Kredittillgången är marknadens vattendelare

De stora fastighetsbolagen rör sig allt mer mot obligationsmarknaden och har möjlighet till en finansiering som de små fastighetsbolagen inte kommer åt.

Annons:

Annons:

Annons:


Aktiviteten på transaktionsmarknaden har varit fortsatt lugn under hösten. De delar av marknaden där aktiviteten har ökat den senaste tiden är bostadsbyggrätter (kraftig ökning under 2017) och samhällsfastigheter. Volymerna för bostäder och handel har varit låga, medan det inte varit några betydande kontorstransaktioner alls trots en stor investerarefterfrågan avseende bra belägna kontor i storstäderna.

Investerarsentimentet på fastighetsmarknaden har vänt sedan i somras och framförallt bostadsutvecklarna har börjat känna av det kraftiga utbudet av nyproducerade bostäder. Även om årstakten i bostadspriserna fortfarande är positiv, har priserna börjat falla på månadsbasis under hösten.

Baserat på historiska ekonomiska samband är Stockholms bostadspriser en tydlig ledande indikator som ligger sex månader för Sveriges bnp-tillväxt (sambandet över den senaste tioårsperioden är nästan linjärt). Stabiliseras bostadspriser i årstakt signalerar det en tydlig avmattning i den ekonomiska tillväxten under 2018.

Mycket tyder på att koncensus bland ekonomerna är alldeles för positivt avseende den ekonomiska tillväxten för 2018–2019.

Trots risken för svagare bnp-tillväxt fram­över är de underliggande makroförutsättningarna fortsatt starka för fastigheter, med stark hyrestillväxt för välbelägna kontor i storstäderna och en internationellt sett expansiv penningpolitik (med kraftigt negativa realräntor). Den mest sannolika utvecklingen framöver är dessutom fortsatt låga realräntor, där det snarast är inflationsutvecklingen som avgör nivån på de nominella räntorna.

Kreditmarknaden har också förbättrats under hösten där Catellas credi index signalerar stabiliserade marginaler och förbättrad kredittillgång. En viktig orsak till att kredittillgången upplevs som bättre är att de stora fastighetsbolagen under senare år har börjar diversifiera sin finansiering och rör sig allt mer mot obligationsmarknaden.

Marknadens efterfrågan på de stora fastighetsbolagens obligationer är mycket stark och börsbolagens obligationsfinansiering har ökat från några enstaka procent av den räntebärande skulden under 2010 till över 20 procent idag – där den utestående obligationsvolymen har ökat med över 40 procent bara under 2017. Samtidigt är kredittillgången begränsad för mindre aktörer utan etablerade bankrelationer.

Effekten har blivit en uppdelad fastighetsmarknad där de stora investerarna har god tillgång till billig finansiering, medan de mindre aktörerna överlag har svårt att finansiera sig överhuvudtaget. Efterfrågan drivs av svenska institutioner och välkonsoliderade fastighetsbolag, vilka samtliga prioriterar kommersiella fastigheter i bra lägen i storstäderna, bostäder och samhällsfastigheter.

Direktavkastningskraven har stabiliserats runt 6 procent

 

De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har fallit tillbaka lite och ligger nu på omkring 5,9 procent, sedan i somras har siffran legat runt 6 procent. Dagens nivå är fortfarande högre än de historiskt låga 5,6 procent som uppmättes under sommaren 2016.

Under de senaste 18 månaderna har de börsnoterade bolagen överlag uppgraderat kvaliteten i sina portföljer och det har varit ett betydande säljtryck och relativt få köpare utanför de prioriterade områdena. Den utvecklingen lär fortsätta och låga realräntor kommer att göra tillgångsslaget attraktivt trots att hyrestillväxten sannolikt mattas av under 2018.

Låg aktivitet på fastighetsmarknaden under hösten

Den rullande tolvmånaders transaktionsvolymen ligger på omkring 135 miljarder kronor i slutet av oktober, vilket är en tydlig nedgång från toppen i höstas. Aktiviteten på fastig­hetsmarknaden har varit låg under hösten.

 

Annons: