Marknaden rör sig från risk on till risk off

Ränteskillnaden på långa och korta amerikanska statsobligationer har krympt vilket är ett tecken på att vi närmar oss slutet på konjunkturcykeln.

Annons:

Annons:

Annons:


Ränteskillnaderna mellan tioåriga och tvååriga amerikanska statsobligationer har över tid varit en mycket god indikator för kommande konjunktursvackor, en ränteskillnad som idag är nere på de lägsta nivåerna sedan 2007. Samtidigt är kapacitetsutnyttjandet mycket högt i den amerikanska ekonomin och Fed kommer sannolikt fortsätta att strama åt penningpolitiken under det kommande året.

Detta i kombination med rekordhög skuldsättning i princip alla stora ekonomier har gjort att investerare inom de flesta tillgångsslag är nervösa och börjar röra sig från ett ”risk on” till ett ”risk off” läge. Samtidigt är penningpolitiken i Europa och Japan (och även i USA) rekordexpansiv, och mer passande för en världsekonomi i recession än en ekonomi på toppen av cykeln.

I denna globala miljö har vi en svensk ekonomi som just kommer ur en period med rekordstark ekonomisk tillväxt driven, huvudsakligen av konsumtion och bostadsinvesteringar – vilket i sin tur till stora delar bygger på ökande hushållsskuld till en följd av Riksbankens extremt expansiva penningpolitik.

Bostadsprisutvecklingen har över tid varit en stark ledande indikator för BNP-tillväxten i Sverige, och dagens fallande bostadspriser leder nu till kraftigt minskande bostadsinvesteringar, samt även på sikt till en lägre ökningstakt i hushållens skulder (där bidrar FI:s nya amorteringsregler såklart) samt en lägre konsumtionstillväxt. På transaktionsmarknaden för fastigheter har vi redan sett att investerarna under de senaste två åren har blivit mer selektiva gällande köp av sällanköpshandelsfastigheter, med stigande direktavkastningskrav för fastigheter i minde attraktiva lägen.

Under det senaste halvåret har selektiviteten avseende läge och kvalitet också ökat för nyproducerade hyresbostäder. Marknaden för kontor i storstäderna befinner sig dock på toppen av cykeln, men även här börjar investerarnas förväntningar gällande hyresutvecklingen dämpas.

Prissättningen på kontor i centrala Stockholm börjar också till allt större del ifrågasättas då det bara är kontorsmarknaderna i Paris och London i hela Europa som noterar högre priser än Stockholm.

Låg aktivitet i mars

Aktiviteten på transaktionsmarknaden var fortsatt låg under mars. Med en vecka kvar av månaden låg volymen på ca 4 miljarder kronor, vilket är lågt jämfört med tidigare år. Den rullande 12-månadersvolymen sjunker till ca 127 miljarder kronor i slutet av mars, vilket är under helårsvolymen för 2017 på 145 miljarder kronor.

De fallande bostadspriserna och en förväntad nedgång i bostadsinvesteringarna talar för svagare svensk BNP-tillväxt och fortsatt relativt låga räntor framöver. Med största sannolikhet kommer både Fed och även ecb minska sina stimulanser framöver.

Hyrestillväxten på kontorsmarknaden i Stockholm förväntas minska under senare delen av 2018 och 2019 på grund av en lägre BNP-/sysselsättningstillväxt samt ett ökat utbud av nybyggda kontor i bra närförortslägen.

Det finns en risk att de genomsnittliga direktavkastningskraven ökar under de kommande 6–12 månaderna, i huvudsak på grund av en ökad skillnad i direktavkastningskraven mellan objekt i A-, B- och C-lägen i storstäderna.

Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

 

Direktavkastningskrav på rekordlåga nivåer
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har stabiliserats på omkring 5,6 procent, i våras låg nivån på strax över 6 procent. Det är framförallt ett antal kontorstransaktioner i attraktiva lägen i Stockholm och Göteborg som har tryckt ner genomsnittet under det senaste halvåret.

Annons: