Kampen om den attraktiva marken

Erfarenhet, finansiella muskler men även goda kontakter med stadsbyggnadskontorens handläggare krävs. Hälften av antalet anvisade lägenheter de senaste tio åren i såväl Stockholm som Göteborg har gått till de femton största bolagen visar vår granskning.

Annons:

Annons:


Det finns gott om mark att bygga på i Sverige, ett av de mest glesbefolkade länderna i Europa. Enligt SCB är det bara 0,756 procent av vår mark som har någon form av permanent bostad. Det finns också gott om kommuner som skulle skänka bort mark om bolag var beredda att exploatera den för bostäder och annan infrastruktur. Om allt detta ska denna artikel inte handla om.

I ett urbaniserat och dessutom allt mer socioekonomiskt segregerat Sverige är det den attraktiva marken i storstäderna som byggherrarna vill åt, den som ligger i de bra lägen som återstår. Det är kilarna i stadsmiljön som går att förtäta, områden nära spårbunden trafik och förstås lägen vid vatten – allt det där som kan locka den köpstarka målgruppen att betala 80 000 kronor per kvadratmeter eller 15 000 kronor i månadshyra för en trerummare.

En stor del av den marken äger kommunerna, och de har också planmonopolet i all byggnation. Ska man komma åt godbitarna gäller det att hålla sig framme. Eller som en byggare i Stockholm uttryckte det: ”Är du några timmar på stadsbyggnadskontoret ser du alla större bolag passera”.

Järntorget är ett bolag som, att döma av statistiken Fastighetstidningen tagit fram, lyckats rätt bra med att få mark i Stockholms stad. Under perioden 2006–2016 tilldelades de mark till 1 094 lägenheter, de flesta hyresrätter.

 

Foto: Helén Karlsson
– Bra mark är inga sparvar som kommer flygande rätt i mun, säger Martin Arkad, vd på Järntorget. Vi har jobbat med det här i femton år och lägger stora resurser på att hitta bra mark. Du ska veta att det bara är ett av tio förslag som leder till anvisning.

På Järntorget är det tre anställda som jobbar heltid med att leta upp mark, hitta lösningar och rita förslag som man tror att stadens handläggare gillar. Förhoppningen är att få en direktanvisning. Nu är de förstås inte ensamma i jakten på den goda marken. I princip varje bra plätt i Stockholm, och det gäller även till stor del Göteborg och Malmö, har de aktiva bolagen koll på.

– Man måste veta vad staden just nu är intresserad av. Mot vilka områden riktar politikerna sina blickar, vad är det för typ av bostäder som prioriteras? Har du inblick i den processen och kan rita ett bra förslag är chansen stor för att få en direktanvisning, säger Martin Arkad.

Pratar man runt med olika byggherrar som verkar i storstäderna framträder en bild av processen som kort kan sammanfattas med stor osäkerhet. Är man ute i rätt tid? Att föreslå byggplaner för tidigt eller för sent fungerar inte eftersom handläggare inte vill befatta sig med nya områden innan man betat av annat. Är det arkitekten ritat något som handläggarna på stadsbyggnadskontoret tycker är kvalitativt och snyggt? Och inte minst, håller kalkylen om staden kräver mer betalt för marken? Det är människor som fattar beslut och de personliga kontakterna med staden blir därför viktiga. Små aktörer som inte lyckas få fäste menar att stora bolag ofta gynnas tack vare inarbetade kanaler. Även Konkurrensverket har i rapporten Konkurrensen i Sverige 2013 varnat för att brist på transparens kan utgöra både ett hinder för en fungerande konkurrens och vara en grogrund för korruption.

Tidigare har man upplevt att staden då ”snott” idén och istället gjort den till en markanvisning som alla ska tävla om.

Rikard Ljunggren, Fastighetsägarna GFR

 

Gunnar Jensen, chef för projektutveckling på exploateringskontoret i Stockholm stad, avvisar bestämt påståenden om korruption. Han säger att alla revisioner som gjorts av deras verksamhet inte hittat några oegentligheter, men han heller till viss del med om att några aktörer kan gynnas.

– De som kan Stockholmsmarknaden, som vet hur det politiska systemet fungerar och hur förvaltningar tolkar besluten som fattas, har en fördel mot de som kommer utifrån, så är det. Man ska ha rätt tajming, markanvisningar är ett fönster som rör sig och är öppet under en kort tid. Sedan rullar det stora stadsutvecklingsprojekten på oavsett majoritet i fullmäktige.

Men vad är det som fäller avgörandet bakom era stängda dörrar?

– Det är ofta fyra, fem bolag som har tittat på samma plats. Får man in lika bra projektförslag, vilket inte är självklart, tittar vi också på det man gjort tidigare och tar viss hänsyn till lokala aktörer som verkar långsiktigt i Stockholm, säger Gunnar Jensen.

– En grundförutsättning är också att vi analyserar bolagens ekonomiska förutsättningar att genomföra projektet, fortsätter han.

Foto: Helén Karlsson
– Man ska ha rätt tajming, markanvisningar är ett fönster som rör sig och är öppet under en kort tid. Sedan rullar det stora stadsutvecklingsprojekten på oavsett majoritet i fullmäktige, säger Gunnar Jensen, chef för projektutveckling på exploateringskontoret i Stockholm stad.

I Göteborg har frågan om transparens vid tilldelning av mark varit uppe till diskussion och Göteborg Stad har sedan juni 2016 beslutat att huvudmetoden ska vara så kallat jämförelseförfarande där kommunen annonserar ut en anvisning och sedan tar in intresseanmälningar, markpriset är då redan satt. Ännu finns ingen utvärdering gjord av hur den nya metoden fungerar.

– Den politiska viljan är att få in fler små aktörer. Förra året var det också 25 bolag som delade på 50 markanvisningar, säger Martin Öbo, fastighetsdirektör i Göteborg stad.

– Nu är det, tillägger han, ingen exakt rättvisa att komma åt kommunal mark. Vi följer ingen lista om man tidigare fått eller inte fått.

Den politiska viljan är att få in fler mindre byggherrar i Göteborg. Förra året var det 25 bolag som delade på 50 markanvisningar.

Rikard Ljunggren, ansvarig näringspolitik i Göteborg på Fastighetsägarna GFR, anser att staden mest gynnar de stora.

– Detaljplanerna som görs idag är på stora volymer, vilket exkluderar mindre aktörer. Jag har också hört från medlemmar att man inte längre vill komma med egna idéer på utbyggnadsprojekt till staden. Tidigare har man upplevt att staden då ”snott” idén och istället gjort den till en markanvisning som alla ska tävla om. Det skapar knappast incitament eller kreativitet till att hitta nya plättar och projekt, menar Rikard Ljunggren.

Så här tilldelades mark 2006-2016.

Bostadsbolaget Wallenstam är på plats nio på listan över de som fått mark i Göteborg 2006–2016, totalt 500 lägenheter. En bra bit från kommunala konsortiet Framtiden med marktilldelning för 4 160 lägenheter under samma tid.

– Det är inte så att vi saknar intresse för att bygga fler hyresrätter, men den politiska viljan har varit och är fortfarande att ge mer till kommunala bolag, säger Tomas Dahl, vice vd och regionchef Göteborg på Wallenstam. Han konstaterar att Wallenstam vunnit få av de markanvisningstävlingar man deltagit i.

– Tävlande handlar mest om pris. När vi gör våra bedömningar och ser vad som är realistiskt ligger vi inte där andra bevisligen ligger, och då vinner man ingen tävling. Vi räknar allt mindre med markanvisningar från kommunen utan satsar på att utveckla vår egen mark eller köpa annan privat mark, som Arlas gamla mejeri där vi ska bygga 2 000 lägenheter, säger Tomas Dahl.

Den växande och allt mer lukrativa bostadsmarknaden har lockat många nya aktörer vid sidan av de traditionella bygg- och bostadsbolagen. Många nya byggherrar kommer från finanshåll och kan konkurrera om prestigeprojekten i centrum av städerna. Även traditionella fastighetsbolag som normalt inte är på bostadssidan, som Klövern, Atrium Ljungberg, Ica Fastigheter med flera väljer att själva utveckla bostadsprojekt istället för att som förr sälja marken till en bostadsbyggare. Trängseln på marknaden har ökat.

– På 1980-talet talade man om bilhandlarsyndromet, alla som hade pengar ville in i fastighetsbranschen. Det är lite samma tendens nu med riskvilligt kapital som vill investera i bostäder, ibland utan rätt kunskap om marknaden. Jag skulle nog påstå att det finns en och annan lycksökare, säger Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke.

Veidekke har i princip slutat jaga mark i markanvisningstävlingar där priset blir en avgörande faktor.

– För tio år sedan kanske det var tjugo aktörer med i en markanvisningstävling, nu är det upp emot 300 bolag som söker. Det har lett till att priserna hamnar på nivåer som vi långsiktiga byggare inte finner skäliga. Därför går vi i princip bara in i projekt med direktanvisningar där det går att förhandla fram skäliga avtal.

Så här tilldelades marken 2006-2016.

Martin Arkad på Järntorget anser att markpriserna börjat närma sig smärtgränsen i många områden.

– Ta Södra Värtan och Hagastaden, priset på marken (40 000 kronor boa) är lika hög som byggkostnaden. Då har det inte så stor betydelse om du är duktig och bygger nån tusenlapp billigare per kvadrat, skillnaden i totalkostnad blir marginell.

Gunnar Jensen anser inte att markpriserna är ett hinder för produktion.

– Man kan ha åsikter om priset, men de ska spegla marknaden, allt annat är tjänstefel hos oss. Betänk också att staden har stora investeringar i infrastruktur och det är rimligt att man tar ut de kostnaderna, annars hamnar de pengarna i några andra fickor. Dessutom subventionerar staden tomträtter till hyresrätter, skulle de vara marknadsmässiga skulle avgälderna dra iväg.

Skenande markkostnader

Det talas ofta om höga byggkostnader i Sverige och dålig konkurrens inom byggsektorn. Men det är framför allt markkostnaderna som skenat iväg. Från 2005 till 2015 säg markkostnaden med: 

Källa: SCB.

 

Hans kollega i Göteborg är inte orolig för att man släpper in ”fel” byggherrar på marknaden.

Så här tilldelas marken 2006-2016.

– De som är nya genomgår en rigorös kontroll där vi bedömer finanser, arkitektur, genomförandekraft och stabilitet. Än så länge har vi inte gått på någon mina. Skulle någon göra bort sig är det helt uteslutet att de får mark igen. Vi har ett självsanerande system med lång karenstid, säger Martin Öbo.

Vad gäller höga priser på marken konstaterar Martin Öbo att det hittills inte varit ett hinder för bostadsproduktionen.

– Mellan 15 till 20 procent av totalkostnaden är marken i en bostadsproduktion här i Göteborg. Med tanke på det stora intresset att bygga så kanske vi har en för dålig prissättning om man vänder på frågeställningen.

Enligt SKL ska kommunerna sälja mark till marknadspris. Det är kommuninvånarnas egendom som inte ska reas bort och det skulle i så fall räknas som otillåtet statsstöd. I en rapport som SKL nyligen gett ut framkommer att nästan allt som byggts de senaste två åren har byggts i eller nära våra största städer.

– Jag förstår hur branschen resonerar och det finns en risk i att bygga nya bostäder i områden ute i landet där man inte vet om efterfrågan är stor i längden, säger Gunilla Glasare, chef för avdelningen för tillväxt och samhällsbyggnad på SKL.

Det framkommer också i rapporten att det finns ännu mer mark som är färdig att bygga på i de stora städerna, men som ingen har nappat på än.

– Bevisligen finns det överväganden som görs även i storstäderna, konstaterar Gunilla Glasare.

– Jag ser också att kommunerna jobbar på som bara den i hela landet. Det största bekymret nu är att rekrytera personal och det bekymret delar vi med byggbranschen, tillägger hon.

 

Het marknad höjer slutpriset

Priset som bestäms vid markanvisning är preliminärt. När detaljplanen är klar sätts slutpris efter hur marknaden då ser ut. På dagens heta marknad kan det gå snabbt upp. Ett exempel är kvarteret Persikan på Södermalm i Stockholm, I den preliminära markanvisningen 2011 sattes prisnivån till 17 500 kronor per kvm BTA. I oktober 2016 när detaljplan låg klar och avtalet slutförts blev priset 29 300 kronor per kvadratmeter. Stadens intäkter blir 1,5 miljarder, till det kommer även tomträttsavgälder för bostäder som kommer att upplåtas som hyresrätt.

Foto: Sweco.

Annons: