Siktet inställt på fler affärer

Å ena sidan: affärsmannen som gillar blodsmak i munnen. Å den andra: sexbarnspappan som drar igång långkok och tittar till stallet om helgerna. Hemfosa Fastigheters vd Jens Engwall gör allt för att inte bli uttråkad.

Annons:

Annons:

Annons:


När Kronofogden auktionerade ut det eftertraktade fastighetsbeståndet Landic VII i oktober 2010 fick spekulanterna gå hem tomhänta. Hemfosa Fastigheter, med Kungsledens tidigare vd Jens Engwall i spetsen, ropade in rubbet så när som på några mindre objekt.  Med sig fick Engwall närmare 160 000 kvadratmeter Stockholmsfastigheter från konkursade ­Landic Property. 1,75 miljarder kronor kostade kalaset. Med tio procents kontantbetalning innebär det att Engwall hade minst 175 miljoner på fickan.

– Hur mycket jag hade kunnat spendera är en affärshemlighet, men vi har en flexibel uppgörelse med bankerna som stöttar oss. De tycker att vi gör dem en tjänst, säger Jens Engwall.

Konkurser, obestånd och problemkrediter. I kölvattnet av senaste finanskrisen kan Hemfosa navigera fritt. Affärsidé: att fynda fastigheter med hög och stabil avkastning samt vara bäst och snabbast på fastighetstransaktioner. Marknad: i huvudsak Sverige. Slogan: inget är för litet, inget för svårt. I horisonten: ett fastighetsinnehav på cirka 15 miljarder.

– Vi vill inte bli större än så, då förlorar vi vår själ, säger Jens Engwall.

Det var i Eskilstuna allt en gång började.

– Jantelagen, nätverkandet och ryggdunkandet, jag ville inte vara kvar i det där, förklarar han.

Tillfälligheter gav riktningen i livet. Det bara blev bygglinjen på gymnasiet, ledaruppdrag inom fotbollen och extraknäck som sjukvårdsbiträde. 21 år gammal flyttade Jens Engwall, som drömt om att bli bagare eller grävmaskinist, till Rinkeby för att plugga till lantmätare på KTH i Stockholm.

– Kompisarna i Eskilstuna fattade ingenting. Det var lågkonjunktur och de tyckte det var bättre att vara arbetslös. Men jag ville vidare.

Gården fick förstås ge namn till fastighetsbolaget.

Efter utbildningen väntade Skanska och arbetsuppgifter som främst handlade om förhandling och inköp av exploateringsfastigheter. Därefter rollen som vice vd och marknadschef inom BPA Fastigheter – med expansion och ombyggnation av köpcentrum på agendan. 1993 tackade han ja till att ta över vd-rodret för Kungsleden, ett fastighetsbolag sprunget ur förra bank- och fastighetskrisen. Bankernas problemportföljer svällde av fastigheter som ingen ville ha och Jens Engwall blev något av en ”städare” på den svenska fastighetsmarknaden. Under 13 år ledde han Kungsleden till en enorm expansion, och vid börsnoteringen 1999 ägde Kungsleden fastigheter till ett värde av fem miljarder kronor. Siffror som snart femdubblades.

Åren som börs-vd var lärorika. Komplexa affärer, besvikna människor och hot blev vardag.

– Det var en tid som lärde mig att alltid vara mig själv, säger Jens Engwall och medger att bilden av honom i media stämmer. En rastlös själ som gillar att köra på tills blodsmaken når munnen. En hårdhudad affärsman som firar varje lyckad affär med en öl plus whiskypinne.

– Jag hatar tristess och har funderat mycket på vad det beror på. Jag tävlar alltid, men bara med mig själv. Det spelar ingen roll vad andra tycker, det är mitt eget godkännande det handlar om.

Men bakom fasaden finns sexbarnspappan som älskar att laga mat och att sätta en deg på jäsning. Någon som egentligen tycker att representation är ett onödigt ont och som försökt prioritera familjen. Genom åren har det blivit en hel del flängande mellan familjens hem på Hemfosa gård på Södertörn och övernattningslägenheten i Stockholm.

2006 klev Jens Engwall av vd-uppdraget för Kungsleden.

– Det var en klassisk 50-årskris, antar jag. Jag hade testat allt inom fastighetsbranschen och var uttråkad. Jag satte mig ned med ett papper och skrev – vad hade jag missat i mitt liv?

Han hade inte hunnit arbeta hemma på gården där hustrun drev ridkursverksamhet. Han hade aldrig varit bagare eller grävmaskinist. Ej heller jobbat med fastigheter i Kina eller Ryssland.  Sagt och gjort. Jens Engwall köpte ett bageri och började baka limpor. Strax stod en grävmaskin och tre traktorer hemma på gården. Snart ägde han hotell och mark i kinesiska Chengde, norr om Peking. Dessutom gick han in som styrelseordförande i Runsvengruppen och Överskottsbolaget. Lägg därtill styrelseuppdrag i fastighetsbolag med verksamhet i Polen och Ryssland. Kanske skulle han testa byggprojekt i Indien också?

Köket har Jens Engwall designat själv och knivarna beställs från en knivsmed i hemstaden Eskilstuna. På helgerna spenderar han många timmar över kastrullerna.

Tempot var högt och snart kom livet i fatt.

– Jag hade tagit på mig för svåra uppgifter och pendlade mellan Polen, Ryssland, Kina och köksbordet i min övernattningslägenhet i Stockholm. Det var både farligt och ensamt. Vardagen blev trist, var skulle jag hitta triggern?

Tanken väcktes om att bygga ett eget fastighetsbolag.

– Jag hade jobbat i stora företag, men aldrig startat något eget. Jag lockades av att börja med ett vitt blad och få möjlighet att göra rätt från början.

När Jens Engwall grundade Hemfosa i juni 2009 höjdes kritiska röster. Han satt fortfarande kvar i Kungsledens styrelse när han bjöd in investerare till ett nytt fastighetsbolag. Hur ser han själv på kritiken – startade han konkurrerande verksamhet?

– Jag tar inte åt mig så mycket. Analysen av det som hände är inte helt enkel och som jag ser det var styrelsen informerad.

Relationen med Kungsledens företagsledning är dock fortfarande god, menar han.

– Det var aktieägarna som var mest kritiska. Men intressant är att de flesta hellre ser ner i backen än att be mig förklara. Den som vill veta mer är välkommen att slå en signal så ska jag ge min version.

Jag tävlar alltid, men bara med mig själv. Det spelar ingen roll vad andra tycker, det är mitt eget godkännande det handlar om.”

I Hemfosa fick Jens Engwall med sig sex stor­ägare, exempelvis Fjärde AP-fonden, Folksam och Alecta.

– Det var lättare än jag trodde. De förstod att det behövs ett fastighetsbolag som river och sliter i det andra inte vill ha. Det gör marknaden effektivare. De insåg också att obestånd är något komplext och svårt, och att de inte klarar det själva.

Med investerarna i ryggen har Hemfosa på kort tid växt sig större än flera börsnoterade fastighetsbolag. Exempelvis genom köpet av Landic VI i mars 2010, med cirka 300 000 kvadratmeter kommersiella lokaler fördelade på sju orter. Efter Landic VII står nu Landic VIII på önskelistan – som består av främst polishus och domstolar på mindre orter. Potentialen finns i lokala köpare som inte har råd att köpa hela beståndet.

När andra i branschen snackar om långsiktighet har Hemfosa gjort sig känt som en mer offensiv aktör. Sedan starten har konceptet svängt något – från fokus på fastigheter med offentlig verksamhet till mer kommersiella fastigheter. Bostäder ryms inte i affärsmodellen, med undantag för mindre fastigheter i Växjö, Byrum och Falköping.

– Vi har dåliga erfarenheter av bostäder och ser mer risk där än vad andra gör. Förvaltningen är för krånglig, säger Jens Engwall.

I skrivande stund spretar Hemfosas fastighetsbestånd från Kiruna till Malmö, men cirka 55 procent av fastigheterna finns i Stockholm. Totalt fastighetsvärde: cirka 10,5 miljarder kronor. Bara fem miljarder kvar innan Hemfosa slår i expansionstaket, alltså. Men hur länge kan ett fastighetsbolag som Hemfosa dra nytta av lågkonjunkturen?

– Världen kommer alltid att vara föränderlig. Ena veckan gäller Stockholm, i nästa London, sedan Hong Kong. Utländska investerare sitter just nu och funderar på svenska köpcenter. Det finns alltid öppningar, säger Engwall, som efterlyser en mindre ängslig fastighetsvärld, med fler färgstarka personligheter.

– Det finns så många floskler i branschen och alla springer på samma boll. Viktigare är att tänka själv. Skulle jag gå på alla branschfrukostar Hemfosa får inbjudningar till så skulle även jag börja stirra på räntekurvorna.

Jens Engwalls personliga mål är att göra Hemfosa till Sveriges enda opportunistiska ­fas­tighetsbolag (”vi kan köpa vad som helst, var som helst”). Men siktet är inte inställt på börsen.

– Kungsleden blev för stort för att vara opportunistiskt. Ju större man blir desto mer tid måste man lägga på ledarskap. Inom Hemfosa har vi lagt ner ledningsmötena där alla ändå bara knappar på sina mobiler. I stället kallar jag till krismöten när det behövs.

Hemfosa jobbar mer projektorienterat och med korta beslutsvägar. Företagets jurist får till exempel vara beredd på att kliva in i en bil på väg till ett möte utan att veta vilken fastighet man ska förhandla om. Det ger sig under resan.

Arbetssättet fungerar med erfarna, kompetenta medarbetare och så länge organisationen inte blir för stor. Hemfosas transaktionschef Lars Thagesson och förvaltningschef Mikael Weiland kommer båda från Kungsleden. Finanschef Karin Osslind har en bakgrund inom 6:e AP-fonden, Nordea, Securum, BPA och KPMG. Därtill har Hemfosa rekryterat yngre förmågor inom transaktion och juridik.

– För oss seniorer är det här vårt sista jobb. Vi har anställt och tänker lämna över till nästa generation. Själv håller jag väl på ett par år till.

54 år gammal planerar Jens Engwall sin egen pension. Den inre motorn trampar på för att inte bli uttråkad. Hemma på Hemfosa gård hägrar älg- och rådjursjakten, den silverfärgade Lamborghini-traktorn och det specialdesignade köket.

– En spisfläkt som åker upp ur bordet, en ”osynlig” kyl och ett 40-tal handsmidda knivar. Jag har grejer som ingen annan har, ler Jens Engwall.

Han ser fram emot många, långa timmar över kastrullerna. Men grisfötter, älgtunga och pölsa är bannlyst i familjens kök. Det får han njuta av ensam – i övernattningslägenheten i Stockholm.

Om Jens Engwall
Född: 1956.
Familj: fru och sex barn i åldrarna 17–30.
Bor: Stockholm i veckorna, Hemfosa gård på Södertörn på helgerna.
Utbildning: lantmätare på KTH.
Styrelseuppdrag i:  Bonnier Fastigheter, Ruric AB, Tengbomgruppen, Överskottsbolaget.

Om Hemfosa Fastigheter
Antal anställda: 12.
Fastighetsbestånd:  Fastigheter över Sverige till ett totalt värde av 10,5 miljarder, främst kommersiella fastigheter.