”Köpare och säljare kommer snart att mötas”

Efterfrågan finns just nu i första hand för kommersiella fastigheter i storstäderna, men det mesta tyder på att köpare och säljare snart även börjar mötas i mindre attraktiva lägen.

Annons:

Annons:

Annons:


Aktiviteten på transaktionsmarknaden har varit fortsatt låg under senhösten. Hittills under 2017 har det framförallt varit institutioner som drivit marknaden, men några av de noterade bolagen har tagit ett steg framåt under hösten (framförallt Fastpartner och Balder).

Sedan sommaren kan vi se att transaktionsprocesser med fastigheter utanför attraktiva lägen i storstäderna går långsammare. Över tid är det ett tydligt negativt samband mellan transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter och de genomsnittliga direktavkastningskraven (när volymerna stiger sjunker direktavkastningskraven och vice versa).

Just nu minskar dock volymerna parallellt med de genomsnittliga direktavkastningskraven. Den troligaste orsaken till detta är att marknadsprissättningen är mitt i en förändringsprocess. Köpare och säljare möts generellt i attraktiva lägen i storstäderna medan de ofta har olika syn på prissättningen i andra lägen.

Vad är det då köparna ser som inte säljarna håller med om? Till skillnad från konjunktursvängningarna efter finanskrisen 2008–2009 och svackan 2011–2012 går nu omvärlden starkt, medan den svenska ekonomin visar på svaghetstecken. Årstakten för Stockholms bostadsrättspriser låg på minus 2,5 procent under november och har över tid varit en stark ledande indikator för hela den svenska ekonomin. Detta beror på att ungefär halva Sveriges BNP-tillväxt är koncentrerat till Stockholmsregionen samt att konsumtion och bostadsinvesteringar är de viktigaste ekonomiska motorerna.

Låg aktivitet på fastighetsmarknaden under hösten
Den rullande tolvmånaders transaktionsvolymen ligger på omkring 125 miljarder kronor i slutet av november, vilket är en tydlig nedgång från toppen i början av 2017. Aktiviteten på fastighetsmarknaden har varit låg under senhösten.

Avmattningen på bostadsmarknaden har gjort att förutsättningarna för bostadsbyggandet förändrats i grunden. Byggkostnaderna är rekordhöga samtidigt som det blir svårare att få ut de nyproducerade bostadsrätterna på marknaden. Samtidigt som bankerna har blivit mer försiktiga med sin byggkreditivfinansiering har investerarna blivit mindre villiga att köpa nyproducerade hyresbostäder genom forward funding.

Sammantaget gör detta att många fastighets-utvecklare flyttar fokus från att starta projekt till att färdigställa och sälja pågående projekt. Det medför sannolikt en kraftig avmattning i bostadsinvesteringarna under de kommande 12–18 månaderna. Bostadsinvesteringarna ligger i dagsläget på cirka 6–6,5 procent av BNP medan det långsiktiga snittet är cirka 3,5–4 procent av BNP. Det är inte osannolikt att vi temporärt kan understiga denna nivå om marknadsklimatet är kärvt.

Efterfrågan på fastighetsmarknaden kommer sannolikt fortsätta drivas av svenska institutioner och välkonsoliderade fastighetsbolag, vilka prioriterar kommersiella fastigheter i bra lägen i storstäderna, bostäder och samhällsfastigheter. Det mesta tyder dock på att köpare och säljare snart börjar mötas även i mindre attraktiva lägen. De genomsnittliga direktavkastningskraven, och skillnaderna mellan prioriterade och oprioriterade fastigheten och lägen, kommer då att stiga.

Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella


Direktavkastningskraven har sjunkit tillbaka något under hösten

De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har fallit tillbaka lite och ligger nu på omkring 5,9 procent, i våras låg nivån på strax över 6 procent. Dagens nivå är fortfarande högre än de historiskt låga 5,7 procent som uppmättes under sommaren 2016.

Annons: