Oenighet om bubbelrisken i Kina

Tomma lägenheter, minskad byggtakt och sjunkande priser. Trots det menar analytiker att oron för en fastighetsbubbla är överdriven.

Annons:

Annons:


Kinas bostadspriser har mer än tredubblats från år 2000 till 2010 i 35 undersökta kinesiska städer, visar en ny rapport från universitet Tsinghua. Den största uppgången skedde med början 2008, då Kinas myndigheter i skuggan av den globala finanskrisen lanserade ett stimulans­paket på cirka 2 000 miljarder kronor.

Sedan dess har priserna fortsatt stiga, ända tills i år då en plötslig dipp ägt rum. Enligt officiella China Real Estate Index System föll bopriserna i Kina i september med 0,9 procent jämfört med månaden innan. Av de 100 städer som ingår i indexet upplevde 79 ett prisfall. Det är den största nedgången sedan indexet infördes 2010, och femte månaden i rad som priserna faller.

Utvecklingenhar skapat oro om en kinesisk fastighetsbubbla, vilket Andy Rothman, investmentstrateg vid Matthew Asia med särskild inriktning på Kina dock inte håller med om.
– Vad vi ser är en justering, precis som efter varje kraftig uppgång för vilken råvara eller aktie som helst. De senaste årens snabba uppgång kan helt klart motiveras med Kinas ekonomiska utveckling, menar han bestämt.

Andy Rothman

Rothman pekar på att inkomsten i Kinas städer de senaste åtta åren ökat med 13 procent årligen, medan bostadspriserna bara stigit med 9 procent. Att han kommer fram till en annorlunda siffra än Tsinghua beror dels på att siffran gäller de senaste åtta åren — då uppgången varit långsammare — samt att fler och mindre städer räknas med.

Men det finns mer oroande statistik. Enligt China’s Southwestern University of Finance & Economics står minst en femtedel av bostäderna i Kinas storstäder obebodda, vilket tyder på spekulation. Samtidigt har många medier de senaste åren kablat ut bilder på kinesiska ”spökstäder” – bostadskomplex som står helt tomma, vilket är tecken antingen på spekulation eller brist på köpare.

Andy Rothman ser även en annan förklaring:
– Det finns exempel på flera misslyckade byggprojekt men man ska tänka på att i Kina sker 80 procent av försäljningen upp till två år innan bostaden byggts färdigt. Det tomma skal som överlämnas till ägaren måste sedan förberedas och inredas innan inflyttning.

Han menar vidare att andelen bostadsköpare som själva tänkt bo i sitt nya hem i dag är 93 procent, jämfört med 79 procent i början av 2010. Även finansinstitutionen CSLA i Hongkong bedömer att andelen investerare nu endast ligger kring 7—12 procent, och har varit mindre än 20 procent sedan början av 2010.

Prisutvecklingen och den minskade andelen investerare pekar på en marknadsförändring med början 2010. Då infördes en rad regler som försvårade fastighetsspekulation. Det blev förbjudet att köpa fastighet i en annan stad än där man var folkbokförd, samt i de större städerna även att köpa ett andra boende. Flera familjer gick så långt som till skilsmässa för att kringgå restriktionerna, som ändå kylde ner den glödheta marknaden.

Nu har restriktionerna dock skrotats i 66 av Kinas 70 största städer, men ändå sjunker priserna. Samtidigt föll försäljningsvolymen under första halvåret 2014 med drygt 9 procent, och nybyggnationen minskade med cirka 20 procent.

Inventariet av osålda bostäder har ökat dramatiskt sedan slutet av 2013. Detta märks då man åker genom vilken större kinesisk stad som helst – de är ofta fyllda med halvfärdiga byggprojekt eller tomma höghus.

Det skulle nu ta 14-24 månader att registrera alla tomma lägenheter i Kina, enligt en ny rapport av Dr. Li-Gang Liu, chefsekonom för Kina vid banken ANZ. Detta negativa mönster pekar på en minskad efterfrågan, vilket skulle kunna utlösa en ond spiral där investerare säljer för att kamma hem den senaste tidens vinst.

Såväl Goldman Sachs som nobelpristagaren Paul Krugman har varnat för en bubbla med samma digra konsekvenser som i Japan eller USA. Kinas enorma
fastighetsmarknad utgör i dag nämligen cirka 30 procent av landets totala BNP-tillväxt.

Ration mellan bostadslån och BNP i Kina endast 18 procent.
Andy Rothman, investmentstrateg Matthew Asia

Dock ser bostadslånen helt annorlunda ut i Kina:
– I Kina betalar 15 procent av bostadsköparna hela beloppet i kontanter. För de som lånat är kravet på handpenning minst 30 procent. Tillsammans med faktumet att den privata bomarknaden är så pass ung, så är ration mellan bostadslån och BNP i Kina endast 18 procent, jämfört med 83 procent i USA 2007 just innan kraschen där, påpekar Andy Rothman.

Men i Kina finns andra problem med finansieringen. Det statliga bankmonopolet har tvingat många mindre aktörer att låna till hög ränta av trustfonder, i tron om att priserna ska fortsätta ligga högt som tidigare. I Kina är bankens sparränta låg och aktiemarknaden osäker, vilket också fått många privata investerare och mindre företag att engagera sig i utlåning kring bostadsmarknaden.

Denna så kallade ”skuggbanksverksamhet” har redan utlöst lokala kriser i städer som Wenzhou, med konkurser och självmord som följd. Rapporter från oktober gör gällande att desperata mindre fastighetsbolag nu lånar pengar till 50 procents ränta, och Powerlong Real Estate varnade i våras att en femtedel av landets fastighetsbolag riskerar att gå under inom ett år.

Annons: