Sekulär stagnation gynnar fastigheter i bästa läge

Det har varit en händelserik sommar med börsturbulens och konjunkturavmattning i tillväxtländerna. Den globala tillväxten har saktat ner. IMF sänkte sin prognos för global BNP-tillväxt till 3,3 procent i juli från 3,5 procent i april – en prognos som med stor sannolikhet kommer att behöva revideras ner ytterligare i oktober.

Annons:

Annons:


Världsekonomin är i dagsläget splittrad mellan de två största ekonomierna – USA och Kina – där den amerikanska tillväxten ökar medan den kinesiska sjunker. Officiell data i Kina visar på en tillväxt strax under 7 procent per år, medan bedömningar tyder på att tillväxten snarare ligger på 2–5 procent.

Dagens marknadsläge talar för att investera i de mest attraktiva lägena, där potentialen för hyrestillväxt är långsiktigt god.

Avmattningen har pågått i flera år och har sitt ursprung i Kinas transformering från en investeringsdriven ekonomi till en konsumentdriven ekonomi. De senaste årens kraftiga skulduppbyggnad, med en total skuldsättning i relation till BNP på runt 280 procent, förstärker dessutom nedgången.

Den svagare tillväxten i Kina har medfört kraftigt sjunkande råvarupriser, vilket i sin tur har påverkat ett stort antal andra råvaruexporterande tillväxtländer. Vidare har förväntningar på en kommande amerikanska styrräntehöjning resulterat i betydande kapitalutflöde från tillväxtländerna – vilket hämmar tillväxten och skapar volatilitet på de finansiella marknaderna.

Euroområdet är, precis som USA, i en period av långsam cyklisk återhämtning. USA och Europa står tillsammans för runt 40 procent av världsekonomin. Kina står för runt 15 procent av global BNP, men genererar över en tredjedel av den globala tillväxten. USA och Europa har inte kraft nog att driva världsekonomin själva. Dessutom har de kraftigt begränsade möjligheter att stimulera ekonomin med finans- och penningpolitik.

Än så länge finns momentum i västvärldens återhämtning som kan räcka en bit in i 2016, men den svagare utvecklingen i tillväxtländerna dra oss ner i en ny konjunktursvacka under 2017-2019. Man kan konstatera att den före detta amerikanska finansministern Lawrence Summers verkar ha rätt när han menar att världsekonomin riskerar sekulär stagnation med fortsatt låg tillväxt och låga räntor.

Vad innebär då detta för svensk ekonomi och fastighetsmarknad? I och med att vi är en liten öppen ekonomi kan vi inte isolera oss från en svag omvärld. När den globala tillväxten viker kommer svensk export att drabbas. Detta gör att den inhemska efterfrågan, det vill säga konsumtion och investeringar, blir avgörande för tillväxten.

Samtidigt kommer vi att ha historiskt låga räntor under minst en femårsperiod. Det gör att fastighetsavkastning fortsätter vara attraktiv jämfört med aktier och obligationer. Trots att prisnivån är hög förblir skillnaden mellan realräntan och direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i bästa läge (där vakansrisken är låg och hyrespotentialen god) fortsatt stor.

De risker som finns på marknaden ligger snarare i den starka prisutveckling och likviditet som vi ser i mer sekundära fastighetssegment. Det kan vara C-lägen i storstäderna eller A-lägen i mindre städer, men också i vissa närförortslägen i storstäderna. Där har vi under senare år haft god likviditet och ett kraftigt tryck nedåt i direktavkastningskraven – med minskade skillnader i direktavkastningskraven mot city- och innerstadslägen som resultat.

Dagens marknadsläge talar för att investera i de mest attraktiva lägena, där potentialen för hyrestillväxt är långsiktigt god, och sälja i sekundärlägen där efterfrågan hos investerare bara är stark i toppen på investeringscykeln. Som alltid är detaljerad marknadskunskap avgörande. Idag krävs både förmåga att bedöma effekterna av konjunkturutvecklingen och kunskap att se de långa makrotrenderna – för att utifrån detta kunna bedöma varje fastighets kvalitet och läge.

Arvid Lindqvist
analyschef på Catella