Del 2 Fastighetsförsäkringar
Med allt fler skador och dyrare premier blir det allt viktigare för fastighetsägarna att förebygga risker och på så sätt minska sina försäkringskostnader.
Som vi skrev i förra delen ökar kostnaderna för skador och med det även premierna. Hur ska då en fastighetsägare resonera och agera för att hålla ner den kostnaden? I samtal med försäkringsbolag och försäkringsmäklare är alla rörande eniga om att ett bra underhåll är grunden till att minska riskerna för skada, vilket ger lägre premier.
[ Annons ]
Hur väl fastigheten sköts påverkar både priset och försäkringsbolagens intresse av att försäkra den
– De flesta fastigheter är ganska gamla, och då gäller det att ha gjort nödvändiga renoveringar, som att byta ut gamla rör och elsystem. Hur väl fastigheten sköts påverkar både priset och försäkringsbolagens intresse av att försäkra den, säger Patrik Johansson, affärsområdeschef hos Gallagher, ett försäkringsförmedlingsbolag med stor erfarenhet av fastighetsförsäkringar.
Ett sätt att få ner premien är att godta en lägre självrisk. Det är förstås en balansgång mellan pris och risk, men Patrik Johansson anser att det för fastighetsägare som har gjort många förebyggande åtgärder kan vara värt att överväga en högre självrisk.
– Det handlar om att balansera risken utifrån fastighetens skick och sin egen ekonomiska situation. Sedan skulle jag säga att det viktigaste är att verkligen förstå vad försäkringen täcker och inte bara titta på priset. Många väljer den billigaste försäkringen utan att granska villkoren, vilket kan bli en dyr läxa vid en skada, säger Patrik Johansson.
För ett större kommersiellt bolag kan självrisken ofta sättas ganska högt för att filtrera bort småskador, vilket ger premierabatter. Men då måste det förstås finnas en ekonomisk buffert att täcka självrisken om en skada inträffar.
Vissa bolag fokuserar mer på fastighetens skick, medan andra tittar mycket på fastighetens ekonomi
Robin Fredäng, försäkringsförmedlare hos Max Matthiessen i Stockholm, ser att mindre bolag tenderar att välja lägre självrisker än större bolag.
– Stora bolag har ofta de finansiella musklerna för att kunna ha en högre självrisk. Det finns också fastighetsbolag som har egna servicefunktioner och kanske även ett eget byggföretag inom koncernen som kan lösa problem om något händer, säger Robin Fredäng
I vilken mån det är lönsamt att då och då byta försäkringsbolag handlar till stor del om vad man har för avtal och vilken typ av fastighet det gäller. Vissa försäkringsbolag kan ge bättre pris åt bostadsfastigheter men är dyrare på industrifastigheter, eller tvärtom.
– Vissa bolag fokuserar mer på fastighetens skick, medan andra tittar mycket på fastighetsägarens ekonomi. Hur de sätter sina tariffer och vilka riskfaktorer de prioriterar kan skilja sig åt, vilket gör att premierna varierar ganska mycket så det kan finnas skäl att kolla runt, säger Patrik Johansson på Gallagher.
Mäklarnas generella råd är att se över försäkringen ungefär vart tredje år och ha en dialog med försäkringsbolaget eller en försäkringsförmedlare. Det kan finnas möjlighet att omförhandla villkor och pris utan att behöva byta bolag.
Robin Fredäng betonar att försäkringsbolagen vill ha långsiktiga relationer med lojalitet, så man bör inte byta för ofta.
– Vi kan inte upphandla försäkringen vid varje förnyelse, till slut skulle inget försäkringsbolag vilja räkna på det. Så det gäller att kombinera en långsiktig hållbar premie med en bra strategi för upphandling. Sedan förändras även riskaptiten och kapaciteten hos försäkringsbolagen där man ett år är intresserade av fastigheter men nästa är riktar sig mer mot andra marknader.
Om bolagen kan erbjuda en lägre försäkringspremie, då kan man räkna hem investeringen
Bolagen har sina egna självrisker och återförsäkringar hos andra intressenter. Om ett bolag har många skador inom ett segment som fastigheter kan de behöva höja sina självrisker, vilket drabbar slutkunden i slutändan.
Kan det vara lönsamt att investera i ny teknik?
– Man pratar mycket om det, och det finns tekniska lösningar som kan hjälpa till att upptäcka skador i tid, som sensorer för vattenläckage. Vi har diskuterat det i flera år, men det har ännu inte fått riktigt genomslag på fastighetssidan, säger Patrik Johansson och tillägger:
– Om bolagen kan erbjuda en lägre försäkringspremie, då kan man räkna hem investeringen av olika sensorer. Men vi har ännu inte sett något större genomslag för den typen av incitament.
Man brukar säga att djävulen sitter i detaljerna och så är det i högsta grad även med fastighetsförsäkringar. Det lönar sig att sätta sig in i vilka extra skydd och tjänster som ingår. Titta på sådant som maskinskydd, saneringsavtal för skadedjur, omfattning av rättsskydd vid hyrestvister, samt inte minst med tanke på klimatförändringarna, villkor för natur- och vattenskador.
En viktig punkt är att reda ut vad bolagen definierar som en vattenskada. Ingår skador genom utströmmande vatten och invändiga läckage och skyfall, eller finns det undantag. Vissa bolag har exempelvis begränsade belopp för naturskador, medan andra har mer generösa villkor.
Robin Fredäng räknar med att försäkringsbolagen alltmer drar öronen åt sig i takt med att riskerna ökar för skador på grund av mer regn och torrare somrar. Och att det även kan leda till att fastigheter i vissa områden kan få svårt att teckna en försäkring.
– I vårt grannland Norge har försäkringsbolagen en naturskadepool där skador och kostnader fördelas mellan medlemmarna i proportion till deras andel av poolen. Det är inte långt ifrån att det även kommer till Sverige, tror Robin Fredäng.
