En skakig marknad helt utan regler

Bostadsbyggande i rekordfart och omfattande privatiseringar har skapat en marknad i obalans. Fastighetstidningen besöker ett Kina som kan vara på väg mot en fastighetsbubbla.

Annons:

Annons:


Utvecklingen av Kinas fastighetsmarknad är ”en av världens största och minst uppmärksammade privatiseringsframgångar”, menar Andy Rothman, investmentstrateg vid Matthew Asia med särskild inriktning på Kina.
– På bara 20 år har Kina gått från att ha en av världens lägsta andel av privata husägare, till en av världens högsta. 89 procent av kineserna äger i dag sin bostad, jämfört med exempelvis 66 procent i USA, säger Rothman som är baserad i Shanghai.

Annorlunda var det i slutet av 1980-talet, då en majoritet av kineserna fortfarande bodde i subventionerade bostäder som tillhandahölls av statliga arbetsgivare. Under landets ekonomiska reformer avskedades många statligt anställda, men fick samtidigt köpa sina bostäder relativt billigt. Samtidigt innebar reformerna starten för en byggboom och en privat bomarknad i Kina.

Bostadsmarknadens snabba utveckling i Kina har fått lagar och regler att hamna på efterkälken. På hyresmarknaden finns här nästan inga regleringar alls. Det är varken olagligt eller ovanligt att hyran ökar med 50 procent mellan två kontrakt.
– Det är verkligen hyresvärdens marknad, säger mäklaren Wang Huan i Peking.

–?I Kina är det mäklarna som har mest kontakt med hyresgästen, eftersom de sätter upp avtal och sköter eventuella problem på vägen, berättar mäklaren Wang Huan.

Hennes kontor är inklämt mitt bland de futuristiska höghusen vid Sanlitun Soho, ett av Pekings många nya fastighetskomplex som innehåller såväl bostäder som kontor och affärslokaler. Wang Huan är 28 år och har redan varit i branschen i sju år, som säljagent på tre olika mäklarfirmor och har dessutom under en tid drivit eget företag.

Som agent är uppgiften att hitta hyresgäster till lägenheter som privatpersoner kommit med till mäklarfirman; det kan vara lägenheter i olika delar av staden, med stor variation på pris och storlek.

I områden med högre hyror och status är det vanligare att servicebolag sköter såväl förvaltningen som uthyrningen för alla lägenheter i samma bostadskomplex. Men servicebolagen äger fortfarande inte lägenheten, utan sköter den bara åt privatpersonen mot en avgift.

I regel säljer byggbolagen lägenheterna till privatpersoner innan de är färdiga och hyresmarknaden för bostäder är därför relativt liten. Marknaden begränsas också av att hyrorna i landets större städer alltid har varit relativt låga i relation till fastighetens värde.

Många spekulanter och investerare har därför inte bemödat sig med att hyra ut sina lägenheter, utan istället låtit dem stå och öka i värde. Så länge fastighetspriserna stigit har det varit lönsamt, särskilt som det i Kina inte finns någon årlig fastighetsskatt.

Men då priserna nu stiger långsammare och de senaste månaderna rent av börjat falla, väljer allt fler fastighetsägare att hyra ut sina bestånd. Det speglar av sig på hyresnivåerna:
– 2008 var hyrorna (i Peking) relativt låga, men ökade sedan fort med början 2009. I år har ökningen avtagit, vilket dels beror på en landsomfattande kampanj mot korruption. Många politiker eller investerare som tidigare ägt flera lägenheter, säljer nu av till köpare som antingen bor där själva eller hyr ut dem, säger Wang Huan.

Du kan hyra ut en lägenhet till vem som helst och till hur många som helst.
Wang Huan, mäklare i Peking

Hyrorna kan i Kina fluktuera fritt eftersom det inte finns några regleringar gällande nivåerna. Dessutom kan hyrorna i ett och samma område variera kraftigt då en majoritet av hyresvärdarna i Kina — enligt Wang Huan över 90 procent — är privatpersoner.
– Generellt finns få regleringar på marknaden. Du kan hyra ut en lägenhet till vem som helst och till hur många som helst. Det finns inga standardkontrakt och knappt några normer som enligt lag måste följas, säger Wang Huan.

Sedan ändrar hon sig plötsligt och kommer på att det faktiskt finns en regel: i större städer får man inte hyra ut lägenheter med en bostadsyta mindre än fem kvadratmeter per person. Många som kommer från landsbygden är så desperata efter billigt boende att flera olyckor skett i överbefolkade rum.

I övrigt finns alltså inga bestämmelser, utan det är upp till varje mäklarfirma att arbeta ut ett kontrakt som både hyresgäst och hyresvärd accepterar. Då Wang Huan själv började kopierade hon kontrakt som fanns på internet.

Vanligtvis löper kontrakten på ett år, med en eller två månaders deposition. Hyran betalas oftast tre månader i taget, men ibland månadsvis eller i en klumpsumma för hela året. Bristen på standard gör att konflikt ofta uppstår.
– Det absolut största problemet är depositionen. Då något går sönder blir det bråk om vem som ska betala reparationen, och i slutändan är de båda parterna inte överens om hur mycket deposition som ska betalas tillbaka. Jag har också varit med om fall där hyresgästerna inte betalar hyran men ändå vägrar att flytta ut, berättar Wang Huan.

Det är mäklarfirmans ansvar att lösa de problem som uppstår. Wang Huan förklarar att hyresvärden egentligen inte upplåter lägenheten till hyresgästen, utan till mäklarfirman som sedan hittar en hyresgäst. Kontraktet skrivs de facto inte mellan hyresgäst och hyresvärd — utan med mäklarfirman som tredje part, ansvarig för all byråkrati och konfliktlösning.

Det är därför inte så konstigt att alla mäklare håller sig med en advokat. Alla inblandade vill undvika byråkrati och kostnader som är förenat med polis och domstol, så de flesta ärenden sker i förlikningar. Eftersom lägenheterna hyrs ut möblerade är det extremt viktigt att vara noggrann med kontraktet. Ibland skrivs allt från väggarnas färg till värdet på minsta bord och stol ned.
– Kontraktens utformning gör att det verkligen är hyresvärdens marknad. Om någon part vill säga upp kontraktet måste man förvarna 1—2 månader i förtid. Hyresgästen kan då alltid räkna med att förlora sin deposition. Men om hyresvärden vill göra sig av med en oönskad gäst är det bara chockhöja hyran med 50 procent eller mer, säger Wang Huan.

Wang Huan berättar att sådana prissvängningar och spekulationer på bostäder inte existerar vad gäller kontors- och affärslokaler. Särskilt som kontor ofta hyrs ut för en längre tidsperiod — praxis i Peking är minst fem år  — vilket gör det lättare att förutse tillgång och efterfrågan.

Läs också:

Oenighet om bubbelrisken i Kina

Bostaden är en ?komplicerad affär i Kina

Annons: