Sjuttiotre år av regleringar

Året är 1942 - mitt under ett brinnande världskrig införs hyresregleringen. Den har sedan i en eller annan form hängt kvar till idag. Från att länge ha varit en icke-fråga inom politiken börjar nu fler röster efterfråga förändringar men ingen tror att vi inom överskådlig tid får en helt avreglerad hyresmarknad.

Kriget har nått så gott som hela Europa och stora delar av världen. I Sverige har ransoneringar införts för många livsmedel. Nu anser regeringen också att det är dags att inte elda på inflationen genom höjda hyresnivåer när bostadsbyggandet avstannat under kriget. Beslut fattas om en statlig reglering, som en tillfällig beredskapsåtgärd.

[ Annons ]

Det ursprungliga syftet var aldrig att permanenta en reglering av hyresnivåerna – men den blev bevisligen kvar i olika former. Exakt varför så skedde är historiker och bostadsforskare inte helt säkra på, men det man kan enas om är att den svenska modellen med starkt socialt skydd, med kollektiva lösningar och en stundtals stor bostadsbrist har cementerat ett system som ingen politiker velat eller vågat rucka på.

En som tidigt menade att regleringar är destruktiva och begränsar utbudet på bostadsmarknaden var nationalekonomen Assar Lindbeck. Han lyckades 1968 övertyga den socialdemokratiska regeringen att ta bort hyresregleringen, men förslaget lade dåvarande finansministern Gunnar Sträng i byrålådan efter att folkpartiledaren Bertil Ohlin kallat det för ”fördelningspolitiskt oansvarigt”. Intressant är att samma Folkparti 45 år senare även stoppade de förslag som dåvarande bostadsministern Stefan Attefall väckte för att få en friare hyressättning i nyproduktion. Nu har man dock svängt i frågan (läs mer om detta längre ner).

Antagligen hade inte diskussionen om avregleringar hamnat på den dagspolitiska agendan om det inte vore för den monumentala bostadsbristen. I jakten på lösningar lyfter den ena efter den andra aktören fram regleringen av hyran som ett hinder. Där finns bland annat EU-kommissionen, oecd, imf, Boverket, den statliga Hyresbostadsutredningen och Bokriskommittén, alla är de ense om att en mer avreglerad marknad är ett av verktygen för att få en sundare bostadsmarknad.

– Politiker vill inte ha problem. Man kan hamna fel om man går emot röststarka hyresgäster och hyresgästorganisationer.

Han påpekar också att den reglering som fanns under 50- och 60-talen inte var så konkret.

– Den var tämligen lösligt konstruerad. Hyresvärd och hyresgäst kunde till viss del teckna fria avtal. Sedan infördes allmännyttan som hyresnormerande part 1974 och fyra år senare kom det kollektiva förhandlingssystemet som minskade utrymmet ytterligare.

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH, har författat många rapporter i ämnet bostadspolitik. Hans bestämda uppfattning är att avregleringar kunde ha gjorts på 60- eller 90-talet.

– Vid dessa två tidpunkter fanns ett överskott av bostäder utanför storstädernas innerstadskärnor. Då hade inte effekterna blivit så dramatiska om en avreglering tvingat några av hyresgästerna i innerstan att flytta. För de som inte hade råd fanns riktade bostadsbidrag.

– Men, fortsätter Hans Lind, politikerna var inte villiga att ta striden. Man visade en kortsiktig feghet som präglat mycket av bostadspolitiken. Finns det en liten grupp av stora förlorare och en stor grupp av små vinnare är det väldigt svårt att genomföra reformer, konstaterar han.

Att idag göra allt för stora ingrepp i hyresregleringen betraktar Hans Lind som oansvarigt.

– Lärdomen av historien och från andra länder är att man inte avskaffar hyresregleringar när det är bostadsbrist. Finland och Norge passade på i början av 90-talet då även Sverige var nära. Nu skulle den absurda effekten bli att hyrorna höjs för de svagaste i samhället samtidigt som alla med ägda bostäder bor billigt tack vare låga räntor och gynnsamma avdrag.

I Finland gjordes avregleringar på den privata hyresmarknaden i två steg 1991 och 1995. Resultatet blev att hyrorna i Helsingfors steg med 42 procent från 1995 till 2000 och som en effekt av det tillkom fler privata hyresbostäder. Men nyproduktionen ökade inte, de nya hyresrätterna var till stor del omvandlingar från ägobostäder (liknande svenska ägarlägenheter). Avregleringarna kan dock hållit byggandet av hyresrätter uppe.

Enligt Sven Bergenstråhle, boendeforskare och ordförande i International Union of Tenants (internationella hyresgästalliansen) finns det inga empiriska data från andra europeiska länder som visar på att avregleringar ökar antalet hyreslägenheter.

– Men tydligt är att marknader med friare hyror ökar behovet av social housing och i det beståndet är allt extremt reglerat. I Sverige har vi inte den uppdelningen och få önskar det.

Hans Lind är inte lika säker på att avregleringar inte påverkar nyproduktion av bostäder.

– Stiger hyrorna och politiker ser risken med att folk inte har någonstans att bo ökar också trycket på att bygga mer, det var en dynamisk effekt som vi såg i Tyskland. Men ska vi idag avreglera i Sverige är det inte i det befintliga beståndet utan i nyproduktion det ska ske. Jag har i Bokriskommittén skissat på en fri och flexibel hyra kombinerad med skyddsmekanismer. Sätter man igång en process i det nya beståndet kan det förstås senare öppna upp för samma tänk i det äldre.

Tore Ljungkvist är inne på samma linje.

– Det finns idag ett stort kapital hos fastighetsägare, men man vågar inte investera i fler hyreshus när det finns en osäkerhet om framtidens hyressättning.

Vi förespråkade aldrig helt fria hyror och det är självklart att man fortsatt måste ha skyddsmekanismer för de boende.
Tore Ljungkvist, fd chefsjurist och vice vd Fastighetsägarna Stockholm

Handlingsförlamningen skyller Tore Ljungkvist till stor del på polariseringen av frågan och den svartvita bild som förmedlas i debatten. Två parter där ena sidan uppfattats som företrädare för rena marknadshyror och den andra som en rigid försvarare av planekonomisk styrning.

– Vi förespråkade aldrig helt fria hyror och det är självklart att man fortsatt måste ha skyddsmekanismer för de boende. Men tyvärr blir man fången i sin egen retorik. Den politiska agendan är den som råder i media och den var svår att hantera, säger Tore Ljungkvist.

Inom fastighetsägarna fanns förhoppningar att den nya lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (kom 2011) skulle luckra upp hyressättningen, men Tore Ljungkvist menar att det blev en chimär.

– Tidigare kunde vi skälla på att allmännyttan satte normerande hyror som inte var affärsmässiga. Nu är vi fast i ett system där sista ordet istället ligger hos Hyresgästföreningen. Kommer vi inte överens om hyresnivån tjänar det inget till att gå till hyresnämnden, till exempel för att få ett högre bruksvärde för bättre läge. Lagen är skriven så att det bara är bruksvärdesförändringar godkända av Hyresgästföreningen som accepteras och du kan inte få det överprövat.  Däri sitter begreppet reglering idag.

Det är förstås ett resonemang som Hyresgästföreningen inte köper.

– Det ligger i sakens natur att om en av parterna inte vill godta ett krav så kan det upplevas som en vetorätt. Nu är tanken att båda parter ska lämna förhandlingsbordet lika missnöjda. Förresten finns ju vetorätten även hos fastighetsägarna, kontrar P-G Nyström, förbundsjurist på Hyresgästföreningen.

Han köper inte heller rakt av att det finns en hyresreglering i Sverige.

– Vi ser inte bruksvärdessystemet som en hyresreglering. Man kan träffa avtal om vilken hyra som helst, men det finns spärrar för oskäliga hyror för att skydda den svaga parten, säger P-G Nyström.

Hos Hyresgästföreningen anser man också att bruksvärdessystemet som det fungerar i dag har en hyresnivå anpassad till marknaden.

– Det är ett genialt system där lokala parter kan hitta en formel för hur man värderar boende och då även läget. Som i Umeå eller Malmö där det fungerar bra med transparens så att alla vet vad man betalar för. Sedan har man tyvärr inte hittat modellen för Stockholm, konstaterar P-G Nyström.

Det sistnämnda beror på att bruksvärdessystemet, som den nu bortgångna bostadsforskaren Bengt Törner beskrev det, ”är en marknadshyra på en marknad i balans – problemet är att marknaden i Stockholm aldrig är i balans”.

I huvudstaden har parterna länge försökt ta fram en Stockholmsmodell med bruksvärden där även läget värdesätts. Ett arbete som länge legat i malpåse och nu ska återupptas. Tore Ljungkvist är tveksam till hela konceptet.

– Vi lade ner mycket resurser på det, men när jag nu tittar i backspegeln anser jag att det var fel väg att gå fram på.
Vad vi försökte få till var en extrem reglering. Vi borde tidigt ha förstått att det inte skulle gå. Man ska inte reglera sig fram till en avreglering.

Den andra lärdomen menar Tore Ljungkvist är att prissättningen av hyror inte enbart ska vara en arena för två organisationer som har egna intressen av att bevara ett system. Här lägger han även en del av ansvaret på sin gamla arbetsgivare, Fastighetsägarna.

– Vi är själva fast i strukturen och en del av systemet. Jag tycker att man skulle kritiserat det kollektiva systemet för länge sedan och funderat på om det är rätt att vi ska tjäna pengar på hyresförhandlingar varje år.

Från dagens regeringsstyre och bostadsministern Mehmet Kaplan, mp, finns inga signaler om liberaliseringar av hyresregleringar och det har ingen förväntat sig. Inte heller förre ministern på posten, Stefan Attefall, KD, ansåg att man behövde förändra hyressättningen, förutom för nyproduktion – förslaget som fick mothugg av alliansbröderna i Folkpartiet och Moderaterna.

Min personliga uppfattning är att vi måste få till någon lagstadgad konfliktlösningsmekanism som båda parter kan acceptera.

Stefan Attefall, tidigare bostadsminister (KD)
Stefan Attefall anser fortfarande att hyreslagen som tillkom i grund och botten är bra och att den måste få ”verka” i några år innan det är dags för utvärdering. Man han ser brister som inte var så tydliga när lagen tillkom.

– Kommer man inte fram till en lösning vid förhandlingsbordet blir det ingen hyreshöjning, i den meningen blir alltid hyresgästerna vinnarna. Det leder till att man har förhandlingar utan bra balans mellan parterna. Min personliga uppfattning är att vi måste få till någon lagstadgad konfliktlösningsmekanism som båda parter kan acceptera.

Är då regleringar kvar om tio år?

– Ja, säger Tore Ljungkvist tvärsäkert. Men man kanske då har fått en friare hyressättning i nyproduktionen och tagit bort skyldigheten att ha förhandlingsordningar.

Hans Lind tycker att Socialdemokraterna borde kunna gå med på den förändringen även om det finns motstånd från Hyresgästföreningen.

– Egentligen borde de (Hyresgästföreningen) vara mer rädda för att inte luckra upp systemet. Risken finns att det kommer en regering som blir irriterad och gör radikalare förändringar.

Våra politiker om hyresregleringar och bruksvärden

Vi frågade de bostadspolitiska talespersonerna i riksdagspartierna:

1. Anser ni att det idag finns en hyresreglering för bostäder?
2. Finns det skäl att förändra hyressättningssystemet?

Nooshi Dadgostar, Vänsterpartiet

1. Nej, i Sverige har vi kollektivt förhandlade hyror utifrån ett bruksvärdessystem.
2. Vänsterpartiet värnar modellen med förhandlade hyror och bruksvärdessystemet. Marknadshyror löser inte bostadsbristen. Det kommer alltid att finnas människor som kan betala marknadsmässiga hyror. Vi vill ta bort lagen om privatuthyrning av bostäder.

Ewa Thalén Finné, Moderaterna

1. Ja, sedan andra världskriget har vi haft olika hyresregleringar.
2. Vi vill införa flexibel hyressättning vid nybyggnation. Genom en sådan förändring påverkas inga befintliga hyresgäster samtidigt som det blir mer lönsamt att bygga nytt.

Emma Hult, Miljöpartiet

1. Vi är förespråkare av bruksvärdessystemet. När den borgerliga regeringen 2010 gjorde förändringar i hyressättningssystemet accepterade vi dem men sa samtidigt att vi ville göra en uppföljning.
2. Vi har inga sådana förslag just nu. Men indirekt kan det komma förslag från utredningen om att stärka hyresgästernas inflytande som också kan påverka hyror.

Roger Hedlund, Sverigedemokraterna

1. Ja, det finns en hyresreglering.
2. Vi anser att man kan justera vissa saker i hyresregleringen men i grunden är den bra.

Robert Hannah, Folkpartiet

1. Ja. Vi har lagregler som innebär att hyresnivåer är begränsade genom att hyran måste vara i samma nivå som hyreslägenheter med samma bruksvärde. Det är de facto en hyresreglering.
2. Vi vill som enda parti i Sveriges riksdag se långsiktiga och genomgripande reformer av bostadsmarknaden. Vi vill införa fri hyressättning i nyproduktion och inom det befintliga beståndet bör hyressättningen inom bruksvärdessystemet framöver i större utsträckning avspegla konsumenternas efterfrågan vad gäller läge och individuella till- och frånval.

Ola Johansson, Centern

1. Ja. Bruksvärdessystemet är en reglering som inte fullt ut tar hänsyn till bostäders aktuella eller kommande värden. Vi får ombildningar och i värsta fall svarthandel med bostäder.
2. Ja. Systemet behöver förändras så att en starkare koppling görs till bostadens marknadsvärde. Det måste ske i takt med bostadsmarknadens tillväxt så att plötsliga hyreshöjningar inte drabbar hushållen. Besittningsskyddet ska fortsatt vara starkt. Med ett reformerat hyressättningssystem ökar drivkrafterna att bygga, renovera och investera i hyresrätter.

Caroline Szyber, Kristdemokraterna

1. Ja. Det nya systemet har varit i funktion sedan 2011 och det finns under innevarande mandatperiod anledning att utvärdera systemet.
2. Vi anser att det nya hyressättningssystemet och övriga reformer på hyresmarknaden utvärderas och att om så krävs åtgärder vidtas för att med ett fortsatt starkt konsumentskydd främja nyproduktion av hyresrätter. Förändringar ska göras i en blocköverskridande överenskommelse för att ge det den långsiktighet en sådan reform kräver.

Hillevi Larsson, Socialdemokraterna

1. Vi har förhandlade hyror som ska ta hänsyn till människors trygghet och möjlighet att få bo kvar i sina hem och även se till fastighetsägares intressen och behov av långsiktiga och stabila villkor.
2. Nej, det finns inte skäl att i grunden ändra den hyressättningsmodell vi har. Den har över tid gynnat både näringen och konsumenterna. Vi har valt bort ett system med marknadshyror och social housing till förmån för en förhandlingsmodell. Det har varit ett viktigt politiskt mål att människor ska känna trygghet i sitt boende och vara skyddade mot oskäliga hyreshöjningar.