Publicerat 20 oktober, 2016

Bäst hjälp när hyran uteblir

Att driva in utebliven hyra är sällan kul. Men val av rätt inkassotjänster ökar kontrollen samtidigt som det kan vara ett verktyg att förebygga vräkningar. Här är några goda råd när du ska välja inkassobolag.

Försenade eller helt uteblivna hyresintäkter kan snabbt växa till dyra, långdragna problem som stjäl tid. Genom att anlita den inkassopartner som bäst passar dina behov kan räntekostnader, ärendehantering och vräkningar begränsas.

[ Annons ]

Det går så klart alldeles utmärkt att driva in skulder från kunder på egen hand. För den kostnadsmedvetne kan det finnas pengar att spara. Det är bara den som ska driva in skulder åt andra som behöver tillstånd för att bedriva inkassoverksamhet.

KAN SJÄLV!

Ett fastighetsföretag kan själv driva ett inkassoärende utan att vara registrerat för inkassoverksamhet hos Datainspektionen. Dock måste inkassolagstiftningen fortfarande följas.

Men i företagssverige är egeninkasso dock relativt ovanligt. Många företagare tycker det är obehagligt och jobbigt att driva in skulder från kunder som de vill ha en långsiktig relation med. Men det är viktigt att då vara noggrann vid val av samarbetspartner.

Men lönar det sig?

Det beror så klart på val av modell (se mer i faktaruta nedan), men just nu är det köparens marknad eftersom det är stor konkurrens på inkassomarknaden.

Vilken modell man än väljer är erfarenheten från såväl inkassobolag, kronofogdemyndighet som organisationen Fastighetsägarna glasklar: uteblivna hyresinbetalningar bör tas omhand så fort som möjligt.

2 224 

vräkningar verkställdes under 2015. Antalet har stadigt sjunkit med åren.

85%

av de vräkningar som genomförs beror på utebliven hyresbetalning. I cirka 5 procent av vräkningarna är störande beteende orsaken. Resten blir avhysta för att de betalat hyran för sent vid upprepade tillfällen.

Källa: Kronofogdemyndigheten

Amanda Lagerström, fastighetsjurist på Fastighetsägarna Syd, menar att det då kan vara en klar fördel med en extern partner som bevakar fodringarna fortlöpande. Det behöver inte äventyra vare sig kundrelation eller varumärke.

– Vi hör ofta från våra medlemmar att de tycker att det är en fördel att kravet kommer från någon annan. Då kan man som fastighetsägare fortsätta ha en god relation till sin kund, men också få tid över att lägga på sin verksamhet, säger Amanda Lagerström.

SÅ GÅR DET TILL – steg för steg

Innan en avhysning verkligen verkställs är det flera olika steg som först måste gås igenom. Som fastighetsägare är det självklart viktigt att hålla koll på sina rättigheter – och skyldigheter.

 

Förfallodag
Hyran ska betalas senast den sista vardagen före varje kalendermånads början om inget annat avtalats. Eventuell betalningspåminnelse kan skickas direkt efter utgånget förfallodatum på originalfakturan.

 

Inkassokrav
Enligt god inkassosed bör tidsfristen för inbetalning eller bestridande vara minst 8 dagar. Skickas kravet vid en tidpunkt då flera röda dagar följer på varandra bör du se till att mottagaren får en tidsfrist på minst 4 arbetsdagar.

 

Ansökan till kronofogdemyndigheten
Ansökan till Kronofogdemyndigheten om betalningsföreläggande bör inte göras tidigare än fyra dagar efter det att den tidsfrist som anges i inkassokravet har löpt ut. Bevis på att socialnämnden underrättats måste bifogas vid ansökan till Kronofogden.

 

Delgivning av hyresgästen
Kronofogden skickar ett kvitto till hyresgästen som ska skrivas under och skickas tillbaka. Betalar hyresgästen in sin skuld inom tre veckor efter delgivningen återvinns hyresrätten.

 

Avflyttning
Om skulden fortfarande är obetald, ingen avbetalningsplan upprättats och Kronofogden inte fått in kvittot från hyresgästen ska denna delges med en svarsfrist. På din begäran delger Kronofogden hyresgästen, efter att ha gjort sitt utslag, beslut om avflyttning.

 

Datum för avhysning
Kronofogden tömmer lägenheten och byter lås om hyresgästen inte självmant flyttat. Som fastighetsägare är man skyldig att förvara eventuell kvarlämnad egendom upp till sex månader.

 

Hon och hennes kollegor jobbar både med inkassotjänster och hyresjuridisk rådgivning. Erfarenheten är att de flesta prövat med egna åtgärder innan de kontaktar organisationen.

– Ofta börjar kontakten med att en medlem behöver rådgivning. Denna har då ofta pratat med hyresgästen och skickat en påminnelse. När man förstått hur mycket tid och pengar som finns att spara, och att det är komplicerad juridik inblandat, slutar det oftast med att man väljer att anlita oss.

Ju mer ansträngd en hyresgästs ekonomi blir, desto större är risken att hyresgästen tappar orken att på egen hand lösa sin situation. Från Kronofogden är därför rådet att redan första gången en hyresgäst missat att betala in hyran lyfta luren. Det gäller naturligtvis oavsett om det är hyresvärden själv eller en extern part som tar samtalet.

– Varken vi eller de fastighetsbolag vi har som kunder vill skicka hyresgäster över kanten i onödan. Det behöver man inte heller om man sätter in rätt åtgärd i rätt tid, säger Jörgen Fredman, en av grundarna bakom den nätbaserade indrivningstjänsten Inkassogram.

Med lite fingertoppskänsla och smidighet kan man komma långt menar han.

– Som hyresvärd har man ingen skyldighet att skicka påminnelser innan man skickar ett riktigt krav. Men det är effektfullt, de flesta betalar efter en första påminnelse.

Ibland hjälper inte egna initiativ. Risken är stor att stå med uteblivna hyresintäkter under lång tid. Då kan det vara läge att ta hjälp.

– Fastighetsägare använder oss av olika skäl. Vissa behöver göra en inkassoprocess för att bli av med en olämplig hyresgäst, andra vill bara få in sina pengar snabbt. Oavsett hur ens behov ser ut så rekommenderar vi att man jobbar aktivt med sin hyresinkasso. Det ser vi att fastighetsägare är ganska ovana vid. Man är ofta rädd att gå in och störa en i övrigt väl fungerande kundrelation, säger Jörgen Fredman.

Det råder ingen brist på aktörer. Omkring 200 företag har Datainspektionens tillstånd att bedriva inkassoverksamhet. Företagen erbjuder också ofta olika tilläggstjänster.

Men kostnadsbilden först. Affärsmodellerna är flera. En del tar bara betalt om de lyckas driva in den obetalda skulden. Andra erbjuder kostnadsneutral inkasso, men behåller dröjsmålsräntan och andra avgifter själva.

Ett bolag som utlovar hög effektivitet till lågt pris kan självklart låta lockande, men branschspecifik erfarenhet ökar chanserna att aktören kan matcha dina värderingar och arbetsmetoder.

Många aktörer kan gå in som ombud i rättsliga förhandlingar i Hyresnämnden, tingsrätt eller andra instanser.

– Hyresjuridik är ju vår expertis, därför kan vi på ett professionellt sätt jobba med skuldindrivning från ax till limpa. Ju fler gånger man anlitat oss desto snabbare går också uppdragsöverlämnandet eftersom vi lär känna den unika fastighetsägaren och dennas behov, säger Amanda Lagerström.

Att skräddarsy den modell som passar dig bäst är väl investerad tid.

Skillnaden mellan hyresbetalningar och till exempel fakturor från nätshopping är att en hyresvärd måste tänka långsiktigt, man har ju en kundrelation att hantera

– Skillnaden mellan hyresbetalningar och till exempel fakturor från nätshopping är att en hyresvärd måste tänka långsiktigt, man har ju en kundrelation att hantera – och vill samtidigt bedriva en kostnadseffektiv verksamhet, konstaterar Jörgen Fredman.

Överväg också hur mycket kontroll du vill ha under ett ärendes gång. Vill du överlåta avväganden om åtgärder till inkassobolaget eller bli kontaktad för avstämning inför varje steg i inkassoprocessen? Vanligast är att inkassobolaget återkopplar till borgenären för beslut om fortsatt åtgärd om ingen betalning gjorts eller ingen betalningsplan tecknats efter den utsatta tiden i ett inkassokrav.

Inkassobolag som jobbar med större volymer kan erbjuda system som integreras i ett fastighetssystem och på så vis följa kundernas betalningsbeteende över tid. Därmed kan inkassobolaget och fastighetsägaren komma överens om vilka åtgärder som ska sättas in utifrån hyresgästens tidigare betalningshistorik.

Fruktlösa inkassopåtryckningar slutar i värsta fall med vräkning. Ungefär en tredjedel av alla ansökningar om vräkningar på grund av obetalda hyror verkställs. I fjol verkställdes 2 224 vräkningar. Antalet har stadigt sjunkit med åren och är idag mer än halverat sedan 1980-talet.

Bakom minskningen ligger en högre prioritering på förebyggande arbete, både från hyresvärdarna själva och från de sociala myndigheterna.

– Jag tror också att en stor del ligger i att betalningsviljan hos privatpersoner har ökat i takt med bostadsbristen. Att förlora ett hyreskontrakt idag är en mycket kännbar konsekvens, säger Amanda Lagerström.

Tänk på detta i samband med inkasso:

TID
tid

Det är klokt att sätta in åtgärder så snart som möjligt. En del hoppar över inkassokrav och ansöker direkt om betalningsföreläggande hos Kronofogden. Det är tillåtet, men förstås en balansgång för den som vill ha en fortsatt god kundrelation.

En del inkassobolag erbjuder långtidsbevakningar av kunders betalningsbeteende. Med koll på löpande förändringar i kundens ekonomi kan man försöka få till uppgörelser när den förbättras.

Att få tag på hyresgästen vid delgivning om uppsägning är ett vanligt problem som tar tid. Det kan därför vara en god idé att anlita en auktoriserad delgivningsman. En del inkassobolag erbjuder detta i sitt tjänsteutbud.

 

KUNDVÅRD
pengar1Att få in pengar i tid är så klart grunden i företagandet. Men det kan faktiskt också vara en del av kundvården. För ju längre tid ekonomiska problem pågår, desto svårare blir det för den som är skuldsatt att lösa situationen på egen hand. Och rent krasst – människor tenderar att snabba upp sin betalningsprocess när ett inkassoföretag blir inblandat.

Vare sig du gör det själv eller överlåter det till någon annan: ett snabbt telefonsamtal kan sätta stopp för en besvärlig indrivningsprocess, och du visar att du bryr dig om dina hyresgäster.

En nyttig start innan du väljer bolag är att försöka sätta dig in i din hyresgästs situation. Be att få titta på ett krav och fundera över hur lätt eller svårt det är att förstå kravet, hur du snabbt kan betala tillbaka och vem du kan vända dig till med frågor eller invändningar.

 

PENGAR

pengar2

Det går att anlita inkasso för enskilda ärenden i takt med att de dyker upp, eller teckna ett abonnemang med en fast årsavgift och extra avgift per ärende.

Det finns en rad olika betalningsmodeller, vilken som är mest lönsam får avgöras från fall till fall.

En del kreditbolag erbjuder sig att köpa loss fakturorna från företaget, vilket gör att skulderna betalas in direkt.

Många inkassoföretag tar betalt i form av en årskostnad och sedan en viss kostnad för vart ärende man som verksamhet lämnar in. Relativt vanligt är att inkassoföretaget behåller ränta och lagstadgad avgift.

Det finns även inkassobolag som endast tar betalt om de lyckas driva in inkassokravet.

 

JURIDIK

juridik

Väljer du att själv sköta inkassohanteringen kan du få en bättre styrning och kontroll på ärendet, och i vissa fall även en billigare hantering. Men det krävs kunskap och kompetens.

Anlitar du ett inkassoföretag tar detta också över hela den juridiska processen för att skulden drivs in på ett korrekt sätt. Du slipper oroa dig för att göra fel eller för dyrbara juridiska processer.

Alla inkassoföretag i Sverige måste registreras hos Data-inspektionen. Inkassolagen innehåller tydliga regler för hur inkassobolagen får agera. Inkassoföretaget bli skadeståndsskyldigt mot den drabbade om det vidtar otillbörliga inkassoåtgärder. Men tänk på att ditt goda anseende som värd också kan stryka med på kuppen.

Illustrationer: Helena Halvarsson

 

 

 

 

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]