Svagare hyrestillväxt de kommande fem åren

Utmaningen framöver är dyrare finansiering för vissa aktörer samtidigt som hyresutvecklingen blir svagare och vakansrisken ökar.

Annons:

Annons:

Annons:


Under 2018 har de svenska tjänstepensionsbolagen gått från nettoköpare till nettosäljare på fastighetsmarknaden, framförallt säljer de kontor i Stockholm. Överlag tenderar flertalet av de svenska institutionerna att minska risken i sina portföljer genom att sälja av konjunkturkänsliga bestånd som kontor i storstäderna och sällanköpshandelsfastigheter för att istället fokusera på äldre hyresbostäder, samhällsfastigheter och dagligvaruhandel.

Marknaden för kontor i attraktiva lägen i storstäderna har under senare tid huvudsakligen drivits av privata bolag, börsnoterade fastighetsbolag och utländska fonder. Utländska investerare i corefastigheter har förvärvat centralt belägna kontor i Stockholm under de senaste 6–12 månaderna. Dessa aktörer har hög betalningsvilja och har klivit in i det utrymme som skapas när de svenska institutionerna går från köpare till säljare.

Allt fler börjar nu ifrågasätta hållbarheten i de historiskt höga kontorshyrorna i Stockholm. Under slutet av 2018 kommer vi in i en period då dynamiken på kontorsmarknaden kan komma att förändras. Färdigställandet av nya kontor har varit låg under de senaste 3–5 åren, i Stockholm cirka 75 000 kvadratmeter per år. Detta samtidigt som konjunkturen har varit stark och den kontorsbundna sysselsättningen ökat med i genomsnitt 8 000–10 000 personer per år i regionen.

Efterfrågeöverskottet har spillt över i låg vakans och kraftig hyrestillväxt i Stockholm CBD och de attraktivare delområdena. I CBD har marknadshyran ökat med 50–60 procent de senaste tre åren. Under 2018–2021 kommer runt 175 000 kvadratmeter ny kontorsyta per år ut på marknaden i Stockholm. Samtidigt har ekonomin slagit i kapacitetstaket och arbetslösheten bland utbildade personer i Stockholmsregionen är obefintlig.

Låg aktivitet i september
Den rullande 12 månaders transaktionsvolymen har under de senaste månaderna stabiliserats på ca 125 miljarder kronor (det långsiktiga genomsnittet är ca 120 miljarder kronor). Det är en betydande inbromsning från toppnivåerna på närmare 180 miljarder kronor våren 2017.

Huvuddelen av befolkningsökningen i arbetsför ålder i regionen är invandrare med ofta låg eller obefintlig utbildning, vilket gör att dessa grupper, på kort sikt, inte bidrar till att öka den kontorsbundna sysselsättningen. Risken är att marknaden överskattar behovet av nya kontorsplatser med drygt 4 000 personer per år. Detta ökar i sin tur risken för sättningar på hyresmarknaden och kommer sannolikt att resultera i en svagare hyrestillväxt under den kommande femårsperioden. Utvecklingen kommer framförallt bli tydlig i mer perifera kontorslägen utan goda kommunikationer.

Sammantaget är det framförallt billiga pengar som håller investerarna långt ute på riskskalan. Riktningen framöver är gradvis högre styrräntor från de stora centralbankerna och mindre stödköp av värdepapper. För fastighetsinvesterare innebär det både något högre marknadsräntor och troligtvis större skillnader i räntemarginalerna mellan företag med olika kreditvärdighet.

Utmaningen framöver verkar därmed bli att finansieringen blir dyrare för vissa aktörer samtidigt som hyresutvecklingen blir svagare och vakansrisken ökar (i normala fall brukar en svagare hyresutveckling kompenseras med lägre marknadsräntor). Välkonsoliderade investerare med god kredittillgång och bra fastighetskunskap kommer troligtvis att kunna hitta bra investeringsmöjligheter på den svenska fastighetsmarknaden under kommande år.

Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

Direktavkastningskrav på rekordlåga nivåer
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har minskat ganska kraftigt sedan senhösten 2017 och ligger nu på ca 5,4 procent, förra hösten låg nivån på ca 6 procent. Det är framförallt ett antal kontorstransaktioner i attraktiva lägen i Stockholm och Göteborg som har tryckt ner genomsnittet.

Annons: