Det är inte politikernas förtjänst att det byggts nya bostäder och att det finns kapital att låna. Det är betyget när tio fastighetsägare summerar den senaste mandatperioden. Inför valet efterfrågar de en politik som håller över blockgränserna.
Juni 2010 och två månader kvar till valet när vi på Fastighetstidningen ringer till tio fastighetsägare runt om i landet. Frågan är då en enda: Vad är det för förutsättningar och förändringar de vill se att politiken ska leverera under den kommande mandatperioden? Rätt samstämmigt från Luleå ner till Malmö är att man vill ha bättre villkor för byggandet av hyresrätter och tydliga och långsiktiga regler som håller längre än en mandatperiod.
[ Annons ]
Då, för fyra år sedan, var bostäder och fastigheter inte en särskilt het fråga inför den kommande valdebatten trots att byggandet var rekordlågt åren innan. Men det var också en period av ekonomisk oro i Europa då sysselsättningen stod i fokus. Bostadsbristen var inte heller så påtaglig eftersom de stora kullarna av barn födda åren 1989–1992 fortfarande bodde hemma.
Hur har då dessa fyra år levt upp till förväntningarna? Och vilka är förhoppningarna på politiken idag inför nästa mandatperiod? Vi ringer upp samma personer igen för att pejla läget.
”Förutsättningarna är bättre idag än för fyra år sedan”
Christel Armstrong Darvik, vd Stena Fastigheter, Göteborg. Ville före valet 2010 att politikerna skulle tänka långsiktigt. Hon var även förväntansfull inför att lagändringen skulle reformera bruksvärdessystemet.
Hur blev det?
– Jag tycker att förutsättningarna är något bättre idag än de var för fyra år sedan, och det har också resulterat i att vi bygger mer nu. Men jag skulle nog inte säga att det är politikernas förtjänst. Det handlar mer om hög efterfrågan och en insikt på marknaden att det kostar mer att bo i nyproduktion. Det är oftast bara på egen mark som vi kan få ihop kalkylen. Kräver kommunen för mycket betalt går det inte.
Och ditt betyg till bostadsministern?
– Det blir väl godkänt. Han har försökt att få till förändringar, men är tyvärr inte så uppbackad av andra i regeringen. Mest besviken är jag över att man inte fått till den reform av bruksvärdessystemet som jag trodde lagändringen skulle leda till. Där saknade politikerna kurage för att modernisera bruksvärdet.
Nu har man gjort det enkelt för sig genom att hänskjuta frågan till parterna.
Vilka beslut efterlyser du de kommande fyra åren?
– Att man tar itu med hyressättningsfrågan och att olika särkrav försvinner. Det är inte vettigt att man ska behöva bygga smålägenheter där halva ytan är badrum och jag anser även att det borde göras undantag från hisskrav när man bygger en våning till på ett hus.
”Politikerna har inte gjort något positivt”
Anders Jarl, vd Wihlborgs, Malmö. Ville före valet 2010 att politikerna inte skulle vara för klåfingriga mot bankernas möjlighet att låna ut pengar.
Hur blev det?
– Finansmarknaden har själv rättat till bristerna som uppkom efter finanskrisen, bland annat med finansiering genom obligationer. Politikerna har tyvärr inte gjort något positivt. Tvärtom, man har faktiskt varit klåfingriga och satt upp regelverk hit och dit som gjort finansieringen svårare.
Det verkar som att någon typ av begränsning av ränteavdrag införs för bolag. Hur ser du på det?
– Vi vet ännu inte hur ett skarpt förslag ser ut och det är svårt att uttala sig innan dess. Men jag ogillar uttalanden från politiker om att fastighetssektorn är underbeskattad. Vi betalar 17 procent i olika skatter beräknat på förvaltningsresultatet. För Fabege är siffran 27 procent skatt. Man kan inte bara som vissa gör titta på vinstskatten.
Vilka är dina förväntningar de kommande åren?
– Att man inte gör ändringar av ränteavdrag som förändrar spelplanen och har en långsiktig politik. Men allra viktigast är förstås att vi har en regering som driver en politik för ökad ekonomisk tillväxt med ökad sysselsättning.
”Något bättre hyror idag”
Johan Damne, vd CA Fastigheter, Kalmar. Ville före valet 2010 se åtgärder som underlättar för företagandet.
Hur blev det?
– Jag tycker att det finns mycket som man kunde gjort bättre, men vi har levt i efterdyningarna av en stor finanskris och regeringen har gjort ett fantastiskt jobb under de förutsättningarna.
Så är det bättre idag än för fyra år sedan?
– Det är något bättre hyror nu tack vare lagen som jämställer oss med allmännyttan. Det skiljer sig mellan olika delar av landet men jag märker att det finns mer gehör för hyreshöjningar i samband med större renoveringar.
Och sämre?
– Det är att kommunerna blivit än mer detaljorienterade i planprocesserna.
Vi bygger mycket och i nästan alla planer har kommunernas stadsbyggnadskontor en massa synpunkter och jag får känslan av att man inte litar på entreprenörer och de arkitekter som vi anlitar.
Vad efterlyser du de kommande åren?
– Politiskt stabila åtgärder. Det som är frustrerande är när regelsystem hoppar fram och tillbaka.
”Skattefriheten har gett en liten marginal”
Fredrik Holm, vice vd Uppsalahem. 2010 var han t.f vd. Ville före valet 2010 att staten skulle ge bidrag till underhåll och förnyelse av miljonprogrammens områden.
Hur blev det?
– Inget har genomförts och det kommer sannolikt inte att ske. Frågan är inte på dagordningen längre, nu är politikernas fokus att bygga nytt för att möta underskottet av bostäder.
Är du besviken?
– Nja, det är ju inte så att vi väntar och rullar tummarna. De flesta bolagen jobbar vidare med upprustning med egen finansiering. Men en subvention hade påskyndat processen och fler hade kunnat göra energi- och tillgänglighetsinsatser.
Vilka politiska förändringar har gjort det lättare att bygga nytt?
– Det är nog skattefriheten för nyproduktion som togs för något år sedan (ingen fastighetsavgift i 15 år). Det är visserligen en liten ekonomisk fördel, men det kan vara den lilla marginalen i kalkylen som gör att det väger över.
Och vad önskar du för förändringar kommande år?
– En mer pragmatisk syn på p-normen. Vi har alltid vakanser på p-platser i vår nyproduktion och vi ser inte att biltätheten kommer att öka i framtiden.
”Det är riskabelt att ändra regelverket från en dag till en annan”
Fredrik Wirdenius,vd Vasakronan, Stockholm. Ville före valet 2010 se fler satsningar på infrastruktur i storstäderna.
Hur blev det?
– Jag kan inte säga att mina önskemål infriats. Avsaknaden av satsningar, inte minst på järnvägen, har dämpat tillväxten i storstäderna. En ljusning är i alla fall planerna på utbyggd tunnelbana i Stockholm.
Minst nöjd med?
– Utredningsförslaget om att begränsa ränteavdrag för företag. Det kan om det genomförs vara farligt för stabiliteten i hela den finansiella sektorn, särskilt om det införs i en lågkonjunktur. Det kommer också att hämma byggandet av nya bostäder.
Men politikerna anser att fastighetssektorn kan betala mer i skatt. Är det inte så?
– Vi betalar skatt på många olika sätt och man måste ha hela bilden. Vi är en kapitaltung bransch och det är riskabelt att ändra regelverket från en dag till en annan.
Vilka politiska förändringar vill du se kommande år?
– Nu när räntorna är låga finns det skäl att trappa ner ränteavdragen på den privata sidan för att dämpa skuldsättningen i landet.
”Problemet är inte tillgång på kapital utan lönsamheten”
Gunnar Tåhlin, vd Galären, Luleå. Ville före valet 2010 bland annat att det införs moms på hyra.
Hur blev det?
– Inget av det jag efterlyste har genomförts och det är synd. Momsen skulle direkt få effekt på byggandet av hyresrätter. Nu är det bara i Stockholm, Göteborg och vissa regioncentra som det är möjligt. I resten av landet finns ingen lönsamhet i att bygga hyresrätter.
Är du besviken?
– Jo, bostadspolitiken utformas efter hur det ser ut i Stockholm. Nu har man fått igång det där med bostadsrätter och då tycker man inte det är en ko på isen. I de regioner där arbetstillfällen finns saknas det lägenheter för inflyttade. Så är det i Luleå.
S vill göra det billigare att låna till byggande av hyreshus. Är det en lösning?
– Det är inte tillgången på kapital eller kostnaden för räntan utan lönsamheten som är problemet. Kommer man bara upp i 4–5 procents avkastning med några procents ränta och några procents avskrivning går man back och då är det ointressant att bygga. Risken med förslag på stöd är att ingen bygger till dess att pengarna delas ut. Det skapar stiltje på marknaden.
”Mycket snack men inga konkreta åtgärder”
Gunnar Nordfeldt, senior advisor och delägare Byggvesta i Linköping.
Ville före valet 2010 se förändringar som ur skattesynpunkt jämställer boende i hyresrätt med boende i bostadsrätt.
Hur blev det?
– Det har varit mycket snack men jag har inte sett en enda konkret åtgärd som den borgerliga regeringen gjort för att underlätta byggandet av hyresrätter. Nu äntligen verkar det som om Socialdemokraterna försöker titta på andra finansiella lösningar med lån från SBAB på bättre villkor. Då behöver vi inte så mycket eget kapital och det skulle kunna leda till ökat byggande.
Är du nöjd med reformeringen av hyran?
– Ja, förlängning av presumtionshyran är ett steg i rätt riktning. Men jag är besviken över att man inte kommit längre kring lägeshyror.
”Fler inser att hyresregleringen är ett hinder för nya bostäder”
Hans Johnson, styrelsemedlem Fastighetsägarna MittNord. Var 2006 vd för Bostjärnan, Västerås. Ville före valet 2010 att 50 procent av hyran ska bli avdragsgill för en hyresgäst.
Hur blev det?
– Det har inte genomförts och det förväntade jag mig inte heller. Men kan man inte göra hyran avdragsgill borde man i konsekvensens namn avveckla avdragsrätten för räntor. Men det är politiskt självmord och ingen vågar göra det.
Är förutsättningarna idag bättre eller sämre än fyra år sedan?
– Allt fler inser att hyresregleringen är ett hinder för nya bostäder och här ser jag en samsyn även över blockgränsen. Det är bara Hyresgästföreningen som sparkar bakut.
”Politiken mer kortsiktig än långsiktig”
Thomas Erséus, styrelseordförande i Forsen Projekt. Var vd för Kungsleden 2010. Ville före valet 2010 se en mer långsiktig ekonomisk politik.
Hur blev det?
– Tyvärr gick det åt andra hållet. Politiken tenderar att bli mer kortsiktig än långsiktig. Och det på många områden; skatter, arbetsmarknads- och skolpolitik. Det känns slagigt.
”Hyressättningen är under all kritik”
Åsa Backlund, vd Bo Bra i Örnsköldsvik. Ville före valet 2010 ha en hyressättning som bättre speglar efterfrågan.
Hur blev det?
– Det har varit mycket utredande men inte några märkbara förändringar. Hyressättningen är fortfarande under all kritik, framför allt i Stockholm. Hyresgästerna är beredda att betala betydligt mer än vad Hyresgästföreningen godkänner vid förhandlingar. Positivt är i alla fall att fastighetsavgiften har sänkts något.
