Bostäder har länge gett bäst avkastning och nu börjar även utländska investerare att intressera sig för segmentet. Mycket talar för fortsatt hård konkurrens och låga direktavkastningskrav för bostäder, skriver Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella.
Bostäder har varit det fastighetssegment som gett bäst avkastning på den svenska fastighetsmarknaden sedan början av 2000-talet, med en årlig genomsnittlig totalavkastning på över 10 procent. Totalavkastningen har skapats av en kombination av god hyresutveckling och kraftigt sjunkande direktavkastningskrav. Investeringsmarknaden för bostadsfastigheter har trendmässigt ökat sedan mitten av 2000-talet. Under åren innan finanskrisen låg den årliga transaktionsvolymen på 15–20 miljarder kronor, vilken ökade till 20–30 miljarder kronor från och med 2010.
[ Annons ]
Institutionellt ägda fastighetsbolag har helt dominerat bostadsmarknaden sedan 2010 med netto-investeringar på cirka 5 miljarder kronor per år. Från mitten av 2014 till mitten av 2015 bröts dock trenden tillfälligt då ett antal börsnoterade aktörer tog över initiativet. Från det andra halvåret 2015 har dock institutionerna åter trappat upp investeringarna och årstakten i februari ligger över 8 miljarder kronor (omkring en tredjedel av marknaden).
Det som pågår är en gradvis mognads- och konsolideringsprocess. Allt fler allmännyttor säljer ut delar av sina bestånd för att vitalisera de lokala bostadsmarknaderna och driva på nyproduktionen. Samtidigt ser vi ett antal institutionella, börsnoterade och privata bolag som bygger upp sina bestånd över hela landet.
Högre transaktionsvolym
Hur het eller kall är transaktionsmarknaden just nu? Den rullande tolvmånaders transaktionsvolymen ökade till 137 miljarder kronor, från 125 månaden i januari – vilket kan jämföras med närmare 160 miljarder kronor i somras.
Det som gör bostäder attraktivt hos investerarna är framförallt låga vakanser och stabila, attraktiva hyreshöjningar som är jämnt fördelade över hela landet. Hyresbostäder har dessutom underliggande egenskaper som gör att de, till skillnad från kommersiella fastigheter, gynnas av den låga inflationen. Bostadshyrorna har ökat i genomsnitt 2,5 procent per år i Sverige sedan mitten av 2000-talet och skillnaden mellan storstäder och småkommuner har varit i princip obefintlig. Under samma period var inflationen i snitt 1,1 procent. I förhandlingarna om 2016 års hyror fick låg inflation och låga räntor genomslag och hyresökningen landade på omkring 0,5–1 procents i de flesta kommuner, vilket dock är högre än inflationen för 2015 som blev 0 procent.
Fortsatt låg direktavkastning
Det genomsnittliga direktavkastningskravet för kontors- och handelsfastigheter fortsatte att falla till historiska bottennivåer och var 5,3 procent i februari. Ner från 5,5 procent vid förra mätningen.
Hyresökningarna kommer även fortsättningsvis vara högre än inflationen för bostadsfastig-heter. I och med att bostadshyrorna är reglerade och förhandlas fram blir fastighetsägarnas (framförallt allmännyttornas) kostnadsutveckling avgörande för hyresutvecklingen – och fastighets-ägarnas kostnadsutveckling är högre än inflationen. Det inhemska kostnadstrycket har de facto ökat i Sverige under senare år, anledningen till att inflationen är låg är att den dras ner av låga energipriser, hård global konkurrens inom industrin och billig import. Eftersom bostadshyrorna följer det inhemska kostnadstrycket och är jämnt fördelade över landet skapar det en unik förutsättning för bostäder i relation till kommersiella fastigheter (där hyrorna indexeras med inflationen och där marknadshyrorna över tiden bara ökar i attraktiva lägen i stor- och tillväxtstäder).
De attraktiva egenskaperna för bostäder gör även att utländska investerare nu börjar intressera sig för segmentet. Mycket talar alltså för fortsatt hård konkurrens och låga direktavkastningskrav för bostäder – även om ekonomin och fastighetsmarknaden som helhet försvagas.
Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella
