Varje år sker närmare 3?000 bränder i flerfamiljshus. Vilket juridiskt ansvar har du som fastighetsägare om olyckan är framme? Vad ska du tänka på när det gäller försäkringar? Läs om hur fastighetsbolaget Nötudden agerade när ett av deras hus brann upp.
Tänk dig följande scenario: Räddningstjänsten ringer dig klockan elva en fredagskväll och säger att din fastighet står i lågor. Alla hyresgäster har gudskelov klarat sig utan skador, men fastigheten går inte att rädda.
[ Annons ]
– Du har ingen skyldighet att ordna ersättningslägenheter, men du kan ju inte stå med armarna i kors för det. Det är därför bra om fastighetsägaren har en räddningsplan och goda kontakter med kommunen så att man inte står handfallen om något händer, säger Rune Thomsson, fastighetsjurist på Landahls advokatbyrå och tidigare chefsjurist på Fastighetsägarna.
Det är många aktörer som kan hjälpa till i första skedet. En så kallad restvärdesledare, som arbetar på uppdrag av försäkringsbolagen, tar hand om de akuta frågorna det första dygnet: bevakning, övertäckning och vid behov alternativt boende med mera.
Men vad händer egentligen i nästa steg, juridiskt och ekonomiskt?
Låt oss börja med juridiken.
Hyreslagen är tydlig och enkel när det gäller brand: hyresavtalet slutar att gälla om lägenheten inte ”kan användas för det avsedda ändamålet”. Det betyder att fastighetsägaren varken behöver skaffa en ny lägenhet eller bygga upp fastigheten igen. Samma regler gäller även om det är en kommersiell lokal som förstörs.
– Regelverket har sett likadant ut sedan 1907, trots att besittningsskyddet i övrigt stärkts successivt. 2001 var en lagändring på gång, men riksdagen ansåg att hyresvärden själv skulle få avgöra om huset ska byggas upp igen och hur det i så fall ska användas, säger Rune Thomsson.
Lagreglerna gäller oavsett var skulden ligger. Om hyresvärden är upphov till branden eller har missat i brandskyddet kan hyresgästerna kräva skadestånd, men det ändrar inget i avtalsfrågan.
I de flesta fall väljer fastighetsägaren förstås att bygga upp fastigheten igen. Fast det ändrar ingenting i sak: de tidigare hyresgästerna har inte förtur på de nya lägenheterna, utan fastighetsägaren är fri att välja andra hyresgäster. Detta gäller även om det bara handlar om en enskild lägenhet som brunnit ned. Ett uppmärksammat rättsfall för sex år sedan visar hur det kan gå. I januari 2006 brann en étagelägenhet upp i Blåsut, söder om Stockholm, på grund av en trasig glödlampa. Familjen förlorade kontraktet i enlighet med hyreslagen. Senare samma år återställde fastighetsägaren lägenheten och lät en annan person flytta in. Familjen som förlorade lägenheten anmälde fallet till tingsrätten som dömde till fastighetsägarens fördel.
– Rent juridiskt är det korrekt och fastighetsägaren fick även rätt i hovrätten. Men moraliskt kan det vara stötande att agera på detta sätt. Den tidigare hyresgästen bör tillfrågas om han vill ha tillbaka lägenheten, säger Rune Thomsson.
Mycket talar för att hyreslagen kommer att revideras på denna punkt. I Hyreslagsutredningen (SOU 2008:47), som nu ligger på regeringens bord för behandling, föreslås en förändring.
– I utredningen föreslås att hyresgästen har rätt att bo kvar efter en brand om hyresvärden gör i ordning lägenheten i samma skick, om det inte finns speciella skäl för uppsägning – till exempel att hyresgästen varit störande. Och om hyresgästen har orsakat branden försvinner också möjligheten att få nytt kontrakt, säger Rune Thomsson som själv deltog i utredningsarbetet.
Men Blåsut-fallet är ett undantag. I praktiken kommer fastighetsägare, hyresgäster och försäkringsbolag överens i nio fall av tio, konstaterar Rune Thomsson.
Om det är en bostadsrättsförening som brinner är det Bostadsrättslagen som gäller. Då får medlemmarna själva besluta hur man ska gå vidare på en föreningsstämma – om huset ska uppföras igen eller om föreningen ska upplösas.
Hur blir det då med ekonomin efter en brand – och vad bör man tänka på när det gäller försäkringar?
Försäkringsskyddet är uppdelat i två delar: hyresgästens försäkring täcker skadorna i den egna lägenheten, medan fastighetsägarens försäkring täcker resten.
– Brandskyddet är själva grunden för egendomsförsäkringen och ingår alltid i alla fastighetsförsäkringar. Det är ingen större skillnad på försäkringarna när det gäller branddelen, säger Eric Rubenson, försäkringsrådgivare på Bolander & Co.
– Men det som är viktigt att tänka på för fastighetsägare är att alltid ha en fullvärdesförsäkring – då behöver man aldrig tänka på om allt är försäkrat till rätt belopp. Då är allt värderat till sitt rätta belopp.
Försäkringsbolagen ersätter både förlorad hyresintäkt och uppbyggnaden av en ny fastighet – till en viss gräns.
– Om det är en äldre fastighet blir det åldersavdrag för installationer, ytskikt och målningar med mera, men själva stommen – som kostar mest – blir det inget avdrag på, säger Eric Rubenson.
Även här är skuldfrågan inte avgörande för om ersättningen betalas ut, men är det fråga om grov vårdslöshet kan ersättningens storlek påverkas.
Läs mer om hur det gick efter branden här.
