Intresset för fastigheter i sekundära lägen ökar hos institutionerna

Förväntningarna om en global återhämtning driven av USA och Kina har fått ett ordentligt fotfäste på världens finansmarknader. De amerikanska indexen Dow Jones Industrial Average och S&P 500, samt tyska DAX och brittiska FTSE 100, är alla över eller nära sina toppnoteringar från innan finanskrisen. På obligationsmarknaderna ser vi en rörelse mot mer högavkastande värdepapper. …

Annons:

Annons:

Annons:


Förväntningarna om en global återhämtning driven av USA och Kina har fått ett ordentligt fotfäste på världens finansmarknader. De amerikanska indexen Dow Jones Industrial Average och S&P 500, samt tyska DAX och brittiska FTSE 100, är alla över eller nära sina toppnoteringar från innan finanskrisen. På obligationsmarknaderna ser vi en rörelse mot mer högavkastande värdepapper. Det var framförallt ECB:s OMT-program (köp av statspapper) och uttalandet om att de kommer att göra allt som krävs för att rädda euroområdet i somras som inledde marknads-rallyt.

De senaste veckorna har dock marknadsoron återkommit. De största orosfaktorerna ligger i den cypriotiska bankkrisen och den politiska osäkerheten i Italien.

Det finns tydliga tecken på att kredittillgången har förbättrats.”

Men även i USA finns en politisk oförmåga att enas om en väg framåt för att få federala kostnader och skatteintäkter att matcha. Trots osäkerheten verkar det dock som att finansmarknaderna håller emot och fortsätter drivas av förväntningar om en global återhämtning, goda företagsvinster och fortsatt minskande riskpremier.

Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden var svag under det första kvartalet, vilken var en markant skillnad mot den höga aktiviteten under slutet av 2012. Totalt uppgick volymen till omkring 16,5 miljarder kronor, vilket kan jämföras med nästan 28 miljarder kronor under samma kvartal 2012.

Trots den låga volymen har det skett några affärer som tyder på att den tillgångsrotation vi sett på finansmarknaderna sedan i somras också är på väg till fastighetsmarknaden.

• Profi förvärvade InfraCity från Orion Capital Managers, ett handels- och kontorsområde längs E4:an i Upplands Väsby som har haft vakansproblem inom kontorsdelen sedan det byggdes för drygt 20 år sedan.

• Tredje AP-fonden förvärvade en utspridd handelsportfölj av varierande kvalitet av AXA Real Estate Investment Managers.

Investerarna blir allt mer villiga att ta risk och fokus skiftar från kontors- och bostadsfastigheter i bästa läge till mer sekundära segment. Fler affärer är dessutom att vänta inom dessa segment under våren. Det som dock inte har förändrats är typen av investerare. I princip samtliga transaktioner har gjorts av finansiellt starka aktörer med god kredittillgång, och institutionerna fortsätter att dominera marknaden.

Omkring en fjärdedel av transaktionerna under första kvartalet gjordes av institutionella investerare, vilket kan jämföras med drygt 40 procent under 2012. Dessutom lyser de utländska investerarna i större utsträckning, precis som under senare år, med sin frånvaro.

Det finns tydliga tecken på att kredittillgången har förbättrats. Ett antal tyska banker har åter börjat konkurrera om utlåningen på den svenska fastighetsmarknaden och emissionerna av företagsobligationer har ökat markant. De svenska bankerna är dessutom väl kapitaliserade och gjorde starka resultat under 2012, vilket talar för en gradvis förbättrad finansieringssituation. En bättre kredittillgång medför en större bredd i typen av aktörer som gör affärer framöver.

När det gäller de utländska investerarna finns det dock många faktorer som talar för en fortsatt stark krona, vilket talar för att dessa investerare snarare kommer att plocka hem vinster än nyinvestera.

Vid investeringar i sekundära fastighetssegment är det av yttersta vikt att förvärva rätt fastigheter. Detaljerad fastighetskunskap kommer därför vara avgörande både för att få tillgång till krediter och för att få bästa möjliga avkastning på sina investeringar.

Annons: