Många vill äga samhällsfastigheter och skälet är enkelt: högre eller samma totalavkastning till lägre risk. Marknaden är dock svåranalyserad och konkurrensen om objekten hård, vilket lett till sjunkande avkastningskrav och att svenska fastighetsbolag gett sig ut på jakt efter samhällsfastigheter i grannländerna.
Talesättet som man frågar får man svar, stämmer ovanligt väl när det gäller samhällsfastigheter. Det är inte solklart vilka typer av fastigheter som begreppet inbegriper. Uppfattningen om storleken på beståndet för samhällsfastigheter i Sverige har varierat kraftigt beroende på vilken definition som har använts. Eftersom en majoritet av fastigheterna ägs av kommuner och landsting, och dessa oftast endast tar upp fastigheterna till bokfört värde, är det samlade marknadsvärdet okänt. Vilket också gäller andelen privat ägda samhällsfastigheter. Inte ens den årliga transaktionsvolymens storlek råder det någon enighet om.
[ Annons ]
Så sent som i slutet på 2014 antogs en gemensam definition av vad en samhällsfastighet är, nämligen en fastighet som till övervägande del brukas av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice. Dessutom inkluderades trygghetsboende under begreppet samhällsfastigheter.
Att statistiken vad gäller transaktionsvolymens storlek skiljer sig åt historiskt är följaktligen inte så märkligt. Men skillnaderna är fortfarande betydande beroende på var man hämtar sina uppgifter.
Hemsö, med en fastighetsportfölj som vid årsskiftet värderades till 26,5 miljarder kronor och en av de största svenska aktörerna inom samhällsfastigheter anger i sin årsredovisning för 2015 den totala transaktionsvolymen för samhällsfastigheter i Sverige till strax under 14 miljarder kronor, vilket motsvarade cirka nio procent av den totala transaktionsvolymen av fastigheter under 2015.
Hemfosa med en fastighetsportfölj som vid årsskiftet värderades till 29,6 miljarder kronor, varav cirka två tredjedelar är samhällsfastigheter, använder Newsecs statistik. Enligt denna stod samhällsfastigheter för bara 6 procent av den totala transaktionsvolymen samma år.
Men det råder dock enighet om att volymerna gått ned jämfört med 2014, samtidigt som de fortfarande ligger över den genomsnittliga omsättningen de senaste åren.
Man är också överens om att omsättningen under 2015 kunde ha varit mycket högre, eftersom efterfrågan vida överstigit utbudet. Många vill äga samhällsfastigheter, och skälet är enkelt: Högre eller samma totalavkastning till lägre risk.
Starkt köptryck har lett till kraftigt sjunkande avkastningskrav för de samhällsfastigheter som bytte ägare i slutet av förra året. I bästa läge ligger avkastningskravet för vårdfastigheter för närvarande kring 4,75 procent. För skolor är det 5,25 procent och för fastigheter som används av rättsväsendet på 5,50 procent. Det är historiskt låga nivåer. Så sent som 2011 låg avkastningskravet för dessa kategorier av samhällsfastigheter på mellan 6,0 och 6,4 procent. Catella förutspår att avkastningskravet för samhällsfastigheter i bästa läge kommer att bottna ur kring 4,5-4,75 procent under 2016–2017.
På köparsidan har institutioner och fonder dominerat, på säljarsidan är kommuner och byggbolag mest aktiva. Stockholmsregionen är den dominerande marknanden med cirka 40 procent av transaktionsvolymen för samhällsfastigheter.
Intresset för samhällsfastigheter går det inte att ta miste på. Men oavsett hur man mäter är det volymmässigt inte tal om någon exploderande marknad. Tillgången på objekt i Sverige har varit, och är begränsad, vilket förklarar att fastighetsbolag med samhällsfastigheter som inriktning vänt sig till nya marknader för att hitta förvärvs- eller nybyggnadsprojekt. Hemfosa expanderar genom förvärv i Norge och Finland och Hemsö förvärvar i Finland och bygger äldreboenden i Tyskland.
Yielderna sjunker
Avkastningskravet, yielderna, för alla typer av samhällsfastigheter har sjunkit markant i Sverige de senaste tio åren. Det på grund av ett minskat utbud och allt högre priser. Fastighetsanalytikern Catella tror att yielderna kommer bottna kring 4,5–4,75 procent om två år.
De norska och finska marknaderna för samhällsfastigheter är inte likna mogna som i Sverige. Konkurrensen om objekten är lägre och avkastningskraven är därmed också lite högre än i Sverige. Minst utvecklad är den finska marknaden för samhällsfastigheter. Potentialen anses dock vara stor. Landets svaga ekonomi tillsammans med en åldrande befolkning innebär påfrestningar på kommunernas ekonomi, vilket på sikt väntas leda till utförsäljningar av samhällsfastigheter.
Låg risk
Samhällsfastigheter är en sektor med relativt låg risk, samtidigt som avkastningen är god. Det är långa kontraktstider och stabila hyresbetalare.
Den lägre risken gör att ägare av samhällsfastigheter ofta kan belåna fastigheterna till förmånligare villkor, än andra typer av fastigheter.
Även om priserna på de mest eftertraktade objekten i Helsingfors gått upp kraftigt på senare tid ligger avkastningskraven, jämfört med i Sverige högt, kring 6 procent. I andra finska städer är de 0,5–1 procentenhet högre.
