Många butiksägare och även kontorshyresgäster blev tagna på sängen när januarihyran kom. Hos Stjärnurmakarna försöker man få till sänkningar av indexhöjningen på 10,9 procent men får oftast kalla handen från fastighetsbolagen.
Telefonen har gått varm hos Peter Simonsson, vd för kedjan Stjärnurmakarna, de senaste veckorna.
– Det ringer hela tiden desperata butiksägare som inte vet hur de ska klara av att betala hyran längre. Man visste om att det blir en hyreshöjning men hade inte räknat med att det skulle bli nästan 11 procent, säger Peter Simonsson och tillägger:
– För två av våra franchisetagare är det nog risk för konkurs.
Precis som många elabonnenter chockats av höga elräkningarna i januari har även en del lokalhyresgäster satt morgonkaffet i vrångstrupen när de insett att hyreskostnaderna dragit iväg på grund av indexuppräkningen för 2023. Hyran följer KPI och indextillägget beräknas på prisökningarna från oktober 2021 till oktober 2022 där det landade på 10,9 procent.

Det ringer hela tiden desperata butiksägare som inte vet hur de ska klara av att betala hyran längre.
De flesta lokalhyresavtal har en indexklausul för att fastighetsägarna ska kunna säkra värdet av hyresavtalen då de löper på flera år och vanligtvis är svåra att omförhandla.
– Vi räknar med höjningar och de brukar vara två till tre procent per år vilket är rimligt och i linje med de omsättningsökningar som butikerna har, men vi kan inte kompensera höjningar med 20 procent under tre års tid vilket prognosen visar, säger Peter Simonsson.

Elisabet Elmsäter Vegsö, näringspolitisk expert på Svensk Handel, känner igen Peter Simonssons bekymmer.
– Det är tunga signaler från branschen nu. Vi har en exceptionell situation med skenande inflation, högre inköpspriser eftersom kronan fallit som en sten mot dollar och euro. Till det kommer ökade personalkostnader när arbetsgivaravgiften för unga höjs den 1 april i år. Och som grädde på moset då dessa kraftiga hyreshöjningar. Dessutom ser vi redan att kunderna håller hårdare i plånboken.
Indexhöjningen under 2022 var 2,8 procent. Prognosen är att index ska upp med runt 8 procent under 2024. Med årets höjning blir det cirka 20 procent under 3 års tid.
– Marknadshyran sätts utifrån lokalens värde som styrs av tillgång och efterfrågan. Med dagens indexeringstal ökar hyran oskäligt mycket oavsett efterfrågan. Den nya indexerade hyran överstiger då markant marknadshyran, det vill säga vad en vakant lokal hyrs ut till. Det blir väldigt snedvridet, säger Elisabet Elmsäter Vegsö.
Med dagens indexeringstal ökar hyran oskäligt mycket oavsett efterfrågan.
Peter Simonsson anser att marknadspris på lokaler är en bra metod och att höjningar ska spegla mervärdet.
– En klockbutik i en galleria som får 20 procents högre hyra kan inte räkna med att det blir 20 procent fler besökare i gallerian. Vi hade stora problem under pandemin men de var övergående, dessa höjningar kommer att hänga kvar.
Hyreschocken har förstås lett till många dialoger med fastighetsägarna och både Elisabet Elmsäter Vegsö och Peter Simonsson upplever att de flesta bolagen håller hårt vid att undertecknat avtal gäller.
– Min bild är att de stora fastighetsbolagen generellt är mindre lyhörda för att göra ändringar. Det är bättre gehör hos fastighetsbolag som har lokal förankring, de är rädda för att det blir ett ökat antal konkurser och att fler tomma lokaler i stadskärnor påverkar hela affärsidén, säger Elisabet Elmsäter Vegsö.
För två av våra butiker är risken stor att de måste lägga ner eller omplacera.
Hos Stjärnurmakarna med 35 butiker runt om i Sverige, där 32 av dem är franchisetagare, säger Peter Simonsson att några lyckats få en uppgörelse där fastighets- och butiksägare delar på indexhöjningen och i några fall helt sluppit höjningen. Vilka vill han inte säga. Sänkningen av hyran är något som fastighetsägarna inte vill kommunicera utåt. Oron finns att andra hyresgäster vill ha samma deal.
– På andra ställen vill fastighetsbolagen inte ens diskutera saken. För två av våra butiker är risken stor att de måste lägga ner eller omplacera, säger Peter Simonsson.
Men även fastighetsägare har ökade kostnader som de vill kompensera?
– Ja, ökade kapitalkostnader men det ingår väl i deras affärsidé. Vad gäller övriga kostnader som el, värme, kyla, underhåll och ventilation och även fastighetsskatt betalar butikerna det separat, säger Peter Simonsson.
Elisabet Elmsäter Vegsö räknar med att vi kommer se butiksägare som säger upp sina avtal och sedan tecknar nytt avtal, kanske i annan lokal.
– Det kan bli vår rekommendation och det finns redan de som har gjort det eller sagt att de kommer att göra det.
Trenden vi ser att man vill effektivisera och minska storleken på sitt kontor.
Även på kontorsmarknaden råder det just nu mycket aktivitet. Marie Meyer, chef för leasing i Sverige hos fastighetsrådgivaren Colliers säger till Fastighetstidningen att fastighetsägare den senaste tiden fått lägga mycket tid och kraft i dialoger med hyresgäster.
– Trenden vi ser att man vill effektivisera och minska storleken på sitt kontor och flytta mer centralt in i Stockholm, säger hon.
– För stora kontor i centrala Stockholm är indexhöjningarna kännbara och det jag hör är att fastighetsbolagen tillsammans med sina hyresgäster försöker hitta lösningar.

Kristina Pettersson Post, chef för Vasakronan i Göteborg och samordnare av handelsfrågor i bolaget anser att kritiken är lite ensidig.
– Jag tycker det är viktigt i sammanhanget att påminna sig om att grunden för våra indexavtal är gemensamt framförhandlade och summerade i en mall som parterna, även Svensk Handel, har varit med att ta fram. Sen kan jag bara konstatera att vi delar våra hyresgästers oro för inflationen, den drabbar även oss.
Diskussionen om hyrornas marknadsnivå menar hon är en annan fråga som man bör hålla isär från indexhöjningar.
– Marknadshyran sätts gemensamt av parterna vid en given tidpunkt utifrån förutsättningarna på platsen och förändras över tid, både upp och ner. Det är en hyra som kan regleras vid omförhandlingar. I övrigt för vi alltid en löpande dialog med våra kunder, säger Kristina Pettersson Post.
Jag tycker det är viktigt i sammanhanget att påminna sig om att grunden för våra indexavtal är gemensamt framförhandlade och summerade i en mall som parterna, även Svensk Handel, har varit med att ta fram.
Är det fler än vanligt som säger upp sina butikslokaler?
– I en konjunkturförändring så är det normalt sett så att vi ser ett större antal uppsägningar för omförhandling. Det gör vi även nu men det är inte synonymt med att en aktör lämnar.
Kristina Pettersson Post säger att Vasakronan är öppen för att, precis som under pandemin, underlätta för hyresgäster som har tillfälliga likviditetsproblem. Till exempel betala månadshyra istället för kvartalshyra.
– Om det inte finns särskilda skäl så är vår utgångspunkt helt naturligt att ingånget avtal gäller. Finns det ändå skäl att se över avtalet så tittar vi på varje enskilt fall och gör en bedömning av vad man kan göra.