Ohemula skadeståndskrav

Allt oftare krävs mycket höga ersättningar när lokalhyresgäster sägs upp. Men grunderna är oklara. Fastighetstidningen bad Erika P Björkdahl, docent i civilrätt på juridiska institutionen Uppsala universitet att reda ut vad som gäller.

Annons:

Annons:

Annons:


Hur yttrar sig problemet?

När ett lokalhyresavtal sägs upp kan hyresgästen ha rätt till ersättning enligt hyreslagens regler om besittningsskydd. På senare år har ersättningsanspråken tenderat att vara mycket höga, tillexempel 72 miljoner kronor för förlust av restauranglokal.

En än högre summa utdömdes i Svea hovrätt där Stockholms kommun ålades att betala 136 miljoner kronor efter uppsägning av en restauratör som varit inhyst i Stadshuset.

Efter att närmare ha studerat en rad tvister kan jag konstatera att det finns oklarheter i hur beräkningarna görs och att ersättningsbestämningen har fjärmat sig från det ursprungliga syftet med reglerna. Vidare tycks riktlinjen i lagtexten att ersättning ska utgå endast i skälig omfattning inte få genomslagskraft.

Men är inte det rimligt?

Syftet med reglerna är att skydda hyresgästens egna investeringar i den verksamhet som hon bedriver i den hyrda lokalen, men det tycks inte vara utslagsgivande vid bestämning av ersättning. Hyresgästen kan även få tillgodoräkna sig good-will och kundkrets som i själva verket rör värdens verksamhet och som alltså inte upparbetats av hyresgästen. Det just nämnda stadshusfallet är exempel på det. Vidare kan ersättning utgå för skada i verksamheter som bedrivs av personer utanför hyresavtalet och som hyresgästen hyst in i en del av lokalen, till exempel spelverksamhet i en restaurang. Värdet av verksamhet som bedrivs i en helt annan lokal än den hyrda och som inte ägs av värden kan också räknas in, om verksamheterna har koppling till varandra.

Kostnadsökningar hos en näringsdrivande aktör är sällan ensamt argument för en förändring, inte ens vid galopperande ökningar. Ett starkt skäl för en uppstramning är däremot att syftet med ersättningsreglerna och riktlinjen i lagtexten har hamnat i skymundan. Medvetenheten hos rättstillämparen bör höjas både i det avseendet och i förhållande till skadeståndsrättsliga principer, som också de ska styra tillämpningen.

Vad borde göras?

Tendensen med ohemula ersättningsnivåer kan sägas innebära en konflikt med skyddet för äganderätten. Så höga ersättningsbelopp att ägarens egen verksamhet äventyras är därför problematiskt. Det talar för viss restriktivitet vid ersättningsbestämningen. Klart är att tillämpningen innebär att hyresgästens skyddsintresse överskuggar ägarintresset. Skyddet för ägandet bör bli en tydligare parameter vid bestämning av ersättning.

Redskap för att bryta tendensen med alltför hög ersättning finns redan i det hyresrättsliga systemet. Möjligen är det dags att låta dem få genomslagskraft för att uppnå balans vid ersättningsbestämningen.

Erika P Björkdahl,
är docent i civilrätt och har nyligen publicerat skriften Hyra av bostad och lokal. En juridisk genomlysning av det hyresrättsliga området.

Annons: