Genomgångsyta i en kombinerad bostad och tandläkarpraktik ska räknas som affärsyta, menar hovrätten.
En tandläkare hyr en affärslokal/lägenhet som är kombinerad bostad och mottagning. Han har trappat ned sin praktik men vill behålla lokalen även om han inte bedriver verksamhet i större skala. Tandläkaren betalar en totalhyra för såväl bostad som lokal.
[ Annons ]
När fastighetsägaren vill höja hyran anser de också att affärslokalen utgör en större del än vad som anges i det ursprungliga avtalet. Hyresvärden gör en ny mätning av affärslokalen. Den visar att ytan, inklusive biytor, är 136 kvm, hyresgästen menar att praktiken bara tar upp 86 kvm. Hyresgästen menar att biytor (övergångsytor) mellan lokal och bostad inte ska räknas med. På grund av att affärsytorna ökar får han en kraftig hyreshöjning då hyresnivån per kvadratmeter för affärslokalen är dubbelt så hög jämfört med bostadshyran.
Hyresgästen accepterar inte hyreskravet och ärendet drivs vidare till hyresnämnden. Hyresgästen förlorar och överklagar sedan till hovrätten. Eftersom tiden gått sedan hyresförhandlingen startade 2012 kan hyresvärden kräva in retroaktiv hyra från det datum då förhandlingarna inleddes. Hyresgästen begär därför också vid överklagande att han ska få en infasning av hyran under fem år om han förlorar.
Men hovrätten delar hyresnämndens uppfattning om att de ytor som inte utgör del av bostad ska ingå i lokalytan oavsett om det endast är genomgångsytor. De avslår även kravet på infasning av hyran och hänvisar till en bestämmelse som endast kan tillämpas i samband med höjning av hyra för en bostad.
Kommentar, Marie Öhrström, Chefsjurist Fastighetsägarna:
När en bostadslägenhet hyrs ut för blandat ändamål, det vill säga både som bostad och lokal för näringsverksamhet, får hyresvärden beakta detta vid hyressättningen. Det klargörs i domen, vilket är bra. När det gäller gränsdragningen av vad som anses vara bostad respektive lokal är det avgörande vad parterna avsett med upplåtelsen eller senare kommit överens om. Hur lägenheten faktiskt används saknar alltså i princip betydelse. Hyran för den aktuella lägenheten bestämdes efter en skälighetsbedömning eftersom inga direkta jämförelselägenheter fanns. Hyran delades upp på de olika ytorna och hyran för den kommersiella ytan bedömdes efter en tänkt marknadshyra. Hovrätten, till skillnad från hyresnämnden, tillät ingen trappning/infasning av hyran eftersom lägenheten till så stor del användes för kommersiell verksamhet.
