Låga vakanser i Malmöregionen

Tillväxten i Malmöregionen har varit kraftig de senaste åren. Neswec tror att utvecklingen med låga vakanser fortsätter långsiktigt.

Öresundsregionen står för omkring en fjärdedel av den samlade BNP för Danmark och Sverige. Under senare år har den ekonomiska tillväxten i Öresundsregionen varit högre än i Sverige och Danmark som helhet, mycket tack vare ett diversifierat näringsliv med en tyngdpunkt på privat tjänstesektor och handel. Vid Citytunnelns stationer (tillkom i december 2010) – Centralen, Triangeln och Hyllie – har kommunikationsnav bildats och här är takten i stadsutvecklingen hög.

[ Annons ]

Investerarmarknaden
Per slutet av oktober uppgår transaktionsvolymen under 2011 till 4,5 miljarder kronor i Malmö, vilket är i nivå med motsvarande period föregående år.

Under 2011 har det skett ett antal stora transaktioner, bland annat sålde NCC i augusti Stapelbädden 3 (Koggen 2) i Västra Hamnen till Vasakronan för 246 miljoner kronor, vilket motsvarar 30 400 kronor/kvm. Köpeskillingen kan komma att öka beroende på hur uthyrningsarbetet går. Direktavkastningen bedöms i nuläget till 6,10 procent.
Balder köpte nyligen bostads- och kontorsfastigheten von Conow 54 på Kefren-auktionen. Fastigheten förvärvades för 19 200 kronor/kvm till en bedömd direktavkastning på 6,10 procent.

Bostäder
Malmös befolkning har under detta år nått 300 000 personer och under de närmaste fem åren förväntas en befolkningsökning på omkring 6 000 invånare per år. Antalet bostadslägenheter har de senaste fem åren ökat med runt 1 100 per år, och i början av året fanns det drygt 147 000 bostäder i Malmö. Enligt mäklarstatistik har bostadsrättspriserna i centrala Malmö under den senaste tre-månadersperioden sjunkit med omkring 4 procent. Prisnedgången beror på en allmän oro rörande den globala ekonomin, Riksbankens tidigare indikationer om styrränte­ökningar, bolånetaket samt bankernas höga räntemarginaler. Långsiktigt tror dock inte Newsec på något betydande prisfall på den svenska bostadsmarknaden, i och med Sveriges starka ekonomiska fundamenta med ökande reallöner, historiskt sett låga räntor, samt en bostadsefterfrågan som bedöms fortsätta överstiga utbudet under en överskådlig framtid.

Vakansgraden för bostäder i centrala Malmö ligger på mellan 0,0–0,5 procent, medan den i övriga tätorten ligger något högre. Vakansgraden förväntas vara fortsatt låg även under kommande år då efterfrågan på hyresbostäder har varit och förväntas förbli större än utbudet. Direktavkastningen har sjunkit sedan 2005. En förklaring till detta är ombildningarna, där bostadsrättsföreningar generellt kan betala högre priser än fastighetsinvesterare. Direktavkastningen i bästa läge på Väster (A-läge) ligger uppskattningsvis på
3 procent. Detta är en nivå som bedöms ligga stabilt den närmaste tiden.

Lokaler
I Malmö ligger fokus i nyproduktionen just nu på handels- och kontorssegmentet. Inom handelssegmentet bedöms utbudet öka kraftigt de närmaste åren och att omkring 140 000 kvm kommer ut på marknaden fram till 2015.

Trots en svag detaljhandelsutveckling under det senaste halvåret, kommer efterfrågan inom handeln att vara god under kommande år – den privata konsumtionen kommer att vara en av de starkaste framtida tillväxtmotorerna i och med ökande reallöner, högt sparande och historiskt sett låga räntor.
Kontorsmarknaden utgörs av omkring 1,8 mil-joner kvm. Under 2010 färdigställdes cirka 20 000 kvm kontor varav nästan samtliga lokaler är uthyrda. I de pågående projekten om cirka 10 000 kvm som färdigställs i år, är samtliga ytor uthyrda. Det ringa tillskottet av nyproducerade kontors­ytor under 2011
är ett resultat av den negativa ekonomiska utvecklingen under 2009. Under 2012 ökar tillskottet och uppskattas ligga kring 30 000 kvm.
Hyror för moderna kontorslokaler i CBD ligger på runt 1 500–2 500 kronor, genomsnittet bedöms till 2 000 kronor. Vakansen är låg i innerstaden. Direktavkastningen för kontorsfastigheter av hög kvalitet i bästa läge ligger för närvarande på runt 5,25 procent och förväntas ligga oförändrad den närmaste tiden.

Slutsats
Malmö har ett bra geografiskt läge med goda kommunikationer – där Citytunneln och Öresundsbron är viktiga beståndsdelar. Infrastrukturen i kombination med det diversifierade näringslivet gör att det finns goda förutsättningar för en ökad attraktivitet, fortsatt expansion och utveckling.

Bostadssegmentet i Malmö har låga vakansgrader och förväntas vara stabilt trots att bostadsrättspriserna har sjunkit något på senare tid. I ett längre perspektiv tror Newsec på fortsatt låga vakansnivåer samt beständiga bostadsrättspriser, främst tack vare reallöneökningar och låga räntor i kombination med ett underutbud av bostäder. Kontorsmarknaden är stabil, med stark efterfrågan gällande såväl befintliga som nyproducerade lokaler. Inom kontorssegmentet bedöms yteffektiviteten bli än viktigare under kommande år. Det medför att de äldre delarna av beståndet minskar i attraktivitet, vilket leder till ökande antal konverteringar av icke flexibla lokaler.

Barometern publiceras i samarbete med Nai Svefa, DTZ och Newsec