Mer makt till hyresgästerna i utredning om renoveringar

Mer makt till hyresgästerna. En fastighetsägare måste visa att det är skäligt att renovera för att sedan kunna ta ut högre hyra. Det är huvudbudskapet i Hyresgästutredningen som lämnas till regeringen idag. Ett förslag som trampar över gränsen och kan få allvarliga konsekvenser, menar kritiska fastighetsägare.

Annons:

Annons:


Det var förre bostadsministern Mehmet Kaplan tillsammans med justitieminister Morgan Johansson som tillsatte utredningen. Till stor del som en reaktion på nyheter i media om att gamla hyresgäster trängs undan av nya höga hyror när bostäder i miljonprogramsområden rustas upp.

De förslag som idag utredaren Agneta Börjesson (MP)  lämnar till justitiedepartementet handlar till stor del om att åstadkomma en maktförskjutning när renoveringar ska genomföras. Utredaren och även Hyresgästföreningen har många gånger påtalat att hyresnämnderna regelmässigt dömer till förmån till fastighetsägaren när ärenden prövas.

”För att markera detta bör det förutsättas att det är skäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs, och inte som i dag att den inte är oskälig”, menar utredaren Agneta Börjesson.

Denna juridiska förflyttning innebär i praktiken att fastighetsägaren måste visa att det är nödvändigt att renovera och inte minst att hyreshöjningen är rimlig som följd av det. Det handlar enligt utredningen om att:

·      Hyresgästen ska ha rätt att påverka utformning och omfattningen i skälig utsträckning i samråd med värden. Till viss del får hyresgästen ett veto att stoppa åtgärder man ogillar.

·      Ombyggnadsprocessen ska stå i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden. Där ska hyresnämnderna kunna bedöma om samråd skett i tillräcklig omfattning.

·      Åtgärden måste vara rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden.

På den sistnämnda punkten menar utredningen att många hyresvärdar rustat upp lägenheterna till en mycket hög standard, jämförlig med nyproduktionsstandard, och att hyresgästerna har svårt att få igenom åtgärder på en annan nivå.

”Det bör därför inte längre vara en utgångspunkt att hyresvärden utan vidare får tillstånd till åtgärder som avser att åstadkomma en hög modern standard. Det är i stället rimligt att det är upp till hyresvärden att visa att omständigheterna är sådana att tillstånd till en åtgärd bör ges”, skriver utredaren.

Hotbilden för fastighetsägare som inte ger hyresgästerna inflytande när en renovering planeras är att det kan ligga dem i fatet vid en prövning i hyresnämnden.

”Utredningen ser i förlängningen möjlighet till en minskad måltillströmning till hyresnämnderna då det finns incitament för hyresvärden och hyresgästerna att genom information och samråd hitta framkomliga lösningar. ”

Reaktionerna från fastighetsbranschen är inte helt oväntat kritiska och man anser att utredningen trampar över gränsen.

– Förslaget innebär en stark förskjutning av inflytande från hyresvärd till hyresgäster som riskerar att få långtgående konsekvenser för möjligheterna att upprätthålla en modern standard på svenska hyresbostäder och attrahera kapital för investeringar i hyresbostadssektorn, säger Martin Lindvall, samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna Sverige.

Han varnar även för ökad boendesegregation.

– Vi riskerar få en ohållbar situation där de boende med lägst betalningsvilja bestämmer standarden för samtliga hyresgäster, dagens och morgondagens. Boendestandarden i hyreslägenheter kommer utvecklas sämre, samtidigt som de som bor i ägt boende fortsätter ha mycket goda möjligheter att modernisera sitt boende.

Christel Armstrong Darvik, vd på Stena Fastigheter, anser att det måste vara fastighetsägarna och inte hyresgästerna som ska avgöra vilka insatser som behövs för att upprätthålla bra standard på en fastighet.

– Kunskapen finns hos fastighetsägaren och det som nu föreslås riskerar att göra hyresrätten mindre intressant att bygga, äga och förvalta. Därmed inte sagt att vi inte ska ha en bra dialog med våra hyresgäster vid renoveringar, och det tycker jag vi har också – i mångt och mycket är den bild som utredaren målar upp något som inte stämmer längre på hur vi i branschen jobbar.

Utredaren Anette Börjesson säger till Fastighetstidningen att hon är nöjd med arbetet och hon anser själv inte att det står i strid med de intressen som fastighetsägarna har.

– Det mesta är förankrat hos Fastighetsägarna och Sabo. Vi har haft en konsult (Ramböll) som gjort en konsekvensanalys. De har kommit fram till att även om dessa ändringar av lagen genomförs så kommer renoveringar fortsatt att vara mycket lönsamma till lönsamma för fastighetsägarna.

Utredningen har lämnats till justitieminister Morgan Johansson som planerar att skicka ut på remiss under våren.

Läs utredningen på regeringens hemsida.

 

Vi återkommer löpande med fler kommenterar om utredningen.

Annons: