Det är nu hög aktivitet över hela fastighetsmarknaden, men det finns ett tydligt fokus mot fastigheter utanför bästa läge och projektfastigheter. Transaktionsvolymen har utvecklats starkt sedan början av 2013 och ligger hittills under 2014 på över 75 miljarder kronor. För helåret 2014 är det troligt att vi kommer att hamna en bra bit över det […]
Det är nu hög aktivitet över hela fastighetsmarknaden, men det finns ett tydligt fokus mot fastigheter utanför bästa läge och projektfastigheter. Transaktionsvolymen har utvecklats starkt sedan början av 2013 och ligger hittills under 2014 på över 75 miljarder kronor. För helåret 2014 är det troligt att vi kommer att hamna en bra bit över det intervall på 80-100 miljarder kronor som vi sett under senare år.
[ Annons ]
Utvecklingen syns även i prissättningen på marknaden där skillnaden i direktavkastningskrav mellan primära och sekundära fastighetssegment sjunker. Svenska fastighetsbolag dominerar marknaden, medan de utländska investerarna hittills i år snarare har funnits på säljsidan. Det finns dock ett tydligt intresse hos internationella aktörer och då valutan trendmässigt har försvagats sedan våren 2013 kan vi mycket väl komma att få se fler investeringar under det andra halvåret 2014 och 2015.
Anledningarna till den höga ?aktiviteten är flera. Förutom goda finansieringsmöjligheter, är extremt låga räntor och hög riskvilja på de finansiella marknaderna även viktiga orsaker. Grunden till marknadsutvecklingen ligger dock i den globala ekonomiska återhämtningen som, trots geopolitisk oro och deflationsoro i euroområdet, fortsätter.
Efter fem år med långsam global tillväxt börjar nu USA repa sig på allvar, med en allt starkare arbetsmarknad, växande privat konsumtion, samt en mindre stram finanspolitik.
Det ser betydligt mörkare ut i euroområdet där tillväxten i Tyskland stagnerar, medan Frankrike har stora strukturella problem. Inflationen, och inflationsförväntningarna har också börjat bli oroväckande låga.
ECB har ökat sina stimulanser och nu återstår att se ifall de blir uppbackade av finans- och strukturpolitik.
Fastigheter kommer att fortsätta gynnas av en kombination av låga räntor och god tillväxt i ekonomin.
I Sverige återhämtar sig exporten långsamt och ekonomin fortsätter att drivas av hushållens konsumtion. Det oklara parlamentariska läget efter valet skapar dock osäkerhet gällande de långsiktiga ekonomiska spelreglerna och gör att vi kan få en politisk riskpremie under kommande år.
Sveriges ekonomi växer trots allt relativt starkt och förväntas expandera med i genomsnitt 2,8 procent per år under 2014 till 2016. Det är starkare än både USA och genomsnittet för utvecklade ekonomier. Totalavkastningen på fastighetsmarknaden är starkt korrelerad med BNP-tillväxten, med en korrelations-koefficient på nästan 0,7 från 1992 till 2013.
Fastigheter kommer att fortsätta gynnas av en kombination av låga räntor och god tillväxt i ekonomin – och fortsätta leverera en attraktiv avkastning i relation till andra tillgångsslag.
Prissättningen på fastighetsmarknaden har förändrats under de senaste 18 månaderna och investeringscykeln är nu i en fas där både fastigheter i bästa läge och mer sekundära lägen börjar bli högt prissatta. Ledande indikatorer visar att den höga aktiviteten och skillnaderna i direkt-avkastningskrav kommer att fortsätta minska under 2015 och 2016.
Dessa ”spreadar” har en stark samvariation med föregående års ränteskillnad mellan högt och lågt ratade amerikanska företagsobligationer. För tillfället är den differensen på de lägsta nivåerna sedan slutet av 1990-talet vilket tyder på att direktavkastningskraven i sekundärlägen kommer fortsätta att pressas ner under 2015.
I och med den breda aktiviteten på marknaden är nu marknadsläget bra för att omallokera fastighetsportföljer – och speciellt sälja fastigheter i sekundära lägen. Det blir dock allt svårare för investerare att ”rida på marknaden” och vid förvärv gäller det att hitta varje fastighets potential för att höja hyran och sänka vakansen.
Arvid Lindqvist, chefsekonom på Newsec
