinns såväl små regionala aktörer som stora bygg- och fastighetsbolag med så kallade bostadiseringsprojekt som en liten del av den övriga verksamheten. Ibland handlar det om enstaka projekt utförda av bolag med annan inriktning. Så var till exempel fallet med Malmöbaserade Midroc Property Development som byggde bostadsrätter i ett väldigt lagerhus i skånska Eslöv.

Till de större och mer omtalade projekten under senare år hör bostadiseringen av Långbro och Beckomberga Sjukhus, med 107 respektive 250 lägenheter, båda utanför Stockholm. Liksom konverteringen av Juvelkvarnen, en ­spannmålskvarn, på Hisingen i Göteborg. Medan det kanske mest spektakulära projektet idag är ombyggnaden av de gamla gasklockorna vid Ropsten i Stockholm, för cirka 400 bostäder, som drivs av Oscar Properties, ett fastighetsbolag med bostadisering som specialitet.

En annan aktör på området är fastighetsutvecklingsbolaget ALM Equity, som verkar över hela landet och driver eller har drivit ombyggnadsprojekt i bland annat Stockholm, Enköping, Eskilstuna och på Gotland. Företaget analyserar fastigheter för att se hur man kan få ut största möjliga avkastning av dem, bland annat genom att ta reda på vilken kundgrupp som är beredd att betala mest. Ibland blir konvertering till bostäder det mest lönsamma alternativet. Vinsten utgörs då av marginalen mellan vad det kostar att köpa och bygga om huset, och intäkterna vid försäljningen. I snitt tar det två och ett halvt år att räkna hem vinsten. Hur lönsamt det är vill företagets vd Joakim Alm inte avslöja.

– Vi har ett policykrav från styrelsen att inte gå ut med sådana uppgifter. Men med rätt förutsättningar, som att man köper till bra pris, att ombyggnadskostnaderna inte är för höga och att det finns köpare som är villiga att betala, kan det bli väldigt lönsamt. Samtidigt fordras det en krävande och omfattande analys, säger han.

Gör man en felaktig analys kan det bli väldigt olönsamt.”
Joakim Alm, vd ALM Equity

ALM Equity är inte ensamt om att hemlighålla sina lönsamhetssiffror. Alla företag som Fastighetstidningen talat med om lönsamheten, medger att det är lönsamt, men är ovilliga att prata om sina vins­ter. Oscar Properties vill till exempel varken prata om detaljer eller siffror kring sina projekt. Därmed blir det omöjligt för utomstående att få reda på hur stora vinster dessa projekt egentligen ger, menar Hans Lind.

– Avkastningskravet är hela tiden kopplat till risken, så frågan är hur de ställer sig till risk. Samtidigt är det självklart att de inte berättar om det, det är ju affärshemligheter, säger han.
Joakim Alm talar om en högriskbransch där prisutvecklingen på bostadsmarknaden är en av många parametrar som kräver noggrann analys.

– Gör man till exempel en felaktig analys av kundsegmentet, finansierings- eller ombyggnadskostnaderna, eller svårigheterna att konvertera på grund av byggnormer eller miljökrav, så kan det bli väldigt olönsamt, säger han.

Inte heller går det att ge något generellt svar på om det är billigare att bygga om än att bygga nytt, eftersom varje projekt är unikt. På samma sätt är varje projekt nytt i förhållande till att regelverket hela tiden förändras.

– Därför måste man vara påläst och ha kontakt med kommunen innan man sätter igång, bland annat för att kunna försäkra sig om att få igenom eventuella planändringar och att det sker inom rimlig tid, säger Ulf Morelius, vd för SSM Fastigheter, ett företag som har stor erfarenhet på området och redan 1996–97 konverterade gamla industrilokaler och kontor till bostadsrätter på Gröndalsklippan i Stockholm.

Även själva ombyggnadsarbetet är förenat med svårigheter. Det kan vara att huset är så djupt att det inte kommer in tillräckligt med ljus, att väggarna har blåbetong, är för tunna eller det finns asbest i ventilationen som kräver omfattande sanering.

Enligt Boverket tillkom det 264 150 bostäder i Sverige under åren 2000–2009. Av dessa var det knappt 30 000 som tillkom genom ombyggnad av lokaler. Uppskattningsvis 33 procent av dem tillkom i Stor-Stockholm, 14 procent i Stor-Göteborg, 9 procent i Stor-Malmö och 43 procent i övriga riket. Många projekt låg dock på is efter finans­krisen 2008, då flera aktörer försvann från marknaden.

– Och vi vet att det kommer att hända igen. Därför vill vi inte ta på oss för stora projekt idag eftersom det finns risk att de blir stående. Men det är klart att vi fortsätter med det här. Det är otroligt kul att vara med och utveckla fastigheter, säger Ulf Morelius.

Klicka på bilden för större format

 

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]