”Utveckla ett hållbart hyressättningssystem”

I många fall är frågan inte hur renoveringen ska ske, utan om den överhuvudtaget ska bli av. Fredrik Olsson, vd på konsultbolaget Rotpartner, ingår i det stora forskningsprojektet SIRen (Sustainable Integrated Renovation) som ska utveckla metoder och modeller för hållbar renovering. Han menar att dagens hyressättningssystem driver renoveringar åt ett håll som inte är hållbart.

Annons:

Annons:


Men finns det inte många exempel på framgångsrik renovering?

– Inte många. Det råder delade meningar om ur vilket perspektiv de som lyfts fram varit bra. Exempelvis brukar bostadsminister Mehmet Kaplan tala om Brogården i Alingsås, där man gjorde en ombyggnad till ”passivhusstandard”. Men det till en kostnad av i princip en miljon kronor per lägenhet – en utopi för de flesta fastighetsbolag.

Varför det?

– Dels för kostnaden, dels för hyresnivån efter ombyggnad. Vi har områden där det varken finns betalningsförmåga eller betalningsvilja för den höga standarden. Där blir det en intressekonflikt när fastighetsägaren vill utveckla sin affär. Att man vill det kan man ju inte klandra någon för, då hade vi inte haft några fastighetsbolag.

Ett systemfel säger du.

– Ja, när bruksvärdessystemet infördes 1968 var det en solidarisk grundtanke om att stärka besittningsskyddet och man gjorde en bedömning av vad som var låg eller hög standard och så vidare. Egentligen ett bra tänk eftersom det är olika produkter som hyresgästen betalar för.

Och så fungerar det inte idag?

– Systemet är inte bra för de mest utsatta områdena, det driver fastighetsägaren till att göra saker som ger bättre avkastning oavsett om det finns ett behov eller inte. Om fastighetsägaren renoverar till en lägre nivå räknas det som underhåll, något man inte kan ta betalt för eftersom det ingår i hyran.

Men bör inte fastighetsägaren också drivas av ett samhällsansvar?

– Kanske det, men har vi en lagstiftning som fastighetsägaren ska följa så blir det lite bakvänt att göra fastighetsägarens ansvar enbart till en politisk fråga. Det är reglerna som driver på renoveringar på ett sätt som man kanske inte hade behövt göra.

Hur skulle du vilja att det fungerade istället? 

– En öppnare och friare diskussion där parterna inte begränsas av systemet. Nu fastnar man hela tiden i diskussioner om vad som ska ingå i hyran och vad som ska ses som en standardhöjande åtgärd.

Men det innebär väl samtidigt sänkta avkastningskrav?

– Det beror på. Vi måste kanske hitta olika sätt för olika områden. På en del ställen kanske hyresgästerna inte klarar mer än några hundralappar i hyreshöjning. Men om man gör det mest nödvändiga oavsett om det är underhåll eller standardhöjande så kanske det trots allt, utifrån förutsättningarna, kan ge en vettig avkastning.

Men finns det inte en uppenbar risk att man skjuter på underhållet för att istället kunna räkna det som en åtgärd som kan motivera en hyreshöjning?

– Den risken är naturligtvis uppenbar. Men problemet är att vi hela tiden utgår från att se parterna som motparter som ska förhandla. Ska vi kunna vända utvecklingen i de mest utsatta förortsområden i en hållbar riktning måste vi vara mer transparanta och tillåtas tänka fritt tillsammans.

Hur då? 

– Jag skulle önska att någon vågade lägga hela projektkalkylen på bordet. Man måste man vara mer öppen och tänka gemensamt kring utvecklingen. Så länge Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen är fast i ett system och en lagstiftning så kan man heller inte på lokal nivå agera annorlunda än systemet.

Annons: