Se till att ta rätt beslut i rätt forum

V?i måste höja våra avgifter. Ska vi kalla till extrastämma?” Nej, styrelsen har befogenhet att fatta beslut. ”Vi planerar att upplåta yta på vinden med bostadsrätt. Det räcker väl att vi fattar beslut om detta i styrelsen?” Nej, i detta fall krävs beslut på föreningsstämma. Var gränsen går mellan vad styrelsen får besluta och när …

Annons:

Annons:


V?i måste höja våra avgifter. Ska vi kalla till extrastämma?” Nej, styrelsen har befogenhet att fatta beslut. ”Vi planerar att upplåta yta på vinden med bostadsrätt. Det räcker väl att vi fattar beslut om detta i styrelsen?”

Nej, i detta fall krävs beslut på föreningsstämma. Var gränsen går mellan vad styrelsen får besluta och när det krävs stämmobeslut är en vanlig fråga. Generellt kan man förenkla det och säga att det som rör underhåll och driften av föreningen är styrelsebeslut och större förändringar som till exempel om- och tillbyggnader är fråga för föreningsstämman. Bostadsrättslagen anger att alla beslut som innebär väsentlig förändring av föreningens hus eller mark ska fattas på en föreningsstämma, om inte stadgarna säger annat.
Utöver de klara fallen kan det finnas tillfällen som hamnar i ”gråzonen”.

Styrelsen kan  behöva visst handlingsutrymme, men inom vissa ramar.”

Egentligen kan styrelsen ha beslutanderätten, men det är fråga om en underhållsåtgärd som är så stor att styrelsen av olika anledningar vill att beslutet tas på en föreningsstämma. Ett stambyte är en typisk sådan fråga, det är att se som underhåll av fastigheten och formellt alltså ett styrelsebeslut. Men det är ofta ett ingrepp som inkräktar i de enskilda lägenheterna och som påverkar medlemmarna i stor utsträckning, varför det kan vara lämpligt att förankra detta beslut på en förenings­stämma.

Hur ska styrelsen då gå till väga om de har ett större projekt på gång? Som att bygga om vinden till lägenheter. Vissa formella regler måste följas. Att upplåta ytterligare yta av föreningens fastighet med bostadsrätt innebär att det inbördes förhållandet mellan andelstalen med största sannolikhet rubbas. Då det tillkommer yta med bostadsrätt blir den yta som redan finns mindre vid fördelningen. Men för att komma till en omräkning av andelstalen krävs först en föreningsstämma för att upplåta ytan med bostadsrätt. Det vanligaste med stämmobeslut är att det krävs enkel majoritet, det vill säga mer än hälften av de närvarande. Men om det, som i detta fall, är en fråga om att det inbördes förhållandet rubbas mellan medlemmarna så räcker det inte, utan det krävs särskild majoritet. I detta fall innebär det minst två tredjedelar av de röstande, samt att beslutet godkänts av hyresnämnden om inte alla i föreningen är överens.

Tänk på hur stämmobesluten utformas. Alltför detaljerade beslut kan bli problematiska. Styrelsen kan behöva visst handlingsutrymme, men inom vissa ramar. Det kan uppkomma frågor längs vägen som inte har kunnat förutses. Om stämman tagit ett väldigt detaljerat beslut kanske det måste kallas till en ny stämma för att komma vidare i projektet. Det kan hända att föreningsstämman fattar ett beslut som inte har tillkommit i behörig ordning eller strider mot bostadsrättslagen och stadgar. Vilka möjligheter finns att agera då? Medlemmar kan väcka talan mot föreningen om att beslutet ska upphävas eller ändras, men det måste ske inom tre månader från dagen för beslutet annars förloras denna rätt. Det kan i vissa fall finnas möjlighet även efter denna tidsfrist om vissa rekvisit är uppfyllda. Även om rekvisiten har uppfyllts och tidsfristen inte finns så kan medlemmarna trots detta inte vänta alltför länge med att agera. I detta senare fall kan passiviteten binda.

Krångligt alltså, och bäst är att ordentligt förbereda beslutsunderlaget. Att ta hjälp innan kostar betydligt mindre än om föreningen tvingas in i en rättslig process.

Monica Holmberg, fastighetsjurist Fastighetsägarna Syd
monica.holmberg@syd.fastighetsagarna.se