”Köparna på marknaden blir allt mer selektiva”

Det är framför allt bostäder och handel som driver transaktioner nu. Köparna blir allt mer selektiva och efterfrågan drivs av de institutionella investerarna. 

Annons:

Annons:


Aktiviteten på transaktionsmarknaden var lugn under sommaren. Den totala transaktionsvolymen under juli och augusti hamnade på drygt 8 miljarder kronor, vilket kan jämföras med 16,6 miljarder och 25 miljarder under samma perioder 2015 och 2016. De delar av marknaden där aktiviteten har ökat tydligt den senaste tiden är mark och byggrätter (mest bostäder) samt handelsfastigheter.

För mark och byggrätter har transaktionsvolymen ökat från en stabil volym på 6–7 miljarder kronor (12 månadersperiod) under senare år till en historisk rekordnivå på cirka 20 miljarder kronor sedan hösten 2016. För handelsfastigheter har transaktionsvolymen ökat trendmässigt sedan sommaren 2014, och ligger just nu på cirka 25 miljarder kronor (12 månader). Under den första halvan av september har aktiviteten på fastighetsmarknaden varit fortsatt låg.

TRANSAKTIONSVOLYMEN ÄR FORTSATT LIKVID

Den rullande tolvmånaders transaktionsvolymen ligger på omkring 153 miljarder kronor i augusti, vilket är ungefär samma nivå som innan sommaren. Aktiviteten har varit låg under första halvan av september med en total volym på endast ca 2 miljarder kronor.

Utbudet av nyproducerade bostäder ökar just nu snabbt och flera bostadsutvecklare börjar märka att det blir trögare att få ut sina lägenheter på marknaden, framförallt nyproducerade bostadsrätter. Det blir allt tydligare att kvalitet och läge blir avgörande för hur projekten mottas av marknaden. Transaktionsvolymen för mark och byggrätter kommer sannolikt fortsätta vara hög under resten av året.

Flera av fastighetsutvecklarna har svaga balansräkningar och är relativt oerfarna, dessutom är det många som saknar egen kompetens/resurser inom bygg- och projektledning, vilket är en nyckelfaktor för en hållbar projektutvecklingsverksamhet. Det sannolika är att fastighetsutvecklare med starka finanser, god erfarenhet och egna projektresurser kommer att kunna stärka sina byggrättsportföljer framöver genom nya transaktioner och joint ventures med svagare aktörer.

Köparna på marknaden har blivit allt mer selektiva den senaste tiden och efterfrågan drivs nu framförallt av de institutionella investerarna, vilka prioriterar kommersiella fastigheter i bra lägen i storstäderna, bostäder och samhällsfastigheter. Vi ser samtidigt konkurrens från de andra nordiska marknaderna, där flera av de stora svenska bolagen har investerat under senare år. Troligtvis kommer det att vara institutionerna som fortsätter driva marknaden framöver. Det finns ett behov av att fortsätta vikta upp sin fastighetsexponering under kommande år, både hos AP-fonderna och livbolagen.

De underliggande makroförutsättningarna är fortsatt mycket starka för fastigheter, med stark svensk BNP-tillväxt och negativa realräntor. Den mest sannolika utvecklingen är dessutom fortsatt låga realräntor, där det snarast är inflationsutvecklingen som avgör nivån på de nominella räntorna.

I och med att fastigheter är en real tillgång (med indexerade hyresflöden) klarar sig tillgångsklassen bra både i en hög- och låginflationsmiljö. Den utveckling vi sett på senare tid med allt mer selektiva investerare kommer troligtvis att fortsätta. Det skapar goda möjligheter för kapitalstarka och erfarna aktörer att investera utanför de större städerna, det vill säga i områden som institutionerna inte prioriterar och som därmed i dagsläget inte är speciellt eftertraktade på marknaden.

Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

DIREKTAVKASTNINGSKRAVEN HAR STABILISERATS RUNT 6 PROCENT

De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har fallit tillbaka lite och ligger nu på omkring 5,9 procent, under januari till juni var siffran stabilt runt 6 procent. Dagens nivå är fortfarande högre än de historiskt låga 5,6 procent som uppmättes under sommaren 2016.

 

Annons: