Trimma läget

När detaljhandeln i stadskärnor har det tufft träder nya aktörer in på banan. I dag tar skönhet, hälsa och upplevelser över och flyttar in i lokaler som annars kanske stått tomma. Då gäller det att man som fastighetsägare är proaktiv och agerar i tid.

Annons:

Annons:

Annons:


I en av Vasakronans butikslokaler i gallerian Arkaden i Göteborg byggs det om för fullt just nu. Stadium skapar ett nytt nischat koncept, och då fick den stora skoavdelningen inte hänga med. Den ytan har nu i stället styckats upp och ska ge plats åt två nya verksamheter: ett träningskoncept och en restaurang med hälsofokus.

Hur och varför det blev på det sättet återkommer vi i detalj till senare.

Men en anledning är att den fysiska detaljhandeln är under förändring. Tillväxten bromsar in och mellan 2011 och 2017 stängde hela 5 000 butiker i segmentet sällanköpshandeln, enligt Handelns utredningsinstituts (HUI) rapport ”Det stora detaljhandelsskiftet 2018”, beställd av Svensk handel. I den finns fler dystra siffor. Som att upp emot 11 000 butiker väntas stänga under de kommande åtta åren.

Minskat antal sällansköpsbutiker
Enligt prognoser från HUI kommer antalet butiker och anställda inom sällanköp minska rejält fram till 2025. Det på grund av ökad e-handel. Påverkan på dagligvaruhandeln är däremot inte så stor. HUI har två scenarier beroende på e-handelns utveckling.

Behöver man ytterligare ett exempel så tog giganten H&M nyligen beslutet att stänga flera butiker och satsa på e-handel, samtidigt som aktiekursen sjunkit från 350 kronor till 150 kronor på tre år.

Men allt är inte mörker. Parallellt kommer service, hälsa och skönhet starkt. Faktum är att kommersiell service är det område som vuxit mest det senaste året enligt– både i stadskärnor och köpcentrum.

Vi går från att konsumera prylar till att konsumera tjänster och upplevelser.

– Det har dels kommit en massa nya koncept, men även en förstärkning av gamla koncept. Gym, lekland och liknande har till exempel vuxit väldigt snabbt på en väldigt kort tid. Och nu på senare tid har det dykt upp fler och fler VR-anläggningar och trampolinparker, säger Tobias Rönnberg, konsult på HUI.

Han menar dock att det inte enbart behöver ha med e-handel att göra, utan även om att vi förändras som människor.

– Förr kanske vi såg shopping som nöje, nu vill vi göra andra saker som är mer av en upplevelse.

AKTUELLT
Det stora detaljhandelsskiftet
”Det stora detaljhandelsskiftet” är en av programpunkterna på Nordic Property Expo, Svenska Mässan i Göteborg den 11 – 12 september. Hör Ragnhild Backman, vd Backmans Fastigheter, Elisabet Elmsäter, Näringspolitisk expert på Svensk Handel och Fredrik Wirdenius, vd Vasakronan diskutera strategier inför framtiden.

Enligt Tobias Rönnberg beror det på att det finns en gräns för hur mycket vi är beredda att konsumera. Och att konsumtionen skiftar i takt med att vi får mer pengar över.

– Viljan att konsumera mer tjänster har definitivt ökat, och det syns även i omsättningstalen. Men samtidigt har kraven på kvalitet på upplevelser ökat. När vi väl umgås vill vi lägga krut på det, säger han.

Tobias Rönnberg påpekar dock att e-handel så klart spelar in. Fler och fler av de prylar vi tidigare bara kunde köpa i fysiska butiker blir allt enklare att köpa online, inte minst tack vare utvecklade leveransalternativ.

– Ett bättre utbud och lägre priser. Den trenden lär fortsätta, vilket innebär att en hel del butiker kommer att få stänga. Så det gäller att tänka långsiktigt, och det måste man göra nu. För omställningen händer nu, inte sen, säger han.

Tjoget i Stockholm är en minihandelsplats och mötesplats. Här finns Salong Roy & Son, restaurang Linje tio och vinbaren Hornstulls bodega där Peter Mannerstål tar en kaffe med kunden Teo Zetterman. Bild Johan Bergmark.

I IT-branschen, som också den genomgår en förändring, pratar man om tjänstefiering. Det är ett begrepp som även Helena Olsson på Fastighetsägarna använder sig av. Och hon menar att vi bara sett början på förändringen. I framtiden får vi se fler samarbeten, där olika aktörer slår sig samman, delar på hyran och erbjuder både tjänst, butik och café, menar hon.

– Ta Selfrigdes i London som exempel. Där har de byggt om så att ena halvan av parfymavdelningen är ett spa. Anledningen till det är att tid blir allt mer dyrbart, folk har inte tid med en halvdag i spaet utan vill micro-skämma bort sig i 20 minuter på lunchen i stället, säger hon.

En skönhetstrend som fullkomligen exploderat de senaste åren är barberare. I takt med att skägg har blivit modeaccessoaren nummer ett bland landets hipstermän har barberarsalongerna poppat upp som ordspråksmässiga svampar ur marken. I skrivande stund finns hela 20 stycken i Stockholms innerstad. En av dessa är Roy & Son i Hornstull. Salongen är belägen i Tjoget, en handelsplats i miniatyr som är ett tydligt exempel på det som Helena Olsson pratar om. Här finns förutom Roy & Son även vinbaren Hornstulls bodega och restaurangen Linje tio.

– Vi ser på det här som en destination eller en handelsplats. Hit ska du kunna gå och snygga till dig och sedan ta något att äta och dricka. Du kan förresten få en drink medan jag fixar ditt skägg. Allt handlar om upplevelser idag. Du måste erbjuda något mer än bara en sak, säger barberaren Peter Mannerstål, som har över 40 år i branschen bakom sig.

Skönhet, hälsa och upplevelser är alltså framtiden. Men andra typer av verksamheter då? Tja, enligt många branschexperter kan kultursektorn vara nästa genre som tar plats i attraktiva lokaler i stadskärnor och gallerior. Ett levande exempel på det är Smedjegatan 10 i Sickla köpkvarter. Fram tills nyligen har man kunnat köpa möbler och inredning här. Den tiden är nu förbi. Från och med i vår huserar nya
Monteringshallen på adressen. Nu samsas hantverkare, konstnärer och designer i lokalen. Här ska man inte bara kunna köpa deras alster, utan även se när de tillverkas. Som en galleriaversion av ett konstgalleri, förklarar Mattias Celinder, affärsområdeschef fastighet på Atrium Ljungberg.

– Vi hade en vacker lokal med industrikaraktär som stod tom sedan förra hyresgästen flyttade ut. Samtidigt hade vi en rad konstnärer och konsthantverkare i området, som vi ville lyfta. Så vi utvecklade lokalen tillsammans med dem. Vi vill skapa en ny dimension av detaljhandel, att det blir en upplevelse och inte bara konsumtion, säger han.

En av Stadiums skoavdelningar har delats upp och ersatts av ett träningskoncept och en hälsorestaurang i gallerian Arkaden.

Slutligen. Hur var det med den där skoavdelningen som blev träningskoncept och hälsorestaurang? För att få svar på det så får vi förflytta oss fem, sex år tillbaka i tiden när fastighetsägaren Vasakronan insåg att butikslokalen i fråga nog skulle komma att bli för stor i framtiden. Där och då var Stadium inte beredda att genomföra dessa förändringar, men Vasakronan var proaktiv och började förbereda för vad de ansåg vara en ofrånkomlig förändring av lokalen.

– Under en ombyggnation av huset och Stadiums ytor förberedde vi för att senare, vid behov, kunna bygga om skoavdelningen till två butiker. Bjälklaget i golvet och fasadutformning ändrades så att ingångar från baksidan skulle vara möjliga göra vid ett framtida behov, säger Jesper Örtengren, affärsutvecklingschef handel på Vasakronan.

Och mycket riktigt, dagen som Jesper Örtengren hade förutspått kom fem år senare. Under de löpande dialogerna som de alltid har med sina hyresgäster meddelade Stadium att de ville diskutera en förändring. Efter förhandlingar släppte de ytor och till hösten flyttar alltså två nya hyresgäster, ett träningskoncept och en hälso­restaurang, in i den del som tidigare var Stadiums skoavdelning.

– Jag tycker att det här är ett jättebra exempel på hur man kan och bör jobba. Vi försöker alltid tänka proaktivt, men det behöver inte betyda att vi alltid har rätt. Ibland har vi fel också, men är man förberedd har man ändå större möjlighet att göra bra förändringar för alla parter, säger Jesper Örtengren.

I takt med att städerna förtätas och antalet leveranser ökar måste logistiken förbättras. Kanske är cykelleveranser framtiden.

Logistikhubbar

Samtidigt som växande e-handel bidrar till krympande butiksytor kan e-handeln vara lösningen. Krav på snabba leveranser ställer krav på ett finmaskigt nät med logistikhubbar i var och vartannat kvarter. Inte bara förenklar de varuleveranser, utan minskar även utsläppen.

I EU-rapporten Eyclelogistics – moving Europe forward, slås det fast att hela 25 procent av leveranser i städer skulle kunna göras per cykel, om man bara underlättade för den typen av transporter.

Hannes Englesson, på konsultföretaget Trivector, tror att behovet av logistikhubbar ökar i takt med att vi bygger tätare städer och det blir vanligare med bilfria områden. Han menar även att transportföretag bör samarbeta för att lättare kunna leverera i täta stadsområden, där fler och fler människor delar på mindre yta.

– Trender med ökad e-handel och allt större krav på hemleveranser från oss konsumenter ökar också behovet av mer skräddarsydda lösningar för distribution i stadsmiljö, där denna typen av lösning är en variant. Business as usual blir svårt med rådande trender, som jag ser det, säger Hannes Englesson.

För ett år sedan startade projektet Älskade stad av Stockholms stad, Ragn-Sells, Bring och Vasakronan. Tanken var att man med en gemensam samlastningscentral i centrala Stockholm och små el-lastbilar ska minska utsläppen och samtidigt effektivisera den ständigt ökande andelen leveranser från e-handeln.

Ett år senare har projektet landat och inblandade parter är nöjda med hur det har gått. Enligt Tobias Åbonde, chef konsumentleveranser på Bring, har företagets utsläpp i centrala Stockholm minskat med 73 procent.

– Försöket är inte längre ett försök, utan ett ordentligt samarbete. Vi har dessutom utökat och kör även till Gamla stan. Nu hoppas vi att ännu fler går med i samarbetet när de ser att det här står på egna ben rent ekonomiskt, säger han och fortsätter:

– Om vi ska kunna hantera den ökande e-handeln så måste vi samarbeta. Och nu när det blir allt vanligare att centralt belägna lokaler under mark blir tomma finns alla möjligheter att nyttja dem på ett bättre sätt.

Martin Sandgärde, chef handel Stockholm på Vasakronan säger att intresset bara blir större och större för den här typen av logistikupplägg.

– Det är liknande projekt på gång i Malmö, i Uppsala och vi har haft flertalet besök från aktörer runt om i Europa. Intresset för hur vi har lyckats hitta en hållbar affärsmodell har varit väldigt stort bland andra fastighetsägare, kommuner och städer. Och jag hoppas på fler anläggningar i stadskärnan, för de löser den där jobbiga ”last mile” på ett bra sätt.