Analyschefen Arvid Lindqvist bedömer att vinnarna blir de etablerade aktörerna med gedigen fastighets- och förvaltningskompetens och goda bankrelationer när den svenska ekonomin går mot en makromiljö med svagare tillväxt och något högre långräntor.
Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden är kvar på rekordnivåer under januari. De grundläggande makroförutsättningarna för denna marknad kommer dock att vara annorlunda under 2017 jämfört med de senaste decennierna. Mycket tyder på att marknaden vände under förra årets sista kvartal. Det blev då tydligt att inflation och långräntor inte längre stadigt rör sig nedåt, utan att botten är nådd och att vi kommer få se högre nivåer under kommande år.
[ Annons ]
Svensk ekonomi uppnådde också fullt kapacitetsutnyttjande under förra året. Det innebär att bnp-tillväxten nu rör sig mot den potentiella tillväxttakten, som avgörs av ökningen i sysselsättning och produktivitet. Allt annat lika innebär det en årlig bnp-tillväxt på omkring 1,5–2 procent.
Men förutsättningarna för fastigheter är fortsatt goda. Den stora skillnaden mot tidigare är att fastigheter sannolikt inte längre kommer att vara den enda tillgången som kan producera stabil och bra direktavkastning. Vi kommer också att se ett antal regelförändringar som kan ge stor inverkan på fastighetsmarknaden – när det gäller både paketering av fastigheter vid fastighetstransaktioner och kanske även på sikt möjligheten att göra ränteavdrag. Dessutom kan förändrade kapitaltäckningsregler för bankerna påverka fastighetsmarknaden framöver.
Utvecklingen efter finanskrisen kan illustreras med tidvatten som rör sig in mot land och lyfter alla båtar. I en sådan miljö är det lätt att navigera utan att gå på grund – missbedömningar kompenseras relativt snabbt av generellt stigande fastighetsvärden. Nu verkar tidvattnet vända och plötsligt dyker det upp grynnor och skär som man inte såg vid högvattnet.
För Sveriges del innebär det att vi går från en tioårsperiod med stark inhemskt driven bnp-tillväxt i kombination med en importerad låg inflation och låga långräntor, till en makromiljö med svagare tillväxt, högre inflation och något högre långräntor.
Det kommer att påverka på olika sätt. För kommersiella fastigheter i bra lägen i stor- och tillväxtstäderna blir effekterna små. Institutionerna fortsätter att investera samtidigt som de börsnoterade fastighetsbolagen gradvis viktar upp kvaliteten i sina bestånd. Trots att direktavkastningskraven är historiskt låga i dessa segment har man hyrestillväxt över konjunkturcyklerna, vilket kan fungera som en motpol mot stigande räntor.
Då bankerna sedan finanskrisen inte har accepterat så höga belåningsgrader blir det avgörande att skillnaden är stor mellan direktavkastningskraven och räntekostnaden. När både räntor och bankmarginaler stiger parallellt minskar också avkastningen på det egna kapitalet snabbt, även om skillnaden mellan räntan och direktavkastningskraven fortfarande är relativt hög. Samtidigt väger hyrestillväxten inte upp de högre kapitalkostnaderna.
På kort sikt är långränteuppgången i absoluta tal relativt liten, och därmed blir effekten på fastighetsmarknaden begränsad. De aktörer som kommer att gå vinnande ur denna marknadsförändring på längre sikt är etablerade aktörer med gedigen fastighets- och förvaltningskompetens som har bra bankrelationer. När tidvattnet sjunker har dessa aktörer förutsättningarna att navigera rätt bland grynnorna och kommer dessutom säkerligen plocka upp en och annan båt i sjönöd.
