Hederos tar hem spelet

Från en bondgård i Småland till Stockholm citys hetaste kvarter. Mats Hederos, vd på AMF Fastigheter, resa har lärt honom allt om huvudstadsbornas mentalitet och att uthålligast vinner såväl i Monopol som på fastighetsmarknaden.  

Annons:

Annons:

Annons:


Mats Hederos gillar att cykla. Till jobbet, på fritiden, på resor – nu senast nio dagar upp och ner för bergen i det avlägsna landet Bhutan mellan Tibet och Indien. Att cykla långt, mil efter mil på en hård sadel kräver ett särskilt psyke. Detta nötande passar inte alla och Mats Hederos säger att han länge var en person som vill se snabba resultat. Det var därför han sökte sig till fotbollen i hemstaden Kalmar och senare i livet även till ishockeyn

Nu är snabba puckar och snabba pengar inte AMF:s värld. Här ska LO-kollektivets pensionspengar förvaltas på lång sikt och succesivt tycks den insikten även ha satt spår hos Mats Hederos som nu suttit som vd sedan 2010 då bolaget bildades.

– Kanske är det denna uthållighet i våra affärer som även fick mig att börja cykla och springa. Jag började se charmen i att målet ligger långt fram och att vägen dit är lång och krokig, säger Mats Hederos när vi ses på AMF Fastigheters huvudkontor på Regeringsgatan i Stockholm city.

Mats Hederos, foto: Janne Danielsson.

Mats Hederos

Ålder: 60 år.

Aktuell: Vd AMF Fastigheter sedan 2010, tidigare fastighetschef på kapitalförvaltningen AMF. Dessförinnan bland annat transaktionsansvarig AP Fastigheter och rådgivare på börsnoterade fastighetsbolaget Enskilda Securities Corporate Finance.

Född: Söderåkra utanför Kalmar.

Familj: Fru, tre vuxna barn och ett barnbarn.

Bor: Villa i Stureby sedan 1984. ”Bor lite stort och trivs bra och ser inga större incitament att flytta.”

Bok på nattduksbordet: Jerusalem: biografin, Simon Sebag Montefiore.

Genom fönstret i mötesrummet ser man ut över ­Epicenter, ett av de projekt som Mats Hederos tillsammans med medarbetare dragit igång. På andra sidan gatan ligger Mood Stockholm och söderut är det mesta klart med Urban Escape-kvarteret vid Brunkebergstorg. Nu vänder man upp och ner på korsningen Hamngatan/Regeringsgatan för att få nya Gallerian på plats till julhandeln 2018. Bevisligen har AMF Fastigheter under ledning av Mats Hederos satt sig på kartan i landets antagligen landets hetaste område.

– Du har väl spelat Monopol? frågar Mats Hederos. Man bestämmer sig för vilka gator och torg som är bäst att äga och sedan gäller det att fokusera på det. Efter att du lyckats förvärva dina dyrgripar kommer den långsiktiga stabila avkastningen som gör dig till vinnare. Så tänkte vi också när strategin för AMF Fastigheter sattes 2008, och med lite tur har vi succesivt lyckats förvärva fastig­heter och kunna bygga de kluster som vi skissade upp redan då.

”Monopol-etableringarna” har förstås kostat en del men intäkterna har bevisligen rullat in till pensionsspararna. Förra året var avkastningen 17,1 procent, året innan 15,4. Ägarna har all anledning att vara nöjda med sin vd.

– Det är verkligen inte bara min förtjänst, betonar Mats Hederos. Men något jag tidigt lärde mig under tiden på investmentbank (Enskilda Securities Corporate Finance) var att lyssna på vad kunden vill ha, och det har präglat vårt arbete.

Mats Hederos har inget eget rum. Han vill röra sig där medarbetarna är. Här i samspråk med Alexander Herbring och Mahesh Kumar. Foto: Janne Danielsson.

Att lyssna är i Mats Hederos värld inte bara samtal med kunder eller med andra aktörer i fastighetsbranschen.

– Jag är faktiskt inte med i så många konferenser eller andra sammanhang där fastighetsfolk möts, jag är hellre på Handelskammaren och lyssnar på politiker och kulturarbetare i samhällsdebatten. Och så träffar jag gärna entreprenörer. Innan vi byggde Urban Escape och skapade Epicenter hade jag möten med ett hundratal olika bolag, bland annat många techbolag.

Talar man fastigheter med Mats Hederos är det påtagligt hur ämnena efter en stund handlar om allt utom väggar och tak. Rätt snabbt glider han över till möten mellan människor, samhällsfrågor, historia och inte minst den digitala revolutionen.

– Jag hade nog inte jobbat med fastigheter om det inte fanns en större kontext där det vi gör har betydelse för människor, för staden, arbetsmarknaden och så vidare.
Jag måste arbeta med något som betyder mer än bara för mig själv, betonar Mats Hederos.

”Pulsklockan har koll på hur jag mår”

Klockan använder Mats inte bara till träningen, pulsmätaren ger även bra information om hur han mår och hur han han sover.

– Är man 60 år märker man att saker börjar fallera och då är det bra att ha koll.

Januari 2015 fick han ett chip inopererat i handen.

– Jag har ännu inte så stor nytta av det,  men för mig är det en symbol för att jag tagit ett aktivt steg in i den digitala världen. Det blir lättare att tala med människor med en digital ambition.

Låter som du är ett ämne som politiker?

– Haha! Ja hade jag fått leva om mitt liv kanske jag ­hamnat där, det är först senare i livet som jag har förstått mig på det politiska spelet.

Något som också gjort entré sent i hans liv är digitaliseringen. När de flesta bankkunder redan gått över till dosor och digitala transaktioner satt Mats Hederos kvar och plitade siffror på betalningsblanketter. Att äga en mobil med internetuppkoppling insåg han inte värdet av förrän en kollega under en resa i London 2008 visade honom att det med en iPhone går att ta reda på vädret och var närmaste tunnelbana ligger.

Då insåg jag för första gången att någon hade tänkt ut något intuitivt som passade mig. Jag är verkligen inte typen som gillar tjocka handböcker.

Nu är mobilen hans i princip enda verktyg på jobbet. Datorn använder han bara när det ska attesteras fakturor. Det visar sig också att Mats Hederos inte har ett eget arbetsrum. Är han på kontoret hittar man honom oftast på en pall vid en bänk nära trappan där många passerar.

– En perfekt plats för att fånga upp tankar och idéer hos mina medarbetare – det som sedan kan bli skarpa projekt. Jag gillar att först spana mycket och sedan göra den grundliga analysen. När jag cyklar är det ett utmärkt tillfälle att räkna kalkylerna fram och tillbaka i huvudet. Fast det gäller att hålla ordningen på nollorna när man gör huvudräkningar, påpekar Mats. Hundra miljoner blir lätt tio miljoner.

Mats Hederos har definitivt rätt grund att stå på för en vd i fastighetssektorn. Lantmäteriutbildning på KTH och därefter Handelshögskolan och examen i finansiell ekonomi. Under studietiden körde han taxi i Stockholm och lärde sig då inte bara hur man tar sig fram i staden utan även stockholmarnas mentalitet.

– Jag är ju född och uppvuxen på en liten småländsk bondgård och hade rätt bristande kunskaper om livet i storstaden. Det fick jag ta till mig och nu inser jag att det säkert var en fördel att komma utifrån och se Stockholm med neutrala ögon. Det gäller inte minst rivningen av de gamla Klarakvarteren, den marken som många av våra fastigheter står på. Vi som arbetat med projekten i city är i huvudsak alla födda på orter utanför Stockholm och vi kunde närma oss ämnet utan det bagage som stockholmare bär på.

Trots allt tal om att digitala möten ska ersätta de fysiska ser vi hur viktiga noder och kluster är för städer med kreativa människor.

Snickarsonen Hederos betraktar sig numera som stockholmare och han har svårt att tänka sig en tillvaro i hemstaden Kalmar eller på annan mindre ort. Övertygelsen om storstadens framtid som mötesplats är också helgjuten.

– Attraktionskraften som Stockholm har överträffade den analys vi gjorde 2008. Trots allt tal om att digitala möten ska ersätta de fysiska ser vi hur viktiga noder och kluster är för städer med kreativa människor. Jag skulle vilja säga att Stockholm, vid sidan av Berlin, London och Tel Aviv just nu är en av städerna med mest innovativ kraft koncentrerad i en innerkärna.

Så du oroas inte över att alla dessa nya mötespunkter, hotell, restauranger och barer blir för många dagen vi tröttnat på att träffas?

– Nej, jag tror inte att det fysiska behovet av byggnader kommer att minska, däremot lär förändringarna ske snabbare. Det som vi ställer klart nu kommer antagligen redan om tio år användas på andra sätt. Där är delningsekonomin en stark drivande kraft.

Om han själv är kvar som vd om tio år låter han vara osagt, men om det visar det sig att Mats Hederos gjort rätt val i sitt ”monopolspel” lär pensionssparare även då ta in pengarna från rätt gator.

 

AMF Fastigheter

Sveriges femte största fastighetsbolag med totalt 707 000 kvadratmeter uthyrbar yta i 39 kommersiella fastigheter i Stockholm och Sundbyberg. I portföljen bland annat:  Urban Escape Stockholm, Sweco-huset, Mood Stockholm, femte Hötorgshuset, Västermalmsgallerian, Fältöversten och Ringen. Marknadsvärdet för förvaltade fastigheter är drygt 60 miljarder kronor. AMF Fastigheter är dotterbolag till AMF Pensionsförsäkrings AB där totalt förvaltat kapital är 591 miljarder kronor.

Annons: