Rötmånadsdebatt byggd på myter och missförstånd

Nej, byggbolagen bedriver ingen konspiration med varandra i syfte att upprätthålla bostadsbristen. Det menar Lennart Weiss som i sin senaste krönika tar tillfället i akt att reda ut de faktiska orsakssambanden i bostadsbyggandet.

Annons:

Annons:


Rötmånaden kom tidigt i år – i alla fall den politiska. Det började med att Dagens Nyheter de första dagarna i augusti publicerade en artikelserie om bostadskrisen och sedan dröjde det inte länge förrän en ny ”sanning” etablerats: att byggprojekt tar så lång tid beror på att ”byggarna medvetet ligger på mark för att öka priset på bostäder”.

Att Sveriges Television, utan egen analys, köpte nyheten bidrog sannolikt att påståendet snabbt fick bred spridning, inte minst i sociala medier där den ständigt växande mobben av anonyma nättroll och självutnämnda ”experter” fick en ny chans att odla sina konspirationsteorier.

Det hjälper tyvärr föga om priset på nyproduktionen är högre än hyran.

Sorgligt nog valde flera politiker att haka på. Vänsterledaren Jonas Sjöstedt driver nu tesen att ”bostadsmarknaden är riggad för byggbolagen” och partiets bostadspolitiska talesperson, Nooshi Dadgostar, en person som utvecklat ett alldeles eget och konstnärligt förhållande till fakta hävdade i en debattartikel att ”byggbolagen upprätthåller själva aktivt bostadskrisen”.

Men fanns det täckning för såna slutsatser? Knappast, men visst är bostadsbyggande utan tvekan en verksamhet där marknadsvillkor, planprocess och finansiering samverkar på ett komplicerat sätt. Alltså måste man studera orsakssambanden i varje enskilt fall. Och då ser man att i 9 fall av 10 beror dröjsmål eller nedlagda planer på att ekonomin inte går ihop, att en eller flera förutsättningar i exploateringsavtalet inte är uppfyllda eller att byggaren har svårt att få bankfinansiering. Låt oss ta det i tur och ordning:

Alltfler kommuner försöker idag ha planlagd mark i beredskap vilket är bra. Men det hjälper tyvärr föga om priset på nyproduktionen är högre än hyran eller priset på en bostad i det äldre beståndet. Detta är ofta fallet i landsorten men förekommer även i storstädernas mer ekonomiskt svaga områden.

En färdig detaljplan är en nödvändig men ofta otillräcklig förutsättning för att ett bygge ska komma igång. För att ett projekt ska kunna starta krävs också att det finns vägar för maskiner och varutransporter, att vatten och avlopp är på plats eller att kommunen avdelat medel till den skola eller dagis som planeras. Inte sällan är det sådana faktorer som släpar.

Listat

Haveri
De havererade bostadssamtalen. Klart underbetyg till det politiska systemet.

Bättre
Men de var ändå inte förgäves. Den samlade kunskapen är nu betydligt högre.

Svårt?
Denna ständiga brist på studentbostäder. Hur svårt kan det vara…?

Finansieringen måste vara löst. Själva bygget (entreprenaden) finansieras med byggkreditiv. Här glömmer man bort att det är banken som ställer villkoren och att dessa skärpts betydligt under senare år. Numer kräver banken att minst 50 procent ska vara sålt innan lån medges. Dessutom ställer man krav på garantier för osålda lägenheter, något som mindre byggare ofta har svårt att klara. Likartade villkor gäller givetvis för hyresrätter.

Men marken då? Jo, den köper bolagen, ofta långt innan det finns en plan. Eftersom den finansieras av den egna kassan utgör den bolagets mest kostsamma tillgång. Kan det verkligen vara lönsamt att ligga på en sådan tillgång i spekulativt syfte?

Det vore som att Volvo skulle tillverka bottenplattan till sina bilar, köra ut dem på parkeringen och sedan låta dem stå där några år i väntan på högre priser. Låter det rimligt?

Lennart Weiss
Kommersiell direktör, Veidekke Sverige