En vattenskada sker i en av föreningens lägenheter, men det är inte lägenhetsinnehavaren som orsakat den. Var går gränsen mellan föreningens och bostadsrättsägarens ansvar? Inte helt enkelt, konstaterar Ove Schramm, jurist på Fastighetsägarna Service.
Det rinner vatten från tak till golv när den äldre damen kommer hem. Chockad anmäler hon skadan till förvaltare och försäkringsbolag. Översvämningen i lägenheten ovanför gör att hennes lägenhet måste rivas och återställas till stora delar. Det är stökigt, men blir trots allt fräscht och fint till slut. Men så kommer chocken. Hon måste själv stå för merparten av sina ytskikt eftersom dessa var gamla och nedskrivna. Hur kan det vara rimligt? Damen var ju helt oskyldig till olyckan. En vanlig och till vissa delar fullt förståelig inställning. Och tyvärr leder den inte sällan till segdragna konflikter.
[ Annons ]
Få ifrågasätter att det är bostadsrättshavaren som ska hålla lägenheten i gott skick, medan föreningen ansvarar för huset som sådant. Men vid en skada är det plötsligt inte längre lika självklart. Fast faktum är att, alldeles oavsett orsak till olyckan, står det fortfarande samma sak i stadgarna om vem som har att underhålla vad i lägenheten. (Ett undantag från reglerna är om skadan beror på brand eller att en trycksatt vattenledning brustit. Då ska föreningen återställa lägenheten om inte bostadsrättshavaren själv varit försumlig). Själva skadeorsaken kullkastar inte ansvaret, men kan ibland leda till andra följder.
Nästa fråga som ofta uppkommer är huruvida någon av parterna varit försumlig. Har föreningen skött sitt underhåll av huset? Har bostadsrättshavaren åtgärdat det dåliga tätskiktet. Om så inte är fallet kan det uppstå ett krav på ersättning därför att någon genom försumlighet vållat skada. Kanske bör det då betonas att ersättning oftast begränsar sig till det nedskrivna värdet.
Ett badrum från 60-talet torde till exempel inte ha något större värde kvar. Så resultatet blir att den drabbade får ta en stor del av kostnaden. Nu är inte gränserna för underhållsansvaret solklara. Det enda som står i bostadsrättslagen är att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick. Det finns ingen tydlig juridisk definition om var gränsen mellan lägenhet och andra utrymmen går. Men föreningen har ofta i långa listor definierat ansvarsfördelningen i sina stadgar. Listan kan utvidga föreningens skyldigheter att underhålla i lägenheten, men den kan aldrig utvidga bostadsrättshavarens skyldighet att underhålla något utanför lägenheten. Detta är något som gör bostadsrätten unik. Utan att egentligen äga lägenheten tar den boende ändå på sig ett ansvar. På så vis blir kostnaden för underhållet individuell och varje medlem kan själv välja när, om och hur hon vill renovera eller inte.
Vilken skillnad gör det då om föreningen och bostadsrättshavaren har tecknat försäkringar? På det juridiska planet egentligen ingen alls. Fördelningen av kostnaderna är densamma. Men naturligtvis kan det göra en stor ekonomisk skillnad. Finns det en försäkring så får parterna i bästa fall ut en ersättning efter skadan och ibland väljer försäkringsbolaget att föra talan mot den som de anser har varit försumlig. Kostnaden stannar då vid självrisk och eventuell åldersnedskrivning. Och om försäkringsbolaget driver ett så kallat regresskrav mot någon som varit försumlig, så kan föreningen ”hänga på” i det kravet för att också få ersättning för sin självrisk.
Oves tips: Arbeta förebyggande
- Informera och informera en gång till. Var hellre tjatig än att någon medlem inte är medveten om sitt ansvar för lägenhetens underhåll.
- Tryck på vikten av att alla medlemmar har ett bostadsrättstillägg till sin hemförsäkring. Eller skaffa ett gemensamt tillägg.
- Se till att det finns rutiner om olyckan är framme. Det blir så mycket enklare om rätt instanser kontaktas redan från början.
- Det finns en bra vägledning om hantering av vattenskador för Fastighetsägarnas medlemmar. Du hittar den på www.fastighetsagarna.se/stockholm/brf
Så här undviker ni problem i våtrummen
På bilden här nedan finns några av de vanligaste orsakerna till att skador uppstår och sedan rapporteras in till försäkringsbolagen. – Som jag ser det är riskbilden lite olika beroende på våtrummens ålder. Men generellt kan man säga att återkommande fuktskador i våtrum alltid är en väckarklocka och att man då närmar sig någon typ av större åtgärd, säger Roger Andersson, chef för skadeförebygg på Dalarnas Försäkringsbolag. Med tidiga insatser kan man förebygga många kostsamma skador. Se till att informera medlemmarna.
