Det finns en utbredd oro för hyresrättens framtid. Det framgår i undersökningen Makthavarpanelen bostad. För att långsiktigt stärka hyresrättens ställning måste hyressättningssystemet omregleras i grunden, skriver Nathalie Brard och Thomas Ernhagen.
I Makthavarpanelen bostad ingår flera av Sveriges främsta makthavare inom bostadsfrågor. Under november intervjuades 258 av dessa av Novus på Fastighetsägarnas uppdrag. Resultaten pekar på att det finns en utbredd oro för hyresrättens framtid. 60 procent av dessa makthavare tror att risken är stor att hyresrättens andel av bostadsbeståndet kan komma att minska kraftigt inom de närmaste 10 – 20 åren. Historien visar tydligt att oron är berättigad. I Stockholms innerstad, där utvecklingen har varit mest dramatisk, har hyresrättens andel av flerbostadsbeståndet minskat från 90 till 35 procent sedan 1970.
[ Annons ]
Nästan hälften av makthavarna pekar ut den svaga hyresutvecklingen som det viktigaste hotet mot hyresrättens framtid. Andra hot som lyfts fram handlar om missgynnande beskattning och utdragna planprocesser. En möjlig lösning skulle vara att låta hyresgästernas och de bostadssökandes uppfattning av boendets läge och kvaliteter få ett större genomslag i de årliga förhandlingarna än idag. Den uppfattningen delas av 70 procent av makthavarna.
Därmed skickar de en stark signal till bostadsmarknadens parter att ta dagens lagstiftning på allvar. Enligt denna är det just de allmänna värderingarna av boendet som ska styra hyressättningen. I verkligheten fungerar det inte så, vilket främst beror på att Hyresgästföreningen (HGF) har en extremt stark ställning i förhandlingarna.
HGF:s starka ställning beror på att det inte finns någon process som tar vid om HGF och de privata fastighetsägarna inte kommer överens om den årliga hyresjusteringen. Det enda som händer i en sådan situation är att det inte blir någon förändring av hyran. För att undvika detta accepterar många fastighetsägare den hyreshöjning som HGF erbjuder, även om den inte går att motivera ur ett företagsekonomiskt perspektiv. En liten höjning är trots allt bättre än ingen alls.
Här har vi från Fastighetsägarnas sida uppenbarligen varit dåliga på att peka på problemen. Så många som 40 procent av makthavarna tror att hyresnämnden fattar beslut om fastighetsägarna och HGF inte lyckas nå en uppgörelse i de årliga förhandlingarna. 15 procent tror att en medlare eller ett skiljeförfarande tar över. Endast 17 procent svarar rätt, nämligen att det inte händer någonting förrän parterna kommit överens.
Vi har full förståelse för att den som inte arbetar konkret med förhandlingarna vet hur hyrorna i Sveriges hyresbostäder förhandlas. Inte desto mindre är detta ett oroande faktum. Det är nämligen just i hyresförhandlingarnas konkreta värld som det största hotet mot hyresrättens framtid finns. HGF:s starka ställning har systematiskt lett till en alltför svag hyresutveckling. I år och, med största sannolikhet, nästa år faller hyrorna i reala termer (när inflationen räknats bort). Det är en mycket negativ signal till de som vill äga hyresbostadsfastigheter långsiktigt.
Hyrorna är hyresvärdens enda intäkt och därmed det enda som motiverar ett långsiktigt ägande.
Hyrorna är hyresvärdens enda intäkt och därmed det enda som motiverar ett långsiktigt ägande. Är denna intäkt för låg ökar incitamenten att sälja fastigheten, i synnerhet när fastighetspriserna är höga. Precis så ser det ut idag. Att priserna är höga, trots förväntningar om mycket låga framtida hyreshöjningar, beror på att de drivs av bostadsrättsmarknaden. Hyresfastigheter kan nämligen säljas till bostadsrättsföreningar. Eftersom bostadsbristen har drivit upp priserna på bostadsrätter i landets expansiva städer, har följaktligen även priserna på hyresfastigheter drivits upp. Att hyresrätter har ombildats till bostadsrätter i stor skala bör därför inte förvåna någon. Den utvecklingen kommer att fortsätta om inte beslutsfattarna i Riksdagen ändrar lagstiftningen.
Hyressättningssystemet behöver omregleras i grunden för att åstadkomma en bättre fungerande hyresbostadsmarknad, där konsumentskyddet förblir starkt. Det skulle långsiktigt stärka hyresrättens ställning relativt andra upplåtelseformer. I väntan härpå kan mindre justeringar av det nuvarande systemet förbättra situationen märkbart.
För det första behöver lagstiftaren ge parterna tydlig vägledning om hur hushållens allmänna värderingar ska slå igenom i den årliga hyresutvecklingen. Enligt vår uppfattning sker detta enklast om den allmänna hyresutvecklingen får spegla utvecklingen av hushållens disponibelinkomster. Det är ju via dessa som hushållen har möjlighet att låta sina värderingar slå igenom i andra sammanhang. För det andra kan troligen en oberoende medlingsfunktion behövas, som kan ta vid om parterna inte lyckas nå en överenskommelse. Med dessa förändringar kan vi förhoppningsvis hålla hyresrätten under armarna i väntan på en mer långsiktig omreglering av systemet.
Nathalie Brard
Förhandlingschef, Fastighetsägarna Stockholm
Tomas Ernhagen
Chefekonom, Fastighetsägarna Sverige
