Sälja och sedan hyra eller behålla en skolfastighet? I Ystad blev det en infekterad fråga som delade politiken i två läger. Men samtidigt som efterfrågan på samhällsfastigheter ökar minskar även det politiska motståndet hos kommuner, regioner och stat.
Det är en stundtals hetsig stämning som råder i Gamla Rådhuset i Ystad, där kommunfullmäktige samlats för att fatta beslut den 15 maj i år. Coronapandemin har reducerat antalet ledamöter från 49 till 31, men som lokaltidningen Ystads allehanda utsände rapporterar, råder det ingen brist på debattsugna politiker som vill upp i talarstolen.
Ärendet som engagerar är försäljning av fyra fastigheter som ligger på det gamla regementsområdet där skånska dragoner, kavalleri och infanteri en gång huserat. Idag är där mest olika verksamheter som kommunen bedriver. Hemsö, Sveriges största aktör inom samhällsfastigheter, har redan fastigheter i området och vill köpa fyra till. I tre av försäljningarna, bland annat en före detta stallbyggnad där nu hemtjänsten har lokaler är det inga problem, alla i fullmäktige är eniga över partigränserna.
[ Annons ]
Men så kommer då Vemmenhög 1 upp på dagordningen – en fastighet där kommunen bedriver kulturskola och vuxenutbildning. Det är då tonläget höjs och tydliggör en klyfta i synen på den eviga frågan om det offentliga ska äga eller hyra sina fastigheter.
På ena sidan Moderaterna, Kristdemokraterna och Liberalerna som lyfter fram att Ystad är en kommun med extremt hög låneskuld per invånare, med begränsat låneutrymme och stora behov av investeringar.
Från talarstolen säger Gunilla Andersson, Moderat och kommunstyrelsens första vice ordförande:
”Här har vi en köpare som vill utveckla och vi skulle få möjlighet att använda de pengarna till att minska vår låneskuld och utveckla, då kan vi investera i välfärden”.
För henne är frågan om försäljningar av kommunal egendom inte känslig.
– Vi ser alltid över möjligheten om det finns någonting vi kan sälja och om någon annan kan driva det. Kommunen har ett stort fastighetsbestånd och det är en generell översyn man alltid har över sina fastigheters syfte och framtid, säger hon till Fastighetstidningen.
Men Cecilia Magnusson, Socialdemokrat och 2:a vice ordförande i kommunstyrelsen är av en helt annan uppfattning när vi kontaktar henne.
– Det handlar om lokaler där vi bedriver vuxenutbildning som kommer att behöva utökas eftersom vi står inför en omställning där många människor måste hitta andra typer av sysselsättning. Ska vi då överlåta till ett bolag att bestämma hyran i framtiden? För mig är svaret givet, att äga är bättre än att hyra. Hyra är dyrare i längden och vi kan inte ta del av en värdestegring av fastigheterna, säger Cecilia Magnusson.
Det blir inget beslut denna kväll i maj, ärendet återremitteras för ytterligare beredning i kommunstyrelsen.
Vi kommer att återvända till Ystad och se hur det till sist gick med Vemmenhög 1. Frågan om försäljningar av kommunala fastigheter till privata bolag är bevisligen fortfarande något som skapar konflikt. Lite förvånande med tanke på att vi under tjugo års tid sett hur en stor del av den offentliga verksamheten blivit hyresgäster i bolag som ägs av privat kapital. Det finns inga exakta siffror men uppskattningar som gjorts pekar på att 20 procent av landets alla skolor, äldrevård, LSS-hem, polishus och all annan samhällsinfrastruktur som bedrivs av det offentliga idag ryms i privata fastigheter.
Utvecklingen har gått snabbt och faktiskt utan större debatt i samhället.
– Det är liksom ingen stor grej vem som äger husen. Gemena man vet inte vem som äger en skolbyggnad men de har koll på om det är Pysslingen eller kommunen som driver verksamheten. Det är nog rätt bra att vi har låg profil och att det inte blir för mycket debatt om ägandet, säger Jens Engvall, vd på Nyfosa.
Han är en av pionjärerna inom samhällsfastigheter, grundade först Hemsö och sedan Hemfosa. Fast när Jens Engvall i början av 2000-talet började köpa skolor och äldreboenden fanns inte ens begreppet.
– Då rådde en del skepsis såväl hos kommunerna som hos bankerna, ingen förstod riktigt varför privata ägare ska förvalta en skolbyggnad eller ett äldreboende. Vad gör ni när alla på hemmet är döda? undrade en bankman.
Enligt Jens Engvall kom genombrottet när han i bolaget Kungsleden övertygade Gävle kommun att sälja hälften av sina äldreboenden.
– Gävle är en riktigt gråsossekommun. När de köpte våra argument om att vi kunde sköta fastigheterna mer effektivt och att det skulle bli billigare för kommunen öppnade det upp dörrarna. En kommundirektör pratar med en annan. Sundsvall ringde till Gävle och sedan fick jag köpa i Sundsvall och så vidare. Resten är vad man kan kalla historia, säger Jens Engvall.
Sektorn har vuxit explosionsartat med fler aktörer som vill ha den långa och säkra avkastningen en skola, ett polishus eller LSS-boende ger. Med pandemin och skakigare läge för handel och kontor riktas nu fler lystna blickar på dessa fastigheter. En stor del av transaktionerna är mellan bolagen, som när Jens Engvalls bolag Hemfosa köptes av SBB för 46 miljarder. Nytillskott får man genom att aktivt jaga objekt hos kommunerna, både befintliga fastigheter och nyproduktion.
– Det är lättare att övertyga en politiker idag när det går att visa att det blir en bra affär för båda parter. Argumentet vi ofta fick höra, att kommuner lånar billigare är inte så gångbart längre nu när räntorna är låga, säger Jens Engvall.
Han säger att han har under alla år i princip bara fått nobben av en kommun, Eskilstuna, orten där han är född.
– Så har de inte heller haft samma tillväxt som Västerås där man släppt in privata investerare, säger Jens Engvall.
Jimmy Jansson, S, kommunalråd i Eskilstuna sedan 2006, säger att det inte är ideologi utan ekonomi som styr kommunens beslut att äga eller sälja.
– Vi har ingen dogmatisk syn, vi har nyligen sålt 550 hyreslägenheter och en skola till ett totalt värde av 800 miljoner kronor. Men jag ser inte att det alltid finns sån stor plussida med att privata bolag tar över eller bygger en skola eller ett äldreboende. Kalkylen kan se bra ut idag, men vad händer om 10 eller 20 år? Inget bolag har kunnat garantera mig att hyrorna inte kommer att höjas. Sker det måste vi minska på personalen, säger Jimmy Jansson.
Han resonerar som sin partikollega Cecilia Magnusson i Ystad. Är en fastighet såld är den borta ur balansräkningen och sedan är man beroende av fastighetsägarnas avväganden.
Men ni behöver pengar till nya investeringar, är det då inte lockande att sälja?
– Du ska veta att jag hela tiden blir nerringd av bolag som vill köpa våra fastigheter. För mig är det är en signal att vara skeptisk, om bolagen är ivriga och ser en bra affär innebär det inte alltid en bra affär för skattebetalarna. Mitt jobb är att se vad som är bra för Eskilstunaborna, säger Jimmy Jansson.
Listan var lång när Finansdepartementet förra året räknade upp behoven som finns i välfärden de kommande sex åren: 560 nya äldreboenden, 1 300 gruppboenden (LSS) och närmare 1 400 nya skolor, att lägga till det även infrastruktur som värmeverk och sopstationer. Investeringar som kommer att kräva 200 miljarder årligen i tillskott. När skulderna i kommunerna och regionerna är totalt 700 miljarder kronor är det lockande att få in pengar till kassan.
Annika Wallenskog, chefekonom på Sveriges kommuner och regioner, SKR, har stor förståelse för att många av landets kommuner ser över sina fastighetsinnehav.
– Jag skulle säga att det inte finns något enkelt svar om det är bättre eller sämre att äga. Våra råd är att kommunerna beräknar långsiktigt; hur ser det om tio år, har vi då behov av förskoleplatser, hur ser en exit ut? Fundera också över om det är på mark som kan behövas i framtiden och så vidare. Och har man kompetensen att driva fastighetsförvaltningen?
Samhällsfastigheter har hela tiden gått upp i värde, varför ska inte kommunen ta del av det?
– Kommuner äger fastigheter för att bedriva verksamhet och inte för att göra fastighetsaffärer. Om de kan betala lägre hyra samtidigt som bolagen får högre fastighetsvärden kan man dela på vinsten, säger Annika Wallenskog.
Jens Engvall konstaterar att kommunerna sätter marknadsvärden när bostäder går till försäljning men inte vid försäljning av samhällsfastigheter.
– Marken till skolor eller ett äldreboende skänker man i princip bort. Jag kanske inte är den som ska påpeka det, men här missar kommuner möjligheten att få in mer pengar. Förr eller senare vaknar de nog även på det området, tror Jens Engvall.
De flesta aktörerna, såväl inom bolagen som i kommunerna, verkar eniga om att drivkraften till den snabba utvecklingen kommit från marknaden och inte från det offentliga. Bolagen upptäckte en enorm marknad med stabila intäkter och långa avtal. Sedan började man bearbeta politiken och tjänstemännen inom stat, region och kommun.
Ilija Batljan var en av dem som tidigt såg möjligheterna. När han doktorerade i demografi och planering för äldrevård på Socialhögskolan tog han fram matematiska modeller för hur befolkningen i Sverige skulle förändras framöver med påföljande stort behov av vård och äldreomsorg. Den insikten och erfarenheten från åren i politiken och fastighetsbolaget Rikshem tog han med sig i ett minst sagt remarkabelt bolagsbyggande.
På bara fyra år har Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, vuxit till ett av de största fastighetsbolagen på börsen med 80 miljarder i fastighetsvärden varav 61 miljarder är samhällsfastigheter. Cirka 75 procent av beståndet är i Sverige.
SBB:s huvudkontor på Strandvägen 1, med utsikt över Nybroviken och granne till Dramaten är en miljö som inte direkt andas skolhus och LSS-fastigheter. Kanske inte heller en miljö förknippad med socialdemokratin, men Ilija Batljan försäkrar att han fortfarande är partiet troget.
– För mig innebär socialdemokrati att alla ska ha förutsättningar att förverkliga sina egna drömmar och i det sammanhanget ingår att stat, kommun och regioner ska ha en effektiv förvaltning av skattepengar som kommer till rätt användning. Jag hävdar att SBB bidrar till det, säger Ilija Batljan med emfas.
Vinsten för samhället menar han är att bolag som SBB kan vara effektiva i byggande och förvaltning.
– En kommun bygger en skola kanske vart tionde år och äldreboende vart sjunde år. Vi bygger kontinuerligt hela tiden och kan använda samma konstruktioner, då är det klart att priset blir lägre. När vi bygger nya LSS-fastigheter är vi minst 15–20 procent billigare än om kommunen gör det själv. Pengar som kommunen kan spara till annat.
Om det för tio år sedan fanns tveksamhet hos kommunerna till att sälja fastigheter med kärnverksamhet så tycks det inte längre vara så enligt Ilija Batljan. Han säger att han sällan möter ideologiska argument och att processerna hos kommuner och regionerna idag är mer professionella.
Du tror inte det sticker i ögonen att du och bolaget tjänar så mycket pengar?
– Köper man en skola är det avkastning på mellan 4 till 4,5 procent som ska täcka avskrivning och avkastning. Det är rimliga tal. Vi som långsiktig aktör måste sköta oss för att få nya affärer. Bolag som trissar upp hyror och sedan gör en exit kommer inte att vara långlivade, kommunerna vill ha långsiktiga ägare, säger Ilija Batljan och tillägger att han själv privat inte sålt en enda aktie i SBB.
Jens Engvalls prognos är att andelen privat ägande av samhällsfastigheter går från dagens 20 till 50 procent de närmaste 20 åren. Ilija Batljan är mer försiktig eller kanske diplomatisk i sin bedömning.
– Den offentliga sektorn har tröga processer, om 20 år tror jag 40 procent ägs av olika privata bolag.
Bör till sist alla samhällsfastigheter ägas av det privata?
– Nej, det är en för drastisk slutsats, vi ska ha ett blandat ägande. Det är bra om kommunerna vet vad de egna fastigheterna kostar så att de kan jämföra med det man köper, menar Ilija Batljan.
Tillbaka till Ystad och fastigheten med vuxenutbildningen. Det blev en försäljning till sist. Den 17 juni på sista mötet innan sommaren röstade 16 ledamöter för och 15 emot en försäljning. Gunilla Andersson, är nöjd med att affären till sist gick igenom
– Säljer vi fastigheter så kan det innebära att man betalar av på skulden, men det kan också innebära att man använder pengarna till en annan investering som det finns behov av i kommunen för att gynna välfärden. Det är det som är vårt stora uppdrag, säger hon.
Men Cecilia Magnusson ser trots att det kom in 80 miljoner extra till kommunkassan ingen uppsida i affären.
– Det här är pengar som vi inte kan använda, de går in i det kommunala bolaget. En försäljning är en engångssumma som ger glädje för stunden, man får det nu och sedan är de slut. Tycker att principen är att vi inte ska sälja där det finns kommunal verksamhet – det blir dyrare i längden.
MYCKET KAPITAL SOM VILL KÖPA MEN FÅ OBJEKT
Redan innan coronapandemin var det många investerare som kastade lystna blickar mot samhällsfastigheter. Under 2019 såldes det fastigheter för 19 miljarder vilket var en ökning med 35 procent från året innan, i år blir summan ännu högre tack vare SBB:s köp av Hemfosa.
– Det finns mycket kapital i marknaden som ska placeras och nu med ökad oro kring hotell, handel och kontor framstår samhällsfastigheter som en trygg hamn, säger Johan Bernström, partner på Bernström& Partners. Ett rådgivningsföretag som enligt en genomgång i tidningen Fastighetsvärlden hanterar flest affärer i sektorn samhällsfastigheter.
Men om det finns gott om pengar så är det desto färre objekt till salu vittnar mäklarna om.
De stora fastighetsägarna i sektorn som SBB, Hemsö och Stenvalvet har varit aktiva och köpt på sig mycket men de säljer inte samhällsfastigheter. Och kommunerna och regionerna ser än så länge inte några större behov av att sälja menar Felix Ridderström, affärschef för transaktioner på Svefa, rådgivaren som är näst störst inom samhällsfastigheter.
– I första hand väljer man att sälja bostäder. Försäljningar i egna verksamheter kan vara knepigt om en förvaltning får en högre hyra och en annan får in pengar på försäljningen, sådant är inte lätt att hantera internt. Då är det lättare att få gehör i utvecklingsprojekt, en ny skola eller äldreboende som man låter en privat aktör bygga och förvalta, säger Felix Ridderström.
Även utländska investerare som de stora pensionsfonderna vill gärna köpa ”Swedish social infrastructure” men utan stark lokal förankring är det svårt att övertyga kommunledningarna. Som hyresgäst med långa avtal vill kommunen helst ha en fastighetsägare som snabbt går att nå. Då är det inte så lockande att försöka får tag på någon i London eller en externförvaltare i Stockholm.
– Blickar vi framåt ser vi ett fortsatt mycket stort inhemskt intresse tillsammans med ett ökat inslag av internationella investerare som lockas av den skattefinansierade svenska samhällsbyggnadsmodellen. Likviditeten i marknaden är väldigt hög vilket vi ser genom att tio miljarders affärer är mer attraktiva än 100 miljoners affärer alla dagar i veckan säger Johan Bernström.
Hög efterfrågan och många villiga köpare har pressat upp priserna, vårdboenden är på all-time-high räknat per kvadratmeter.
– Jo, kommunerna har fått allt bättre betalt för varje år de väntat med att sälja. Att detta är peaken tror jag inte. Kommer obligationsmarknaden igång kommer priserna gå upp än mer, säger Felix Ridderström.
HÖJDA KRAV PÅ ÄLDREBOENDEN I SPÅREN AV PANDEMIN
De höga dödstalen har satt äldreomsorgen i blixtbelysning. Företrädare i fastighetsbranschen tror att det kommer leda till skarpare krav på omsorgsboendenas utformning.
För såväl fastighetsutvecklare som vårdgivare och kommuner har virusspridningen inneburit enorma påfrestningar när det gäller att möta äldreomsorgens särskilda krav och behov. Det handlar om de boendes behov av sociala ytor, trygghet i form av hög säkerhet och goda hygienrutiner. Hittills har det främst varit fokus på kommunernas olika strategier och möjligheter att begränsa antalet insjuknande. Detta samtidigt som de arbetat för att minska de boendes lidande av besöksbegränsningar. Men blickar man framåt kommer också utformningen att diskuteras allt mer.
Hur kan man skapa mer flexibla planlösningar som gör det möjligt att använda äldreboendenas lokaler på olika sätt? Exempelvis talas det om behov av att snabbt arbeta om befintliga utrymmen för att möjliggöra temporära besökslokaler och eventuell övernattning, eller att skapa säkrare arbetsflöden ur hygien- och säkerhetshänseenden. Även möjligheten att nå sina äldre digitalt kan vara en del av framtidens äldreboenden.
Enligt Dan Sehlberg, vd på fastighetsbolaget Sehlhall, har vi idag en annan kunskap gällande fastigheters inverkan på trygghet och trivsel för boende, anhöriga och personal.
– En väl utformad fastighet kan aktivt bidra till att stimulera till frivillig rörelse, möten, upplevelser och intryck. Framgent kommer vi se både större anläggningar för högre effektivitet och resursutnyttjande, och mindre för ökad intimitet och extra hög säkerhet. Flexibilitet kommer att vara ett viktigt nyckelbegrepp. Idag finns lösningar som minskar eller helt eliminerar smittspridning, säger Dan Sehlberg.
Han påpekar att äldreboendebeståndet i dagsläget består av många omoderna fastigheter från 1960- och 70-talen. Inte minst har de senaste årens värmeböljor påvisat behovet av moderna och effektiva klimatsystem.
Detta innebär att kommuner och privata fastighetsutvecklare framöver kommer behöva fokusera än mer på att hålla en god kvalitet, säkerhet och flexibilitet när det gäller omsorgsfastigheter.
Här ser Dan Sehlberg en viktig roll för de privata aktörerna då det kommeratt handla om allt mer komplexa fastigheter.
– Det är så många regler och lagrum som möts när det handlar om samhällskritiska fastigheter och kommunerna söker sig därför till de som har erfarenhet. Vi går gärna samman med mer oer-farna fastighetsutvecklare som söker sig till oss.
Jessica Forss Katz
