Skuldberget ökar säljtrycket

Kommunernas skulder växer och räntekostnaderna kommer att stiga kraftigt. Att sälja skolor, äldreboenden, brandstationer och bostäder bli därför allt viktigare.

Annons:

Annons:

Annons:


Härnösand var först ut. För snart tio år sedan köpte Kungsleden 39 fastigheter med kommunal verksamhet, nästan hela beståndet på ett bräde. Affären gav Härnösand ett tillskott i kassan på närmare en miljard kronor.

Många bedömare drog slutsatsen att andra kommuner på bred front skulle följa Härnösands exempel.

Men att marknaden för samhällsfastigheter omsätter allt mer pengar – från drygt 300 miljoner kronor för sex år sedan till nästan 10 miljarder förra året – är i första hand en spegling av att det görs fler affärer mellan bolag.

Siffrorna illustrerar däremot inte att kommuner och andra offentliga fastighetsägare blivit så mycket mer pigga på att sälja – enligt konsultbolaget NAI Svefa figurerade sådana säljare bara i 15–30 procent av affärerna mellan 2009 och 2014.

Kanske har kommuners och andra offentliga ägares avvaktande hållning hängt ihop med oro över risken att begå oåterkalleliga misstag, resonerade NAI Svefa i en rapport för ett par år sedan.

Samma rapport innehöll dock tydliga tecken på att den återhållsamma attityden är på väg att övergå i något annat. I en enkät, som förvisso bara besvarats av 131 av landets 290 kommuner, uppgav 70 procent att de sannolikt skulle sälja fastigheter under de kommande fem åren.

Det blåser en vind som tyder på en vändning, enligt Åsa Henninge, analyschef hos NAI Svefa.

– Vi har ungefär 190 kommuner på vår uppdragslista. Uppdragens innehåll ger signaler om vad man jobbar med ute i landet, och det är allt fler som håller på att ta fram en strategi för vilka fastigheter man ska äga, utveckla eller sälja.

En förklaring till att försäljningstrenden till slut kan vara på väg att förstärkas, kan sammanfattas i några siffror som det påfallande sällan talas om i den samhällspolitiska debatten: 501,9.

Så stor, i miljarder kronor, var Sveriges kommuners sammanlagda belåning vid utgången av 2014.

51 500 kronor. Så stor är den totala kommunala skulden uppdelad per invånare

Fördelad på varje invånare uppgick den kommunala skulden till 51 500 kronor per person.

Och skuldbördan växer obönhörligt.

Det förklaras inte minst av den snabbt ökande befolkningsmängden, till största del beroende på stor asylinvandring, vilket innebär krav på utbyggd samhällsservice och infrastruktur; skolor, förskolor, men även elnät, vatten, avlopp.

Samtidigt är behoven av underhåll stort, inte minst av allmännyttan där olika bedömningar av kostnaderna för nödvändig upprustning landar på 100 miljarder och uppåt.

Om mindre än tio år, 2024, kommer kommunernas gemensamma skuld att vara dubbelt så stor som 2014 och alltså uppgå till runt tusen miljarder kronor, enligt en bedömning från Kommuninvest.

De flesta kommuner står inför stora utmaningar och för många är läget akut. Det innebär att de ser över sina tillgångar för att finansiera investeringarna med egna medel, säger Åsa Henninge på NAI Svefa.

Sollentuna norr om Stockholm är en av de kommuner som just nu utreder försäljning av fastigheter. Den ännu inte fastslagna listan över tänkbara objekt att sälja, omfattar skolor, äldreboenden, sim- och sporthallar och en centrumanläggning med kommersiell verksamhet.

Den borgerliga majoriteten i kommunen motiverar planerna med stora kommande kostnader.

Bara när det gäller skolor och förskolor står vi under de närmaste tio åren inför investeringar på drygt två miljarder. Fastigheter som byggdes för 40 år sedan behöver renoveras eller byggas ut för att anpassas till växande årskullar, säger kommunstyrelsens ordförande Henrik Thunes (M).

Oppositionen är dock inte med på noterna och yrkade avslag i vintras när beslutet om att utreda en försäljning fattades.

– Vi delar uppfattningen att kommunen behöver få in pengar, men vi menar att man kan gå till väga på sätt som de borgerliga inte är lika sugna på, genom att till exempel ta lån och höja skatten, säger socialdemokraten Freddie Lundqvist, andre vice ordförande i kommunstyrelsen.

På andra orter är konflikten över blockgränsen mindre uppenbar. Skärgårdskommunen Värmdö öster om Stockholm styrs av allianspartierna men beslutet att sälja en rad fastigheter – bland annat kommunhuset, två äldreboenden, brandstationen och den gamla porslinsfabriken med mässhallar – vilar på en överenskommelse med Socialdemokraterna.

Förutom ett högt bud är kommunens krav på en köpare att det ska finnas en långsiktig tidshorisont för ägandet.

Vi vill ha tryggheten att inte bli involverade med något riskkapitalbolag.

– Vi vill ha tryggheten att inte bli involverade med något riskkapitalbolag, där har vi satt en gräns, säger kommunstyrelsens ordförande Monica Pettersson (M).

160512_1_0138_Print tryck_web
Monica Pettersson Foto: Jennifer Glans

 

En långt framskriden plan att sälja till Rikshem för runt 650 miljoner kronor, blåstes av i vintras. Orsaken, enligt Monica Pettersson, var att det stormade i ledningen för Rikshem och att pensionsbolaget AMF, huvudägare tillsammans med Fjärde AP-fonden, signalerade tankar om att ompröva sitt engagemang.

 Nu har läget kring Rikshem stabiliserats och allt talar för att affären kommer att lyftas för beslut i kommunstyrelsen i juni.

– Vår kommunala bruttobudget ligger på 2,4–2,5 miljarder kronor per år, så 650 miljoner är väldigt mycket pengar. Pengarna kommer att gå till nyinvesteringar och, med tanke på framtida ränterisker, till att amortera skulder, säger Monica Pettersson.

Att undvika storm över blockgränsen var viktigt när Kalmar kommun för några år sedan sålde sina vård- och omsorgsboenden och en stor del av beståndet i allmännyttan. Beslutet fattades i enighet av kommunfullmäktige.

– Det gjorde att vi frigjorde kapital och kunde gasa på bostadsbyggandet och säkra upprustningen av vård- och omsorgsboenden, säger kommunalrådet Johan Persson (S).

Den politiska samsynen uppnåddes genom en tålmodig förankring av affären, enligt Johan Persson.

– Man får föra diskussioner med andra politiska partier, men också med Hyresgästföreningen, som faktiskt ställde upp på affären. De såg vinsten med att det allmännyttiga bostadsbolaget skulle få resurser att bygga nya bostäder och att man skulle man få in en ny aktör som också skulle bygga. Om man inte säljer av ideologiska skäl eller för att kortsiktigt få in mycket pengar, så går det att få stöd för en sådan här affär, säger han.

Även Bettina Kashefi, chefekonom hos kommunsektorns intresseorganisation Sveriges kommuner och landsting, ser indikationer på att försäljningar blir allt vanligare.

Det framtida trycket, kostnaderna och behoven i relation till skatteintäkterna, gör att man vill hitta andra sätt än ren upplåning för investeringar.

– Det framtida trycket, kostnaderna och behoven i relation till skatteintäkterna, gör att man vill hitta andra sätt än ren upplåning för investeringar. Min slutsats är att det är en utomordentlig idé att gå in i diskussioner med köpare av samhällsfastigheter och att sedan hyra lokalerna, säger hon.

Och ju vanligare det blir att kommuner hyr fastigheter för sina verksamheter istället för att äga själv, desto mer växer de fristående fastighetsbolagens förståelse och kunskap om kommunala behov.

– Det blir en god spiral i tillhandahållandet av tjänster kring den typen av fastigheter, resonerar Bettina Kashefi.

Vad säger då pionjärerna, de styrande i Härnösand?

Affären för snart tio år sedan omfattade i stort sett alla skolor och äldreboenden, det enda kommunen behöll var symbolbyggnader som rådhuset och idrottsanläggningar.

Initiativet kom från den dåvarande borgerliga majoriteten, som fick stöd av Socialdemokraterna.

Härnösand var i ett risigt läge, ekonomin var darrig och ständigt backande invånartal.

 

IMG_3998hogupplost tryck_web
Fred Nilsson Foto: Frida Sjögren.

– Det blir min personliga utvärdering, för vi har aldrig följt upp det på riktigt. Härnösand var i ett risigt läge, ekonomin var darrig med nedskärningar och ständigt backande invånarantal. Det ledde fram till beslutet och det tjänar inget till att grina ihjäl sig över det idag. Nu försöker vi vara en bra och duktig hyresgäst som lär oss att hantera det här på ett korrekt sätt, säger kommunstyrelsens ordförande Fred Nilsson (S).

Större delen av den knappa miljard som försäljningen gav, gick till att betala skulder. Resten placerades i pensionsstiftelser eller satsades på åtgärder som att renovera den kommunala simhallen.

Det negativa, är enligt Fred Nilssons uppfattning, att de sålda fastigheterna sköts sämre nu än när kommunen ägde dem.

– Man kan inte säga det om varje enskilt objekt, men min känsla är att krav på avkastning gör att det snålas på underhållet, hävdar han.

– Sen är det min uppfattning att det är klokt att kommunen själv äger lokaler som vi ska bruka under långt tid, typ 10–15 år och mer. Det är ekonomisk genomtänkt.

Så medan en kommun som Kalmar fortsätter på den inslagna linjen och siktar på att huvudsakligen hyra nya skollokaler och äldreboenden, så väljer Härnösand åter att äga själv och bygger nu följaktligen två nya LSS-boenden i egen regi.

– Vi är pragmatiska och gör det som i varje situation är klokast, säger Fred Nilsson.

[ FAKTA ]

Vad är en samhällsfastighet?

Definitionen är: Fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är anpassad för samhällsservice. Dessutom inkluderas trygghetsboende under begreppet samhällsfastigheter.

Det finns fem underkategorier:

  • Rättsväsende, som domstol, polisbyggnad, fängelse/häkte.
  • Utbildning/barnomsorg.
  • Fritid, till exempel idrottsanläggning.
  • Kulturbyggnad, som kyrka.
  • Vård och anpassad bostad som trygghetsboende, äldreboende, elevhem.

Som samhällsfastigheter räknas inte kommunhus, kommunförvaltningshus, länsstyrelse, myndighetshus och hus med exempelvis Försäkringskassan som hyresgäst.

 

Annons: