[ Annons ]

Martin Fors, fastighetschef, Einar Mattsson, Joel Edeblom, byggprojektchef, Balticgruppen och Anders Tväråna, arkitekt, White Arkitekter.
Publicerat 20 december, 2024

3 x återbruk

En trumf för klimatnyttan. Krav på reformer. Och nya möjligheter för arkitekturen. Här möter du tre perspektiv på återbruk.

Det syns ett tydligt ökat intresse för cirkularitet och återbruk i fastighetsbranschen. Från fastighetsägarhåll lyfts ofta fördelar med konvertering som ett klimatsmart sätt att anpassa lokaler till andra verksamheter när behoven förändras.

Under hösten inledde Fastighetsägarna och Boverket ett projekt med att undanröja hinder för ett mer effektivt nyttjande av befintligt fastighetsbestånd. Flera fastighetsbolag har effektivt startar egna återbrukshubbar. Men det pekas ofta på strukturella hinder, inte minst hur nuvarande bruksvärdessystem inte premierar återbruk. Tydligt är att man fortfarande är i en utforskande fas. Här kan du läsa om tre spännande perspektiv.

[ Annons ]

– Vi har lyckats skapa 167 nya bostäder i ett område där exploateringspåverkan blir minimal, det är en aspekt som man ibland bortser från när man pratar om fastighetsbranschens kli-matpåverkan, säger Joel Edeblom, byggprojektchef på Balticgrupppen.

”ATT KONVERTERA GER EN VÄLDIGT STOR OSÄKERHET”

Det kändes fel att riva. Men det var klimatet som avgjorde när en gammal kontorsbyggnad på Lasarettsbacken vid universitetssjukhuset i Umeå konverterades till 167 bostäder. Att konvertera innebär också flera utmaningar, där byråkratin ofta sätter käppar i hjulet och gör det svårt att räkna hem affären. Joel Edeblom, byggprojektchef på Balticgruppen, menar att en möjlighet att minska risken är att komplettera med viss nybyggnation. Något man också gjort vid konverteringen på Lasarettbacken.

– Det måste vara ekonomiskt hållbart, för det är ju dyrare att konvertera. För vår del, där vi även utökar bygget med två punkthus, blir riskfördelningen inte riktigt lika sårbar som om vi endast hade gått in och konverterat en fastighet. Det blir intressant att jämföra kalkylerna mellan konverteringshuset och punkthusen när vi är klara med den ekonomiska uppföljningen, säger Joel Edeblom.

Det blir intressant att jämföra kalkylerna mellan konverteringshuset och punkthusen när vi är klara med den ekonomiska uppföljninge.

Umeå universitet blockhyr alla 167 lägenheter med ambitionen att stärka Umeå som kunskapsnod och locka fler forskare till staden. Fastighetsbolaget Gazette, som ägs av Balticgruppen och VK Media, står bakom projektet.

– Vi började se över hur vi kunde skapa bostäder genom konvertering och återbruk, vilket i ett tidigt skede såg svårt och omfattande ut. Men alternativet var att riva, och det kändes inte bra helt enkelt, säger Joel Edeblom.

Med höga vakansgrader på kontorsmarknaden samtidigt som bostadsbristen är stor kan man undra varför fler fastighetsägare inte hänger på trenden. Inte minst från ett hållbarhetsperspektiv. Samtidigt är det förståeligt då det medför en viss osäkerhet och man måste vara förberedd på att allt inte kommer gå exakt enligt plan, framhåller Joel Edeblom.

– Att riva och bygga nytt är ju bra mycket mer förutsägbart. Det har vi sett själva nu under vårt arbete, det ger en väldigt stor osäkerhet när man går in och gör en konvertering. Jag skulle säga att oförutsägbarheten är en stor risk, och en trolig anledning till att fler inte konverterar i större utsträckning, förklarar Joel Edeblom.

Trots utmaningar och krav är bygget nu klart, och hyresgäster har redan flyttat in.

Lasarettbacken 5 i Umeå.

Balticgruppen upphandlade projektet med en så kallad samverkansupphandling, vilket innebär att parterna kan föra en djupare dialog med varandra innan bygghandlingarna tas fram. Joel Edeblom förklarar hur allt i slutändan handlar om hur man väljer att jobba tillsammans, och att man måste vara beredd på att samarbeta för ett positivt resultat.

– Projektkulturen spelar stor roll. Frågor om hur man ska ta sig an alla krav kommer att dyka upp under en konvertering, och då måste man ha en fungerande projektkultur där man kan jobba med frågorna tillsammans, säger Joel Edeblom.

Vi kan jämföra den konverterade fastigheten med punkthusen och se hur lönsamheten faktiskt påverkas vid en konvertering.

Byggnadens stomme och stora delar av klimatskalen är återbrukade, och 70 överblivna tvättställ har fått nytt liv i lägenheterna. Joel Edeblom menar att bygget är en bra referens för framtiden, då konvertering kan komma att bli ett krav. 

– Vi kan jämföra den konverterade fastigheten med punkthusen och se hur lönsamheten faktiskt påverkas vid en konvertering. Kollar man på behovet av att minska klimatpåverkan så tror vi att fler konverteringar kommer att krävas i framtiden, tills dess måste vi lära oss att jobba tillsammans på ett hållbart sätt, avslutar Joel Edeblom.

Ebba Engqvist

Martin Fors uppskattar att det bara i Einar Mattssons bestånd finns omkring 50 till 70 objekt som skulle kunna byggas om till bostäder. ”Tänk då hur många det handlar om när vi slår ut det på alla fastighetsbolag.”

”ANGELÄGET FÅ TILL AVSTEG FRÅN GÄLLANDE LAGSTIFTNING”

En möjlighet för bra för att steka. Så beskriver Martin Fors, fastighetschef på Einar Mattsson, potentialen i att konvertera befintliga kontorslokaler till bostäder. Och mycket talar till hans fördel: Kontorsvakanserna skjuter i höjden samtidigt som behovet av fler bostäder växer.

I teorin låter det som ett smart sätt att anpassa beståndet efter samhällsutvecklingen, desto svårare har det visat sig vara att få till det i praktiken. I vägen står en för många fastighetsbolag avgörande faktor: ekonomin. Komplicerade byråkratiska processer gör det i dagsläget svårt att skapa lönsamhet i en sådan konvertering. Det menar i alla fall Martin Fors som har kartlagt vilka kontorsfastigheter i bolagets bestånd som utan större svårigheter skulle kunna göras om till bostäder.

– Det absolut största hindret är att det faller under nyproduktionskrav. Det är helt enkelt svårt att matcha konstruktionen i en äldre byggnad med dagens regler och krav, särskilt när det kommer till tillgänglighet och brandevakuering. Rent konstruktionsmässigt låter det sig sällan göras. I alla fall inte på ett sätt som får kalkylen att gå ihop.

Det absolut största hindret är att det faller under nyproduktionskrav.

Men kanske är en förändring i sikte. I oktober fick Boverket i uppdrag att se över hur reglerna för ombyggnad av det befintliga byggnadsbeståndet kan förenklas, framför allt för att skapa ett bättre nyttjande av befintliga resurser. Till mitten av juni nästa år har Boverket på sig att ta fram sitt förslag.

– Jag avvaktar slutredovisningen, men det här är mitt i prick. Det som är mest angeläget att få till är just avsteg från gällande lagstiftning, säger Martin Fors.

Här menar han att en väg att gå är att utforma särskilt lättade krav för kontorslokaler som tidigare fungerat som bostad. Själva har Einar Mattsson flera kontorslokaler som tidigare varit bostäder, men som för omkring 50 år sedan byggdes om för att möta den då stora efterfrågan på kontorslokaler.

– Jag utesluter inte att vi kommer hamna i ett nytt läge om säg ytterligare 30 år där vi i stället konstaterar att vi har för många bostäder men att det saknas kontor.

Är det rimligt att regelverket ska behöva vara så flexibelt?

– Ja, men det kan man väl tycka. Samhället och behoven förändras ju ständigt, och då måste man som politiker, näringsliv och som fastighetsbransch anpassa sig. Vi kan inte gå runt och tro att det regelverk vi har är det mest optimala i varje givet läge, utan vi måste se till möjligheterna.

Vi kan inte gå runt och tro att det regelverk vi har är det mest optimala i varje givet läge, utan vi måste se till möjligheterna.

Samtidigt finns de som menar att sänkta krav vid konvertering riskerar att öppna upp för bostäder med lägre status. En rimlig invändning, anser Martin Fors, men pekar också på att det är som med allt, relativt. 

– Säg att jag bygger om en kontorslokal till en lägenhet som inte uppfyller Boverkets byggregler men att de andra, redan befintliga lägenheterna i fastigheten, är i samma skick och standard. Jämfört med nyproduktion skulle det innebära en lägre standard, men inte jämfört med de övriga lägenheterna i huset.

För några år sedan försökte Einar Mattsson att göra något liknande när man ville konvertera ett mindre kontor i bottenplan till lägenhet. Renoveringen visade sig vara närmast ogenomförbar, eftersom det krävdes att en ny utgång mot en angränsande gård öppnades upp. Detta trots att det redan låg flera lägenheter i fastigheten som saknade den typen av brandevakuering. 

– Det blir bara dumt. Skulle den konverterade lägenheten i så fall vara ett sämre boende än de andra lägenheterna i huset? Jag tror faktiskt inte det.

Amanda Vollmer

Anders Tväråna, arkitekt på White Arkitekter. Foto: Helena Ryhle

”VI BEHÖVER SKIFTA FOKUS FRÅN ATT MÅLET ALLTID ÄR VINST”

Att allt fler fastighetsutvecklare sneglar mot att konvertera det befintliga beståndet innebär nya förutsättningar för arkitekten. Arket är inte längre vitt.
I stället kommer sådana projekt med flera begränsningar och ett redan satt uttryck. Men Anders Tväråna, arkitekt på White Arkitekter, menar att det inte behöver vara av ondo.

– Det kan till och med bli mer karaktär på en ombyggnation, i och med att det ofta finns konstigheter att förhålla sig till. Begränsningarna kan dessutom vara bra för att skapa nya intryck. Det finns något som skapar riktning och styr idéerna, vilket ibland gör det enklare att tänka lite mer radikalt, säger han.

Ur ett hållbarhetsperspektiv är det absolut viktigaste att uppnå något som håller långsiktigt.

Samtidigt förknippas arkitektens roll ofta med att sätta ett visst avtryck i tiden. Det kan tyckas gå stick i stäv med dagens ambition att förvalta snarare än bygga nytt. Kanske att vår tids avtryck kommer gå i långsiktighetens tecken. Det anser i alla fall Anders Tväråna vore en god idé.

– Det går aldrig att helt frigöra sig från den tid man verkar i. Men det handlar om att hitta ett uttryck som man tror kan uppskattas en längre tid, även fast man aldrig kan veta säkert. Ur ett hållbarhetsperspektiv är det absolut viktigaste att uppnå något som håller långsiktigt.

Han framhåller därför värdet av att tänka naturliga material av hög kvalitet och som är enkla att underhålla, framför det senaste modet. Men kanske ännu viktigare är att redan från början bygga in flexibilitet.

– Det ska vara lätt att i framtiden kunna bygga om och ändra på huset, och det utan att påverka alltför mycket.

Hugin i centrala Uppsala, ett av av Sveriges mest ambitiösa återbruksprojekt blev inte billigare än nypdroduktion – men gav hållbarhetsmässiga vinster och även arkitektoniska. Foto: Måns Berg

Nyligen var han med och genomförde ombyggnationen av en av Vasakronans fastigheter i 70-talskomplexet Hugin i centrala Uppsala. Konverteringen beskrivs som ett av Sveriges mest ambitiösa återbruksprojekt. Men länge pekade mycket på att huset borde rivas, just på grund av dess avsaknad av flexibilitet.

– När huset uppfördes 1974 ritades det utifrån planen att Livsmedelsverket skulle vara den enda hyresgästen. Och det fanns inte en tanke på att deras behov i framtiden skulle kunna krympa eller växa.

Fastighetens största bekymmer var den stora entrén utan möjlighet att dela upp för att öppna upp för fler hyresgäster att husera i byggnaden.

– Svaret blev att vända ut och in på fastigheten och dess flöden. Det som tidigare var en utomhusgård mellan olika hus blev ett nytt trapphus, vilket i slutändan gjorde att huset har kunnat bevaras.

Vi har också dekorerat hisstornet med plåt från den gamla byggnadens tak.

Förutom att omkring 80 procent av stommen och hela fastighetens grund har bevarats, har allt som är praktiskt möjligt återanvänts. Däribland 574 dörrar och 112 ton gipsskivor.

– Vi har också dekorerat hisstornet med plåt från den gamla byggnadens tak. Det i sig är inte jätteavancerat, men tillför en unik och ny prägel till huset.

Återbrukad och flätad aluminiumplåt som tidigare var tak pryder hisstornet. Foto: Måns Berg

Återanvändningen till trots har konverteringen långt ifrån varit ett billigt projekt. Tvärtom har budgeten närmat sig nyproduktionskostnad.

– Men det är också att vi tagit så stora grepp som har gjort ombyggnationen möjlig. Vinsterna är hållbarhetsmässiga. I detta fall har vi lyckats undvika att riva en fastighet, och har också skapat arkitektoniska kvaliteter som hade varit svåra att nå i en nyproduktion.

I detta fall har vi lyckats undvika att riva en fastighet, och har också skapat arkitektoniska kvaliteter som hade varit svåra att nå i en nyproduktion.

I andra projekt kan förutsättningarna dock se annorlunda ut. Men oavsett menar Anders Tväråna att branschen behöver utmana bilden av vad en ombyggnation innebär och framför allt vad den ska skapa för nytta.

– Vi måste ta hand om det vi har och bygga utifrån det, i stället för att riva och bygga nytt. Med det sagt kommer det inte alla gånger bli billigare, men kanske att vi behöver skifta fokus från att det alltid ska vara det huvudsakliga målet.

Amanda Vollmer

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]