Renovering – var god vänta!

Fortfarande är 350 000 lägenheter i stort behov av renovering. Detta till trots har renoveringstakten avtagit och allt fler fastighetsägare har svårt att få ihop kalkylen. Nu finns en oro för att regeringens planer på att stärka hyresgästens roll vid förhandlingar kan sätta ytterligare käppar i hjulen för framtida upprustningar.

Annons:

Annons:


För Katrin Amgarth, chef för marknad och kommunikation på Familjebostäder i Göteborg, är det enkelt.

– De intäkter vi får enbart på månatliga hyresintäkter täcker till viss del underhållskostnader, men inte fullt ut. Om vi inte kan höja hyran vid standardhöjande åtgärder får vi helt enkelt utföra färre renoveringar.

Så ser situationen för många fastighetsägare, såväl kommunala som privata. Fastigheter med olika grad av underhållsbehov, där framför allt den stora bulken av det så kallade miljonprogrammet ingår. Av olika skäl har renoveringar skjutits på framtiden, dels för att många kommunala bolag har haft svårt med finansieringen och för att hyresförhandlingar varit segdragna. Men dels för att det för varje år tillkommit nya krav på energianvändning, tillgänglighet, vattenhushållning, sopsortering och brandskydd som drivit upp kostnaderna för renoveringar.

– Idag är det inte ovanligt att en totalrenovering slutar på runt 10 000 – 12 000 kronor per kvadratmeter vilket inte är långt från kostnaderna för nyproduktion. Är fastigheten i dåligt skick kan det i värsta fall bli billigare att riva och bygga nytt, säger Ulf Nilsson, vd på fastighetsbolaget D.Carnegie.

214

miljarder kronor – så mycket beräknas det kosta att renovera miljonprogrammet.
Källa: TMF

Enligt prognoscentret och Trä- och Möbelföretagen, TMF, uppskattas den totala renoveringsskulden 2015 till cirka 350 000 lägenheter – en ungefärlig kostnad på 214 miljarder kronor. Under 2014 renoverades cirka 70 000 lägenheter för 25 miljarder kronor enligt Sveriges byggindustrier. Men 2015 minskade renoveringstakten och landade på 50 000 lägenheter, då främst hos allmännyttan. Joel Jönsson, marknadsanalytiker på Prognoscentret, tror att nedgången beror på osäkerheten i fastighetspolitiken.

90%

av de tillfrågade fastighetsägarna svarar att det krävs starkare ekonomiska drivkrafter för att renoveringar ska genomföras – antingen genom sänkta kostnader eller ökade intäkter.
Källa: TMF

– Vi kan än så länge bara spekulera i de kommande politiska satsningarna. Utformningarna är ännu inte helt tydliga och att renoveringstakten har minskat kan bero på att vissa fastighetsbolag väntar på vad som komma skall, säger Joel Jönsson.

Den så kallade renoveringsmiljarden, som på initiativ av Mehmet Kaplan aviserades när det rödgröna styret kom till makten, har hittills inte satts i verket. Det spekuleras i huruvida pengarna kommer att ändra förutsättningarna för seriösa fastighetsägare eller om det bara är ett spel för gallerierna, speciellt när stödet till nybyggen är större.

– Anslaget får användas för utgifter för statsbidrag till energieffektivisering och renovering av flerbostadshus upplåtna med hyresrätt och tanken är att det ska gå till byggnader i områden som är ekonomiskt svaga. Vi får många frågor om stödet till nybyggnation av hyresrätter, men inte alls lika många frågor om renoveringsstödet. Det beror förmodligen på att renoveringsstödet är mycket mindre, säger Peter Fransson, avdelningschef på Boverket.

Samtidigt aviserar också regeringen att lagförändringar möjligen kan komma som ska göra det svårare för fastighetsägare att höja hyror i samband med renoveringar. Utredningen ska lämna sitt betänkande om ett år.

– Jag är tveksam till att ge hyresgästerna mer inflytande – de har ju inget långsiktigt ansvar för fastigheten. Viktigare att ändra de grundläggande reglerna så det inte blir så lönsamt med standardhöjningar säger Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH.

Hans Lind konstaterar att underhållsinsatser i en fastighet görs av två skäl; dels för att minska framtida kostnader för drift och underhåll, dels för att skapa en ökad kundnytta. Mycket av det underhåll som genomförs bidrar till de båda.

– Men dagens hyressättningsregler premierar samtidigt ”fel” renoveringar då fastighetsägare endast får höja hyran om även standardhöjningar utförs. Konsekvensen nu blir det renoveras mer än vad man förmodligen gjort annars och hyrorna blir högre, säger Hans Lind.

diagramny
Klicka på bilden för att göra den större.

 

Dessa extra renoveringar har i folkmun kommit att kallas ”lyxrenoveringar”. Men regelverket innebär samtidigt att samhällsekonomiskt lönsamma investeringar kan vara olönsamma för fastighetsägaren. Detta kan exempelvis ske när områden förfaller och det inte finns pengar kvar till att rusta upp fasader, gårdar eller utveckla sopsorteringen. Vilket i slutändan leda till ett otryggt område och nedsmutsning.

Att rusta upp fastigheter så att de ska fortsätta vara goda bostäder för många hyresgäster i många år kan inte anses som lyxrenoveringar.

Christel Armstrong Darvik, vd på Stena Fastigheter, motsätter sig resonemanget och begreppet lyxrenoveringar.

– Det finns idag ett stort önskemål om hållbara, moderna och attraktiva bostäder och framför allt fler bostäder. Att rusta upp fastigheter så att de ska fortsätta vara goda bostäder för många hyresgäster i många år kan inte anses som lyxrenoveringar, säger hon och tillägger; utan renoveringar kommer man inte kunna utveckla fastighetsbeståndet.

Inte heller på det kommunala bostadsbolaget MKB i Malmö vill man kännas vid begreppet lyxrenoveringar. Under sommaren vann MKB mot hyresnämnden då hyresgästerna i fyra lägenheter motsatte sig en hyreshöjning. Hyresnämnden ansåg att renoveringarna behövdes för att fastigheten skulle fortsätta att vara beboelig. I fastigheterna byttes elen, jordfelsbrytare sattes in och helrenovering av badrum och stambyte utfördes. Det var inte tal om att hyresgästerna skulle tvingas på andra standardhöjande åtgärder i lägenheterna.

– Stambyte och ny el var helt nödvändigt. Det hade inte bytts sedan 1960-talet och var därför både slitna och hade en negativ påverkan på miljön. Eftersom badrummet behöver rivas vid stambyte lägger vi inte in en ny plastmatta, vi kaklar. Vi gör inget extra ordinärt vid våra renoveringar – vi gör vad vi måste, säger Mats O Nilsson, förvaltningschef på MKB.

För att enklare få till renoveringar utan långdragna förhandlingar med Hyresgästföreningen har några fastighetsbolag, bland annat D.Carnegie, tillämpat metoden att renovera vid naturlig omsättning. Vakanskostnaden kan hållas på en låg nivå och dyra och utdragna evakueringar undviks. Renovering när hyresrätten är tom innebär även att det inte blir någon höjd hyra för redan befintliga hyresgäster.

– Att renovera när naturliga vakanser uppstår är billigast i längden. Därefter kan vi erbjuda redan befintliga hyresgäster att flytta till den renoverade lägenheten, något som ofta är oerhört uppskattat, säger Ulf Nilsson, vd för D.Carnegie.

Han menar att metoden kan motverka gentrifiering då det skapar en blandning av billigare och dyrare lägenheter i samma områden. Man slipper motsättningar mellan hyresgäster och hyresvärdar samtidigt som det motverkar förslumning av områden.

– Vi tvingar aldrig på någon en renovering och renoverar aldrig där det inte är en frivillig avflyttning. När allmännyttan renoverar måste alla flytta och blir därmed påtvingade en högre hyra, säger Ulf Nilsson.

Men Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, tycker precis tvärtom. I ett längre tidsperspektiv har alla lägenheter genomgått en standardhöjning – gentrifiering alltså.

– Metoden leder till onödigt höga hyreshöjningar där hyresgäster inte har råda att bo kvar och byts ut mot mer resursstarka hushåll, säger Erik Elmgren.

Många av de fastighetsägare Fastighetstidningen har pratat med är oroliga för vad som ska ske efter utredningen för en stärkt ställning för hyresgästen.

– Vid renovering av fastigheter bör man renovera långsiktigt, för ytterligare femtio år. Det hade varit ett drömscenario om man kunde renovera utan höga kostnader, men i slutändan måste någon betala. När ett hus börjar läcka både vatten och värme blir det för dyrt att driva, säger Ulf Nilsson och fortsätter:

– Vissa fastigheter därute är så dåligt underhållna att renoveringarna äter upp hyran och därmed inte lönsamma att behålla. Antingen låter man då fastigheten förfalla för att sedan riva den, eller renoverar och därtill kommer kostnader – det blir alltid en kostnad för någon.

De flesta andra fastighetsägare är av samma åsikt. Renoveringsnivån måste ta höjd även för nästa generation som ska flytta in.

– Finansieringen av upprustningar och renoveringar sker i slutänden alltid via hyran, så frågan är om det är de hyresgäster som bor i de renoverade bostäderna som ska bära kostnaden eller om kostnaderna helt eller delvis ska fördelas på alla hyresgäster oavsett om bostaden renoveras eller inte, säger Chris Österlund på SABO.

Hyresgästföreningen i sin tur, tycker precis som de allra flesta fastighetsägare, att hyreshöjningar ska arbetas fram i samråd för alla ska bli nöjda.

– Hyran efter en ombyggnad ska relateras till den standardhöjning som lägenheten får. Hyresgästen ska absolut inte betala för rena underhållsåtgärder som fastighetsägaren har. De bör alltid erbjudas inflytande i en samrådsprocess där utgångspunkten bör vara att man får flera olika alternativ att välja bland vad gäller omfattningen på ombyggnaden, vilket många fastighetsägare redan gör, säger Erik Elmgren.

Hyreshöjningar som alla blev nöjda med

Prisexempel på valbara tillägg på Pennygången i Göteborg: Golvvärme: 70 kr/mån, spis med häll och varmluftsugn: 60 kr/mån och fullstor kyl och fullstor frys: 240 kr/mån.
Prisexempel på valbara tillägg på Pennygången i Göteborg: Golvvärme: 70 kr/mån, spis med häll och varmluftsugn: 60 kr/mån och fullstor kyl och fullstor frys: 240 kr/mån.

Protesterna mot renoveringen var kraftiga när Stena Fastigheter skulle renovera fastigheterna i Göteborg. Men i slutändan valde trots allt en majoritet av de boende något av de tillval som de från början hade kämpat emot.

Fastigheterna på Pennygången i västra Göteborg byggdes 1962 och var några av de första som uppfördes inom miljonprogrammet. Ett halvt decennium senare var det dags för renoveringar. Stena Fastigheter gick från början ut och annonserade en hyreshöjning på 60 procent för omfattande standardhöjningar av alla lägenheter.

De boende, som tyckte att hyreshöjningarna var alldeles för höga, gick samman och skapade Pennygångens Framtid som en protest. Stena Fastigheter bestämde sig för att backa. Tillsammans med Hyresgästförening kom bolaget överens om successiva hyreshöjningar. Dessa hyreshöjningar har varit så attraktiva att hela 94 procent av hyresgästerna vid den första omgången valde något tillval för ytterligare hyreshöjningar.

Bland de vanligaste tillvalen för standardhöjningar av hyresrätterna är spis med häll och varmluftsugn, frihängade kolfilterfläkt i köket och nya luckor, lådfronter och bänkskivor i köket. I badrummet har många av de boende valt till duschväggar i glas samt en eldriven handdukstork.

Till slut har den genomsnittliga hyreshöjningen landat på 14 procent och de boende fick själva välja nivå på renoveringarna.

Stena Fastigheters vd Christel Armstrong Darvik poängterar efter första omgången renoveringar att det är viktigt att ha en god relation med de boende.

– Man måste ha en ärlig boendedialog i god tid för att fånga upp hyresgästernas behov och önskemål för att alla parter ska vara nöjda, men för att kunna fortsätta tillhandahålla attraktiva och hållbara lägenheter måste lägenheterna renoveras och motsvara dagens efterfrågan. Utan en fungerande dialog stannar renoveringarna upp och områden kan förfalla, säger Christel Armstrong Darvik.

Kommentar:

”Långt från alla blev nöjda”

Läs mer: 

”Det finns tendenser till marknadshyror efter renoveringar”

Utredning väcker stark kritik från fastighetsägare