Krediter är den nya hårdvalutan

Vi lever i en turbulent värld och, precis som för världsekonomin i övrigt, står finansmarknaden inför stora förändringar under kommande år. Eftersom fastigheter binder mycket kapital är tillgång och pris på finansiering avgörande. Att ha en god bild av utvecklingen på finansmarknaden blir därför allt viktigare för att kunna göra bra affärer på den svenska …

Annons:

Annons:


Vi lever i en turbulent värld och, precis som för världsekonomin i övrigt, står finansmarknaden inför stora förändringar under kommande år. Eftersom fastigheter binder mycket kapital är tillgång och pris på finansiering avgörande. Att ha en god bild av utvecklingen på finansmarknaden blir därför allt viktigare för att kunna göra bra affärer på den svenska fastighetsmarknaden.

Räntan är priset på pengar och liksom alla andra varor sätts den av utbudet och efterfrågan – det vill säga utbudet av sparande och efterfrågan på investeringar. Under den senaste trettioårsperioden har den globala investeringsefterfrågan sjunkit stadigt. De globala investeringarna som andel av BNP har minskat från runt 25 procent på 1970-talet till strax över 20 procent idag. I och med att sparbenägenheten samtidigt har varit högt, speciellt i tillväxtländerna i Asien och Latinamerika, har detta inneburit stadigt minskande realräntor.Precis som Newsec länge har poängterat finns det ett flertal faktorer som talar för att trenden med billigt kapital kommer att fortsätta även i framtiden.  Återhämtningen i USA har vägrat ta fart med envist hög arbetslöshet, fallande huspriser och svag konsumtion medan stora delar av euroområdet visar en fortsatt svag ekonomisk utveckling. De senaste årens tillväxtmotorer i Asien och Latinamerika visar dessutom tydliga tendenser på överhettning, för stort exportberoende och korruption, och kommer inte kunna driva världsekonomin framöver.

Trots att de svenska bankerna är välkonsoliderade är de fortsatt selektiva i sin utlåning.”

Trots att politikerna i USA och Europa med största sannolikhet kommer att kunna undvika en recession blir den globala tillväxten svag under en lång tid framöver, vilket hämmar investeringsefterfrågan. Mycket tyder dessutom på att den globala sparbenägenheten kommer att fortsätta vara hög i och med statsbudgetåtstramningar, ökande privat sparande och underfinansierade pensionssystem i västvärlden. En utdragen period med stort utbud av sparande och låg investeringsefterfrågan kommer att hålla nere realräntorna.
Det som skiljer sig mot tiden före finanskrisen är dock att de låga räntorna inte kommer alla investerare till gagn. Samtidigt som vi har ett globalt överskott av kapital som söker avkastning har vi också en finansmarknad i förändring. Under de senaste decennierna har västvärldens banker kunnat leverera krediter till hushåll och företag till subventionerade priser. Trots att det teoretiskt sett inte ska spela någon roll om företag får sin finansiering via skulder eller eget kapital har lån varit det klart billigaste finansieringsalternativ. Det har till stor del berott på två faktorer.

Till att börja med kan företag dra av sina räntekostnader men inte avkastningen till aktieägarna. Utöver det har riskpremien på bankernas lån i många fall inte speglat den verkliga kreditrisken eftersom stora banker betraktas som systemkritiska av myndigheterna, vilket innebär att staten räddar de banker som får problem.
Det finansiella systemet håller nu långsamt på att förändras med hårdare kapitaltäckningsregler, större krav på likviditeten och regler för att isolera riskfylld investmentverksamhet. Sammantaget tar det sig utryck i sämre lönsamhet i finansbranschen och konsolidering av västvärldens banker.

Trots att Sverige sticker ut från resten av världen med sin stabila makroekonomiska fundamenta påverkas vi direkt av den globala kapitalmarknaden. Det mesta tyder på att de svenska bankerna kommer fortsätta vara selektiva i sin utlåning, kräva en betydande andel eget kapital och ha höga räntemarginaler.
För stora kapitalstarka aktörer på fastighetsmarknaden är detta en konkurrensfördel, medan mindre aktörer kommer att få det svårare att få finansiering.  Alla aktörer på fastighetsmarknaden kommer därmed inte spela på lika villkor – krediter kommer att vara den nya hårdvalutan på fastighetsmarknaden.

Arvid Lindqvist är senioranalytiker på Newsec.