Optimism råder i Örebro. Utmaningen är att få utbudet att matcha efterfrågan genom en anpassad expansion.
Text Fastighetstidningen.se
Näringsliv
[ Annons ]
Örebro, den sjunde största kommunen i Sverige, ligger mellan Stockholm och Göteborg. De cirka 20 milen till Stockholm och 30 milen till Göteborg och Oslo i kombination med de stora Europavägarna ger Örebro ett bra läge för kommunikation till storstadsregionerna. Flygplatsen Örebro Airport trafikeras av godstrafik från hela Europa samt charter och reguljärflyg. Till det även ett stort antal järnvägslinjer som Svelandsbanan, Mälarbanan och Bergslagsbanan.
Fastigheten Kitteln 2 på Engelbrektsgatan 8 med Galleria Kompassen såldes i mars 2010 av Klövern till PARE fastigheter. Pris 142 miljoner kronor.
Investerarmarknaden
Under 2010 rådde viss aktivitet på den lokala fastighetsmarknaden. Bland annat sålde Klövern fastigheten Kitteln 11 bestående av citygallerian Kompassen samt bostäder och kontor till PARE Fastigheter AB. Affären gjordes i mars 2010 och priset uppgick till 142 miljoner kronor. Köpeskillingen motsvarar ett kvadratmeterpris om cirka 11 000 kr/m2. I juni 2010 sålde Örebrobostäder cirka 1 150 lägenheter till tre olika aktörer: LG Söderberg Fastigheter, John Ekströms Bygg AB och Förvaltnings AB Västerstaden. Klövern köpte ett paket av fastigheter med placering i Linköping, Norrköping och Örebro. Där den minsta delen var i Örebro, cirka 11 000 m2. Fastigheterna som ingick i affären i Örebro var Lantmannen 2 och Pigan 1 varav den ena är en industribyggnad och den andra ett postservicecenter. Säljare i affären som genomfördes i september 2010 var Valad Property Group. Aspholmen Fastigheter sålde en hotellfastighet, Tryckeriet 13, till Behrn Fastigheter. Priset motsvarade cirka 15 000 kr/m2.
Björkrisvägen 1–13 i södra Örebro såldes i juni 2010 av Örebrobostäder i ett paket med 1 150 lägenheter. Totalpriset bedöms till 350 miljoner kronor.
Bostäder
Örebro har idag cirka 135 500 invånare och befolkningen har stadigt ökat med ett snitt på 1 100 invånare per år de senaste tio åren. Enligt prognos kommer även befolkningen att öka i framtiden och år 2019 bedöms invånarantalet vara 150 000. Bostadsbyggandet har varit något varierande under 2000-talet med ett snitt på cirka 400 nya bostäder per år.
Det största tillskottet av bostäder kommer att ske vid Ladugårdsängen och Sörbyängen i södra Örebro där totalt cirka 2 000 lägenheter ska byggas. Exploateringen har redan börjat och sker i olika etapper. Hela området beräknas stå klart 2014. JM bygger även centralt i Örebro nära Drottninggatan där cirka 300 lägenheter kommer att uppföras. Detta projekt kommer att stå klart under 2012.
Vakanserna för bostäder i centrala Örebro ligger under en procent, i övriga tätorten ligger vakansen något högre. Vakansnivåerna förväntas vara låga även i den närmsta framtiden.
Hotell- och butiksfastigheten på Kungsgatan 14 såld i september förra året av Aspholmen Fastigheter (Castellum) till Behrn Fastigheter. Priset 102 miljoner.
Lokaler
Trots hård konkurrens om köpkraft med andra orter i närheten som Västerås, Karlstad och Eskilstuna har stor handelsyta tillförts marknaden i samband med utbyggnaden av Marieberg Galleria från 32 000 till 44 000 m2. Marieberg är ett starkt regionalt handelsområde där bland annat IKEA finns. Ett annat handelsområde som är under uppbyggnad och expansion är Boglundsängarna där bland annat City Gross kommer att etableras.
Även i centrum finns handelslokaler i citygalleriorna Krämaren, Kompassen och Träffpunkt.
Kontorsmarknaden är koncentrerad till centrala Örebro. Projektet Behrn center byggt av Behrn Fastigheter stod klart under 2009. Fastigheten har en yta av totalt 7 700 m2 varav 2 900 m2 är lokaler. Skanska driver just nu ett stort projekt tillsammans med Norrporten då ett kontorshus med sju våningar om cirka 18 000 m2 ska byggas. Det nya kontorshuset är planerat att vara klart nästa år och ska inrymma lokaler för bland annat åklagarmyndigheten och polisen. Hyrorna på kontorslokaler i bra läge ligger idag på cirka 1 200 till 1 400 kr/m2 och vakansen är låg i innerstaden.
Slutsatser
Det råder en optimism på den lokala marknaden idag. Den positiva befolkningstillväxten i kombination med ett växande universitet och närhet till stor del av Sveriges befolkning ger förutsättningar för Örebro att fortsätta växa. I takt med att lokalutbudet ökar hårdnar konkurrensen och vakanser kan komma att uppstå i det befintliga beståndet då en del av dessa ytor är omoderna och mindre effektiva. Till följd av expansionen av ytor i externa handelsområden kan den marknaden ha nått sin gräns. Örebros utmaning är att inte påskynda utvecklingen i allt för snabb takt så att utbudet inte överstiger efterfrågan i för stor grad.
