”Skevheten förstör hyresrättens styrka”

Rätta till det misstag som begicks 2011 när hyreslagstiftningen förändrades. Det skriver Reinhold Lennebo, vd för Fastighetsägarna Sverige, i sin ledare.

Hyreshöjningar på mellan 0,4 och 0,7 procent. Det är de hyreshöjningar som fastighetsägare hittills accepterat för nästa år. Motvilligt, får man anta. Ett förhandlingssystem med i praktiken jämbördiga parter borde ha gett ett annat utfall.

[ Annons ]

Förhandlingar på arbetsmarknaden och hyresmarknaden jämställs ofta. Men skillnaderna kunde inte vara större. På arbetsmarknaden finns en gemensam målbild att förutsättningarna för den konkurrensutsatta exportindustrin ska styra den allmänna löneutvecklingen. Där finns stupstockar för att förmå parterna att nå en uppgörelse och dessutom ett oberoende medlingsinstitut. Allt detta saknas på hyresmarknaden.

När hyror ska förhandlas är det inte den allmänna ekonomiska utvecklingen som är styrande. Istället är det den hyreshöjning som Hyresgästföreningen anser acceptabel som styr. Denna ligger nästan alltid långt under vad som är företagsekonomiskt möjligt att motivera. Men det behöver inte Hyresgästföreningen ta hänsyn till.

Någon möjlighet för fastighetsägare att tvinga fram en uppgörelse finns inte. Inte heller någon oberoende instans, utan enbart en hyresnämnd som jämför nivån för likvärdiga lägenheter, inte om den allmänna hyresnivån i sig är skälig. Kvar står fastighetsägaren med valet att acceptera en låg hyreshöjning eller ingen alls. Det är inte en förhandling mellan två jämbördiga parter.

Ofta sägs att det är mycket lönsamt att äga hyresfastigheter och att fastighetsägare kan ta en lägre hyreshöjning när totalavkastningen ligger på upp mot 14 procent om året. Men det är inget som fastighetsägaren får ta del av idag, eftersom totalavkastningen inkluderar en värdeökning som bara kan realiseras genom en försäljning. Resultatet från den löpande förvaltningen, direktavkastningen, är betydligt lägre. Kring 4 procent för landet som helhet och i de mest attraktiva lägena kan den vara så låg som neråt 1 procent.

Förhandlingssystemet på hyresmarknaden blir därmed ännu skevare. I stället för att främja en utveckling av beståndet skapas drivkrafter för ombildning och avyttring när kostnader inte längre täcks. Låga hyreshöjningar gröper ur ekonomin i fastighetsbolag och gör det omöjligt att bygga upp kapital för att investera i nya hyreslägenheter. Det är den utvecklingen vi sett i Stockholms innerstad, där andelen privatägda hyreslägenheter har minskat från 90 till 35 procent sedan 1970-talet. Det är också en utveckling som kommer att fortsätta tills hyresrätterna är slut eller förhandlingssystemet förändrats.

Att förbjuda kommunägda bostadsbolag att ombilda hyreslägenheter till bostadsrätter, som i Stockholm, är naturligtvis ingen hållbar lösning. När möjligheten att finansiera nyproduktion genom avyttring av befintliga fastigheter slås igen kommer byggandet av nya hyreslägenheter att minska.

Ett första steg mot en bättre fungerande hyresmarknad är att rätta till det misstag som begicks 2011 när hyreslagstiftningen förändrades. En förändrad hyreslagstiftning där efterfrågan tydligare avspeglas i prisbildningen skulle, framför allt på de marknader som präglas av störst bostadsbrist, vara ett viktigt första steg mot en hyresutveckling som leder till fler hyreslägenheter och inte färre.

Reinhold Lennebo

vd Fastighetsägarna Sverige