”Köparen är inte längre villig att ta risken”

Idag började Business Arena Stockholm, där stora delar av Sveriges fastighetsbransch samlades vid Stockholm Waterfront Congress Centre.

Annons:

Annons:

Annons:


Trots att min stolsgranne intill mig somnade till under seminariet ”Ett år efter de svarta rubrikerna – vad är status nu?”, så var det ändå en hel del intressant som sades under den halvtimmeslånga paneldiskussionen.

– Förändringen vi såg för ett år sedan gick inte att förutse om man följde makroekonomin. Arbetslösheten var fortsätt låg, människor fortsatte att flytta till storstäderna och efterfrågan på bostäder var fortsatt hög. Istället var det regleringar kring finansieringen som skapade inbromsningen på bostadsmarknaden.

Så analyserade Louise Grandinson, transaktions- och utvecklingschef på Oscar Properties, bostadsmarknadens inbromsning under senare delen av 2017. Oscar Properties är ett av de utvecklingsbolag som drabbats hårdast av bostadsmarknadens nedkylning. De, tillsammans med andra aktörer som Tobin Properties, har genomlidit många ”svarta rubriker” under det senaste året, med tvärnitar i utvecklingsprojekt och få byggstarter.

Oscar Properties har tvingats till många kortsiktiga lösningar, för att locka köpare under det senaste halvåret, som när man i dagarna sänkte priserna med 10 procent och samtidigt bjuder på månadsavgifterna under de första två åren efter inflytt.

– Vi definierade ju marknaden för design- och arkitektritade bostäder, men nu är det ju många som gör samma sak. Därför måste vi utveckla vår produkt ytterligare utefter hur människor vill bo, säger Louise Grandinson.

Men hur vill människor bo? Och hur hamnade vi i läget att ingen vill köpa när vi samtidigt lever med en omfattande bostadsbrist? Björn Wellhagen, vd för Mäklarsamfundet, gick flyttade snabbt över fokus på politken istället. Han menar att bostadspolitiken ofta har helt fel fokus och att man undviker de riktiga problemen.

– När man frågar allmänheten hur de vill bo så svarar 82 procent att de vill bo i ett ägt boende. Men hur ser bostadspolitiken ut? Där är problemställningen oftast hur man ska ska vi bygga fler små, billiga hyresrätter.

– Det blir som att tro på tomten. Tror man verkligen att man ska lyckas bygga så mycket mer och billigare än vad man redan lyckats med? Istället borde diskussionen handla om hur man tar hand om det bestånd som redan finns på ett bättre sätt, fortsätter Björn Wellhagen.

– Kan vi höja rörligheten på bostadsmarknaden så kan vi frigöra upp till 3 000 000 kvadratmeter, vilket motsvarar en årsproduktion om ungefär 45 000 lägenheter. Det behövs byggas nytt också, inget tal om det, men det är inte alltid det som är lösningen.

Men trots nya krisprognoser från Sveriges Arkitekter, som menar att bostadspriserna kommer fortsätta rasa i höst med mellan 5-10 procent, så tror Björn Wellhagen att bostadsmarknaden har stabiliserats.

– Det var mycket ”förmodligen” och ”antagligen” som användes i den prognosen. Det kan bli så, men när vi gör våra undersökningar bland de som dagligen gör affärer, så ser vi en ganska lugn och stabil marknad, förutom just i Stockholmsområdet.

Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna Sverige svarar:

– Men å andra sidan så blir det aldrig som man tror att det ska bli. Prognoserna ser ofta fina ut, men det är tuffare i verkligheten. Jag förstår att det finns en tveksamhet bland köparna.

Ernhagen höll dock med i analysen om att man måste börja diskutera reformer, snarare än kortsiktiga lösningar.

– Vi har ju i nuläget ett parlamentariskt problem, där de har svårt att komma överens. Det läget gör att istället för att ta tag i de viktiga bostadsreformer som skulle behövas, så fattar man partiella beslut. Man är rädd för hushållens skuldsättning, så då höjer man amorteringskraven och minskar möjligheterna till ränteavdrag, för i de frågorna kan man få ihop en majoritet, säger Tomas Ernhagen.

– Vi som väljare kan kräva av politikerna att de ska ta tag i de här problemen, men än så länge så har vi inte gjort det.

Björn Wellhagen instämmer:

– Det finns en politisk feghet där, att man inte vågar ta i de här frågorna, då det finns potentiella förlorare i form av hyresgäster eller de som har rätt till ränteavdrag. Istället låter man riksbanken och finansinspektionen driva frågorna kring ökade kreditrestriktioner för att försöka lösa problemen.

Så hur ska då aktörer som Tobin Properties och Oscar Properties hantera effekterna av att spelkartan ritats om? Bolag som säljer stora delar av sina bostäder på ritning, kan komma att behöva tänka om sin affärsmodell, menar Adelina Mehra, projektutvecklingschef på Tobin Properties.

– Vi ser ju att det inte råder något vidare prisfall på färdigställda bostäder i de områden där vi är verksamma. Däremot blir ju frågan om vem som ska ta risken under tiden som projekt går från ritning tills att det är färdigställt. Vi, och bolag som Oscar Properties, har ju flyttat över risken på köparna, men de är inte längre villiga att ta den risken.

Nyligen sålde Erik Karlin och Johan Varland, som grundade Tobin Properties 2010, sina sista aktieposter till Klövern som gick in som storägare i bolaget i slutet av 2017.

– Nu har vi ett större fokus på att producera de bostäder som vi har och som ligger i pipelinen. Och det är nog inte bara vi, utan många andra aktörer, som kommer behöva producera mer bostäder utan att ha sålt 70 procent av bostäderna i förväg, säger Adelina Mehra.

Moderatorer för seminariet var Anna Bellman och Willhems vd, Mikael Granath.

Annons: