”Svårt att bedöma vad som är skälig hyra”

Ett hot mot hyresrättens framtid. Större inflytande för hyresgästerna. I grund och botten en marginell förändring från dagens lagstiftning. Åsikterna går rejält isär om de förändringar som utredningen ”Stärkt ställning för hyresgäster” föreslår vid renoveringar. Hyresnämndens chef i Stockholm tror att det nya kravet ”skälig hyra” blir svår att bedöma om det blir en juridisk prövning inför en renovering.

Annons:

Annons:

Annons:


De mest kontroversiella delarna i betänkandet är förändringar som rör renoveringar. Utredaren, Agneta Börjesson, riksdagsledamot i Miljöpartiet, deklarerade tidigt att syftet med utredningen är att få ”bättre balans i renoveringsärenden som prövas eftersom i princip alla ärenden som prövas i hyresnämnden går i fastighetsägarens favör”.
När utredningen debatterades på ett seminarium anordnat av Hyresgästföreningen i början av maj påpekade Anne Bratt Norrvik, chef för hyresnämnden i Stockholm, att det finns en förklaring till den bilden.
– Fastighetsägare begär inte prövningar av renoveringar om de inte ser möjlighet att få igenom dem. De ärenden vi får in handlar ytterst sällan om lyxrenoveringar, det rör sig om standardiserade åtgärder.

Hur kommer då en eventuell ny lagskrivning förändra tolkningarna i hyresnämnden? En fastighetsägare måste visa att det är skäligt att renovera för att sedan kunna ta ut högre hyra. Tidigare skrivning var att det inte skulle vara oskäligt. Anne Bratt Norrvik vill inte gå händelserna i förväg och påpekar att hon ska lämna in ett remissyttrande på förslaget. Men hon ser svårigheter med att döma utefter vad som är skälig eller oskälig hyra inför en renovering.
– Oftast vet inte fastighetsägaren vad hyran landar på när renoveringen till sist är klar – det får i så fall bli en prövning i ett senare skede.
Dessutom, tillägger hon, är det möjligt att hyran innan renoveringen ligger under bruksvärdeshyran och att det då blir svårt att spekulera i vad som är skälig hyra efter en renovering.

Erika Björkdahl, på institutet för fastighetsrättslig forskning, Uppsala universitet, har suttit med i utredningen. Hon menar att fastighetsägare har en hygglig uppfattning om var hyran kommer att landa och att den omskrivning som utredningen föreslår kommer att ge hyresgäster lite mer inflytande.
– Det är väl sannolikt att rätten mer fokuserar på om hyran är för hög när det uttryckligen står att den ska vara skälig för hyresgästen. Höjningar som resulterar i 50 till 75 procent högre hyra borde bli svårare att få igenom.
– I grund och botten, tillägger Erika Björkdahl, är det som nu föreslås något som redan fanns med i lagförarbeten från 1997, men det har inte tillämpats av rättsinstanserna. Jag har själv svårt att se utredningens förslag som något annat än en försumbar förändring.

Det är dock en bild som många i fastighetsbranschen har invänt mot.
Martin Lindvall, samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna och även han deltagare i utredningen, menar att förändringen av lagtexten är en förskjutning av inflytande från hyresvärd till hyresgäster, och att den riskerar få långtgående konsekvenser för möjligheterna att upprätthålla en modern standard på svenska hyresbostäder. Han varnar även för ökad boendesegregation.
– Vi riskerar att få en ohållbar situation där de boende med lägst betalningsvilja bestämmer standarden för samtliga hyresgäster, dagens och morgondagens. Boendestandarden i hyreslägenheter kommer utvecklas sämre, samtidigt som de som bor i ägt boende fortsätter ha mycket goda möjligheter att modernisera sitt boende.

Sven Renström, vd på Olov Lindgren, ett fastighetsbolag som äger och förvaltar 3 300 lägenheter i Stockholm ser inget behov av att reglerna behöver göras om.

Det är redan idag en osäker affär att köpa och renovera en hyresfastighet. Vi har slutat med det och helt gått över till nyproduktion.

– Det är redan idag en osäker affär att köpa och renovera en hyresfastighet. Vi har slutat med det och helt gått över till nyproduktion. Med en direktavkastning på 1,5 procent har man svårt att genomföra en renovering och få den lönsam. Hyran är det som bolaget ska leva på, införs det krångliga regler och mindre möjlighet att göra hyreshöjningar vid ombyggnation får vi se att fler hyreshus ombildas till bostadsrättshus, menar Sven Renström.

FÖRSLAGEN FRÅN UTREDNINGEN I KORTHET

Fastighetsägaren måste visa att det är nödvändigt att renovera och inte minst att hyreshöjningen är skälig som följd av det. Det handlar enligt utredningen om att:

  • Hyresgästen ska ha rätt att påverka utformning och omfattningen i skälig utsträckning. Genom indirekt krav på samrådsförfarande eller olika ombyggnadsalternativ ökar hyresgästers möjlighet att stoppa åtgärder man ogillar.
  • Ombyggnadsprocessen ska stå i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden. Där ska hyresnämnderna kunna bedöma om samråd skett i tillräcklig omfattning.
  • Åtgärden måste vara rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden.

UTREDNINGEN FÖRESLÅR ÄVEN

  • Mer detaljerad information till hyresgäster inför renovering.
  • Möjlighet för hyresnämnd att besluta om infasning av ny hyra – maximalt 10 år.
  • Tidpunkten för när en hyresvärd får ansöka om tillstånd till att göra renovering flyttas fram från två till tidigast tre månader efter att hyresgästen fått godkännandehandling.

Annons: